ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 335/7005/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 102, rodinného domu č.p. 97 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, obec Kostomlaty pod Řípem, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 335/7005/2014 LV no.: 190 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 102, rodinný dům č.p. 97 a další stavby tvořící součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, obec Kostomlaty pod Řípem, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kostomlaty pod Řípem 97, 413 01 Kostomlaty pod Řípem GPS: 50.38483N, 14.33395E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 610.526 Kč Market value Tržní hodnota 300.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 300.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 303.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 2 (rodinný dům, přístřešek) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 102 Other constructions: Další stavby: přístřešek a venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, přípojky IS apod.) Size: Velikost 110 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: severní část obce Kostomlaty pod Řípem odpovídající velikosti obce (obecní úřad, mateřská školka, obchod a pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 72 m 2 Resident area: Bytové plochy: 82 m 2 Storage area: Skladové plochy: 427 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 190 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Pavla Kouby, bytem Kostomlaty pod Řípem č.p. 97, 413 01 Kostomlaty pod Řípem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 190 jsou evidována následující omezení: - předkupní právo smluvní, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), - věcné břemeno užívání, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4243788873 ve výši 730.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 730.000,-Kč, vzniklé do 30.4.2035, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.016,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o. (IČ 14500469), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.030,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Českou kancelář pojistitelů (IČ 70099618), - nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Na základě požadavku objednatele posudku nejsou výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 190 zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitých věcí. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 190 je evidováno věcné břemeno užívání, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761). Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 190 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4243788873 ve výši 730.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 730.000,-Kč, vzniklé do 30.4.2035, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.016,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o. (IČ 14500469), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.030,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Českou kancelář pojistitelů (IČ 70099618). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 97 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - malá výměra pozemku - na domě je patrná zanedbávaná údržba - společně s oceňovaným pozemkem je oplocen a užíván také pozemek čís. parcely 938, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, který je však ve vlastnictví jiného vlastníka Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 190 pro k.ú. a obec Kostomlaty pod Řípem, prokazující stav evidovaný k datu 21.1.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kostomlaty pod Řípem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené osobou přítomnou prohlídce d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 1.10.2014 za přítomnosti osoby pověřené panem Pavlem Koubou. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 670677 Název katastrálního území: Kostomlaty pod Řípem Kód obce: 565059 Název obce: Kostomlaty pod Řípem Počet obyvatel obce: 451 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2012 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: severní část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Kostomlaty pod Řípem se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 7 km jihovýchodně od města Roudnice nad Labem a přibližně 47 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má obec Kostomlaty pod Řípem 451 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, mateřská školka, obchod a pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na blízké město Roudnice nad Labem. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, okrajem obce prochází silnice II/246 (Roudnice nad Labem - Mělník), obec je také napojena na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části obce, v klidné lokalitě zastavěné převážně objekty užívanými k bydlení. V lokalitě se nachází rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 97: Rodinný dům č.p. 97 je stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 102, k.ú. Kostomlaty pod Řípem. Dispoziční řešení: Dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí a patro). Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím, sestávajícím z prostorů uvedených v následujících tabulkách: Přízemí Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Zádveří 2,9 Koupelna s WC 2,6 Chodba se schodištěm 5,2 Technická místnost 4,2 Kuchyně 9,7 Pokoj 15,5 Celkem 40,1 Patro Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Chodba se schodištěm 12,3 Pokoj 1 11,2 Pokoj 2 18,3 Celkem 41,8 Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, se založením na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek, schodiště je dřevěné, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, laminátové plovoucí podlahy a povlaky z PVC, okna jsou převážně plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou hladké, v kuchyni a na sociálním zařízení doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří hladká fasádní omítka a částečně chybí. - 4 -
Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, pitné a teplé užitkové vody, kanalizace a zemního plynu, vytápění domu je zajištěno dvěma lokálními plynovými topidly a krbovými kamny, příprava teplé vody je zajištěna v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s pracovní deskou a dřezem, kuchyňským sporákem a digestoří, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří rodinného domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu bude vyšší než 80 roků. Na stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na stavebně technickém stavu domu a jeho vybavení je však patrná značně zanedbávaná údržba. Je patrné prosedání krovů, vzlínání zemní vlhkosti do svislých nosných konstrukcí a střecha přístavby, ve které se nachází koupelna je v havarijním stavu - je zřejmé zatékání do stavby. Další stavby: Součástí pozemku čís. parcely St. 102, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, je vedlejší stavba přístřešku užívaná společně s rodinným domem. Součástí oceňovaného pozemku jsou dále venkovní úpravy minimálního rozsahu a provedení, užívané společně s rodinným domem, jedná se především o oplocení a zpevněné plochy. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 102, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, o výměře 110 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek z převážné části zastavěný rodinným domem č.p. 97 a vedlejší stavbou přístřešku, nezastavěná plocha tvoří nádvoří. Společně s výše uvedeným pozemkem je oplocen také pozemek čís. parcely 938, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, který je však ve vlastnictví jiného vlastníka a není tedy předmětem ocenění. Tvar oceňovaného pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Oceňovaný pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 866/1, k.ú. Kostomlaty pod Řípem (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Obec Kostomlaty pod Řípem). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 102, rodinného domu č.p. 97 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, obec Kostomlaty pod Řípem, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 1. října 2014 Slovy: Třistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi 300.000,- Kč V části C listu vlastnictví č. 190 jsou evidována následující omezení: - předkupní právo smluvní, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), - věcné břemeno užívání, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4243788873 ve výši 730.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 730.000,-Kč, vzniklé do 30.4.2035, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.016,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o. (IČ 14500469), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.030,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Českou kancelář pojistitelů (IČ 70099618), - nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Na základě požadavku objednatele posudku stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 190. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 335/7005/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. října 2014-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 335/7005/2014 LV no.: 190 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 97 427 4 335 1 851 045 70,0 555 314 2 ostatní stavby 74 042 70,0 22 213 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 577 526 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 102 zastavěná plocha a nádvoří 110 300 33 000 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 33 000 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 610 526 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům v obci Vrbice, okr. Litoměřice 500 000,00 X-14 nestanoven 209 300 62 700 437 300,00 0,60 nabídka RK *1), RD s 1 NP, dispozice 2+kk, další 300 000 místnosti ve vedlejší stavbě, obdobný stav jako u nemovitosti oceňované 2 Rodinný dům v obci Židovice, okr. Litoměřice nabídka RK *2), RD s 490 000,00 X-14 nestanoven 148 300 44 400 445 600,00 0,60 1NP a možností půdní 294 000 vestavby, dispozice 3+1, průměrný stav 3 Rodinný dům v obci Vědomice, Litoměřice okr. 349 000,00 X-14 nestanoven 172 300 51 600 297 400,00 0,90 nabídka RK *3), RD s 1NP, předpokládaná disp. 314 100 3+kk, střecha po rekonstrukci v roce 2010, ostatní k rekonstrukci 1) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding 3) nabídka realitní kanceláře Bart Reality s.r.o. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,611 mil.kč nebyla stanovena 0,303 mil.kč 0,300 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 97 v Kostomlatech pod Řípem, okr. Litoměřice Pohled na ulici Pohled na dům z ulice Pohled na dům z ulice Pohled na dům ze dvora Přízemí - koupelna s WC Přízemí - kuchyně
Přízemí - pokoj Patro - pokoj 1 Patro - pokoj 2