ZNALECKÝ POSUDEK č. 1515-117/15 O ceně pozemků parc.č. 1400/7 ( orná půda ) a parc.č. 1414/4 ( vodní plocha ) v obci a k.ú. Tvořihráz, okr. Znojmo Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitých věcí pro exekuční účely Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.6.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Počet stran: 13 včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 23.6.2015 Výtisk C
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedených nemov.věcí, t.j. pozemků parc.č. 1400/7 ( orná půda ) a parc.č. 1414/4 ( vodní plocha ) v obci a k.ú. Tvořihráz, okr. Znojmo, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v dubnu 2015. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 19.6.2015. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedeným nemovitým věcem. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 1400/7 a parc.č. 1414/4 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Tvořihráz 671 34 Tvořihráz Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Tvořihráz Katastrální území: Tvořihráz Počet obyvatel: 391 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 320,17 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.6.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětných nemovitých věcí - jednací číslo 042 EX 1087/09-31 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 89 pro obec a k.ú. Tvořihráz 3. Katastrální mapa k.ú. Tvořihráz s vyznačením polohy oceň.pozemků 4. Informace o nájemní smlouvě sepsané dne 21.6.2010 - o pronájmu pozemku p.č. 1400/7 5. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 6. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, www.reality.idnes.cz - 2 -
7. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2015, v.3.3.12. 8. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: Jan Binder, č.p. 27, 671 34 Žerotice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 11 / 80 Josef Binder, č.p. 146, 671 34 Žerotice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 11 / 80 Martin Binder, č.p. 27, 671 34 Žerotice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 80 Bohumila Dufková, č.p. 146, 671 34 Žerotice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Alena Zelená, č.p. 36, 671 34 Žerotice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 11 / 80 6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně daných nemovitých věcí byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovitých věcí obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( obec Tvořihráz nemá zpracovaný platný územní plán ) budou pozemky oceněny dle současného způsobu využití, tzn. parc.č. 1400/7 jako pozemek zemědělský podle 6 a příl.č. 4 a 5 výše uvedené vyhl. a parc.č. 1414/4 jako pozemek vodní plochy podle 8 odst. 4 cit.vyhl.. Stanovení obvyklé ceny daných nemovitých věcí bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot (inzerovaných a realizovaných cen) - pro pozemek p.č. 1400/7 stanovení obvyklé ceny na základě ceny určené dle oceň.vyhl.č.199/2014 Sb. pro pozemek p.č. 1414/4 7. Celkový popis nemovité věci Pozemek orné půdy parc.č. 1400/7 má výměru 9757 m 2 a nachází se v lánu orné půdy za SV okrajem zastavěného území Tvořihráze, v území zvaném Drážky. Pozemek je mírně svažitý k JV, přístupný je přes nezpevněné plochy sousedních pozemků. Pozemek vodní plochy ( koryto vodního toku ) parc.č. 1414/4 má výměru 105 m 2, je částí místního potoka, jenž teče za JZ hranicí pozemku parc.č. 1400/7. Obec Tvořihráz ( 391 obyv. ) se nachází cca 9 km na SV od hranice zast.území Znojma. Oceň.pozemek parc.č. 1400/7 je v nájmu firmy AGRA Horní Dunajovice a.s., se sídlem Horní Dunajovice 38. Nájemní smlouva s vlastníkem id. 11/80 p. Alenou Zelenou byla sepsaná 21.6.2010 na dobu určitou do 31.12.2019. Paní Aleně Zelené je vyplácen nájem 303,- Kč/rok. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. ocenění dle platného cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1400/7 1.2. Pozemek parc.č. 1414/4 C. Posudek II. stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí 1. Pozemek parc.č. 1400/7 2. Pozemek parc.č. 1414/4 D. Rekapitulace E. Ocenění nájemního práva F. Závěr G. Znalecká doložka H. Seznam příloh - 4 -
B. POSUDEK I. ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1400/7 Jedná se o pozemek parc.č. 1400/7, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV č. 89 pro obec a k.ú. Tvořihráz, okr. Znojmo. Zemědělský pozemek je veden jako orná půda, jeho celková výměra je 9 757 m 2, BPEJ pozemku na výměře 8519 m 2 je 20800, na výměře 1065 m 2 je BPEJ 20810 a na výměře 173 m 2 je BPEJ 25600. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 20800 činí 13,26 Kč/m 2, pro BPEJ 20810 činí 11,78 Kč/m 2 a pro BPEJ 25600 činí 14,02 Kč/m 2. Úprava základní cenu pozemku dle příl.č. 5 cit.vyhl. nepřipadá v úvahu ( oceňovaný pozemek není vzdálen od zastavěné části obce více než 2 km a jeho využití není prokazatelně sníženo ). Výsledná cena pozemku je upravena vlastnickým podílem, jenž je ve výši id. 11/80. Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1400/7 20800 8 519,00 13,26-13,26 112 961,94 20810 1 065,00 11,78-11,78 12 545,70 25600 173,00 14,02-14,02 2 425,46 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 9 757,00 m 2 127 933,10 Pozemek parc.č. 1400/7 - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu = 127 933,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 11 / 80 Pozemek parc.č. 1400/7 - zjištěná cena = 17 590,80 Kč 1.2. Pozemek parc.č. 1414/4 Jedná se o pozemek p.č.1414/4 - vodní plocha, koryto vodního toku umělého, jenž má výměru 105 m 2. Pozemek se ocení dle 8 odst.4 cit.vyhl. zákl.cena určená dle 3 cit.vyhl. se násobí koef. 0,07. Základní cena stavebního pozemku pro obec Tvořihráz představuje 320,17 Kč/m 2 ( dle tab.č.1 příl.č. 2 cit.vyhl. činí zákl.cena stav.pozemků pro okres Znojmo 1 625,- Kč/m 2, tato se upravuje dle tab.č.2 příl.č.2 cit.vyhl. koef. O 1 - O 6 ). Úprava zákl. ceny staveb.pozemku obce nevyjmen. v tab.č.1 - dle 3 cit.vyhl. (příl.č. 2, tab.č.2) O1 - Velikost obce podle počtu obyvatel znak V. - obec Tvořihráz má 391 obyvatel; O2 - Hospodářsko-správní význam obce znak IV. - ostatní obce; - 5 -
O3 - Poloha obce znak IV. - Tvořihráz leží cca 9 km od hranic města Znojmo; O4 - Technická infrastruktura v obci znak II. - v obci Tvořihráz je el., vodovod a plyn; O5 - Dopravní obslužnost obce znak III. - v obci Tvořihráz je autobusová zastávka; O6 - Občanská vybavenost obce znak V. - v obci Tvořihráz je minimální vybavenost ( obchod, mateřská škola ); Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 320,17 0,07 1,00 22,41 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 1414/4 105,00 - % 22,41 2 353,05 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 105,00 m 2 2 353,05 Pozemek parc.č. 1414/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 2 353,05 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 11 / 80 Pozemek parc.č. 1414/4 - zjištěná cena = 323,54 Kč REKAPITULACE CEN URČENÝCH 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1400/7 17 590,80 Kč 1.2. Pozemek parc.č. 1414/4 323,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 17 914,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 17 914,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 17 910,- Kč slovy: Sedmnácttisícdevětsetdeset Kč - 6 -
C. POSUDEK II. stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky v okolí Znojma: Seznam porovnatelných nemovitých věcí: 1. Zemědělské pozemky v k.ú. Šafov, okr. Znojmo Soubor polností s celkovou výměrou 14.371 m². Pozemky se nacházejí v okolí obce Šafov, okres Znojmo. Parcely jsou situovány do dvou lokalit. V současné době obhospodařovány s nájemním vztahem do října 2015. Inzerovaná cena : 17,- Kč/m 2 ( cena vč.provize RK ) 2. Zemědělský pozemek v k.ú. Únanov, okr. Znojmo Orná půda v katastru Únanov (3 km severně od Znojma). Pronajato Agrodružstvu Jevišovice. Výměra pozemku 13.364 m2 Inzerovaná cena : 23,- Kč/m 2 ( cena k jednání ) 3. Zemědělský pozemek v k.ú. Konice u Znojma, okr. Znojmo Zemědělský pozemek Konice u Znojma. Výměra pozemku 7.272 m2 Inzerovaná cena : 25,- Kč/m 2 4. Zemědělský pozemek v k.ú. Nový Šaldorf, okr. Znojmo Zemědělský pozemek v Novém Šaldorfě. Výměra pozemku 5.000 m2 Inzerovaná cena : 28,- Kč/m 2-7 -
Při stanovení tržní hodnoty pozemků využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Znojma obchodují v posledním období cca za 15,- Kč/m 2 až 25,- Kč/m 2. U oceň.zemědělského pozemku parc.č. 1400/7 s přihlédnutím k jeho bonitě a poloze, ale s ohledem, že se jedná o prodej pouze id. 11/80 a že k pozemku je zajištěn přístup pouze přes sousední zeměd.pozemky, se přikláním k obvyklé ceně mírně nad středem cenového rozpětí, tzn. k 21,- Kč/m². Hodnota stanovená na základě ceny určené dle vyhl.č. 199/2014 Sb. V době ocenění nejsou v inzerci realitních kanceláří na Internetu nabízeny žádné pozemky určené k využití jako vodní plocha, koryto vodního toku, nebyly zjištěny ani skutečně zrealizované prodeje obdobných pozemků. Obvyklá cena pozemku parc.č. 1414/4 bude tedy stanovena na základě ceny určené dle oceň.vyhlášky č. 199/2014 Sb., jenž zaokr.činí 22,- Kč/m 2. Stanovení obvyklé ceny 1. Pozemek parc.č. 1400/7 Výměra pozemku parc.č. 1400/7............................................. 9 757 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 1400/7........ 9 757 m 2 x 21,- Kč/m 2.................204 897,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 1400/7 ve výši id. 11/80 ( zaokr. )................. 28 200,- Kč 2. Pozemek parc.č. 1414/4 Výměra pozemku parc.č. 1414/4............................................... 105 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 1414/4.......... 105 m 2 x 22,- Kč/m 2..................2 310,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 1414/4 ve výši id. 11/80 ( zaokr. ).................... 300,- Kč - 8 -
D. REKAPITULACE Nemovitá věc Admin.cena dle vyhl.č. 199/2014 Sb. ve výši id. 11/80 Návrh obvyklé ceny ve výši id. 11/80 Pozemek parc.č. 1400/7 17 590,- Kč 28 200,- Kč Pozemek parc.č. 1414/4 320,- Kč 300,- Kč C E L K E M 17 910,- Kč 28 500,- Kč Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců. Silné stránky: poloha pozemků - za hranicí zast.území obce dobrá bonita pozemku parc.č. 1400/7 Slabé stránky: prodej menšinového spoluvl. podílu ve výši id. 11/80 přístup k pozemkům přes nezpevněné plochy sousedních pozemků Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily dané nemovité věci. Návrh obvyklé ceny id. 11/80 daných nemovitých věcí pro účel exekučního řízení odhaduji na : 28 500,- Kč slovy: dvacetosmtisícpětset korun českých ( Kč ) - 9 -
E. OCENĚNÍ NÁJEMNÍHO PRÁVA Všeobecně předmět ocenění: Smlouva o nájmu pozemku parc.č. 1400/7 uzavřená 21.6.2010 mezi pronajímatelkou p. Alenou Zelenou a nájemcem AGRA Horní Dunajovice a.s., se sídlem Horní Dunajovice 38, za účelem zemědělského využití pozemku. Současná situace na trhu zemědělských pozemků Za období 2011 2015 dochází k postupnému zvýšení zájmu a následnému navyšování cen zemědělských pozemků a to běžně na dvojnásobek jejich cen stanovených oceňovacím předpisem. Důvodem je nejistota finančního trhu a předpoklad investorů o bezpečnosti investice do pozemků obecně, u zemědělských pak předpoklad navýšení obvyklých cen. Faktory ovlivňující cenu zem. pozemků Obvyklá cena přímo ovlivněna především velikostí půdních celků, jejich dostupností a provázaností, případně překážkami bránícími využití. Dalším podstatným kritériem je existence nájemní smlouvy a podmínky v této smlouvě stanovené. Dotčená nájemní smlouva stanovuje následně uvedené podmínky: a) Výše nájemného pozemku činí 303,- Kč/rok ) b) Ukončení smlouvy k datu 31.12.2019 Cena obvyklá pozemku a vliv nájemní smlouvy na cenu nemovité věci Odhadnutá obvyklá cena id. 11/80 oceň. pozemku činí 28 200,- Kč Doba platnosti nájemní smlouvy má samozřejmě přímý vliv na uživatelnost a tím cenu zemědělských pozemků. Ještě před 4-5 lety platilo, že pozemky s delší výpovědní lhůtou jsou prakticky neprodejné. Za současné situace, kdy investoři kupují zemědělskou půdu s úmyslem dlouhodobé bezpečné investice, je situace poněkud odlišná a podle názoru znalce jsou i takto zatížené pozemky relativně dobře prodejné. Vliv nájemní smlouvy není možno přesně určit aritmetickým výpočtem, odborným odhadem bude uvažováno s 50 % snížením celkové obvyklé ceny. Od této úvahy pak může být stanoveno ocenění nájemního práva a to převedením procentního vlivu na obvyklou cenu nájemního práva. Protože je však zároveň také stanovena výše pronájmu, která znamená pro majitele pozemku stabilní příjem, je nutno tento příjem od ceny nájemního práva odečíst. Příjem je pak vypočten výnosovou metodou tedy jako současná hodnota budoucích stabilních příjmů z nájemného. Míra kapitalizace je uvažovaná vzhledem k nízkému riziku investice a současné nízké výši úrokových sazeb ve výši 5% - 10 -
Ocenění nájemního práva Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje jednotky počet m.j. příjmy z nájemného oceň. pozemku Kč/rok 303 Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? ano Míra kapitalizace u % 5,0 Úroková míra setinná i = u/100 0,05 Vztah pro výpočet - věčná renta VH = V / i Výnosová hodnota VH Kč 6 060 Obvyklá cena id. 11/80 oceň.pozemku bez započtení nájemní smlouvy 28 200 Kč vliv nájemní smlouvy na prodejnost -50% - 14 100 Kč Obvyklá cena id. 11/80 oceň. pozemku po započtení nájemní smlouvy 14 100 Kč výnos z pronájmu 11/80 oceň. pozemku - odpočet - 6 060 Kč Ocenění nájemního práva na id. 11/80 oceň. pozemku ( zaokr. ) 8 000,- Kč - 11 -
F. ZÁVĚR: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitých věcí: Pozemku orné půdy parc.č. 1400/7 a pozemku vodní plochy parc.č. 1414/4 v obci a k.ú. Tvořihráz, okr. Znojmo dle LV č. 89 ke dni 19.6.2015 Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovitých věcí pro účel ex.řízení ve výši: Obvyklá cena pozemků ve výši id. 11/80 28 500,- Kč slovy: Dvacetosmtisícpětset Kč V Mor. Budějovicích 23.6.2015 Obvyklá cena nájemního práva ( na id. 11/80 pozemku p.č.1400/7 ) 8 000,- Kč slovy: osmtisíc Kč Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 12 -
G. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1515-117/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 117/15. H. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 89 pro obec a k.ú. Tvořihráz 2. Katastrální mapa k.ú. Tvořihráz s vyznačením polohy oceň. pozemků 3. Ortofoto předmětného území v k.ú. Tvořihráz - 13 -