ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 6295 270.1/2015 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Štětí, k.ú. Brocno Adresa nemovitosti: Brocno 116, 411 08 Štětí Vlastník stavby: 690109/2660, pan Martin LEP, Brocno 116, 41108 Štětí, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 690109/2660, pan Martin LEP, Brocno 116, 41108 Štětí, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Dolmen servis, s.r.o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 17, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 222 250 019 DIČ: CZ61501107 fax: 222 250 019 e-mail: dolmen06@centum.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu), č.j. 167 EX 1516/13
OBVYKLÁ CENA 30.000 Kč Datum místního šetření: 27. 11. 2014 Stav ke dni : 27. 11. 2014 Počet stran: 33 strany Počet příloh: 19 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne 30. 3. 2015 Ing. Pavel Dytrych, jednatel NÁLEZ Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 1516/13-32 - List vlastnictví 85 pro katastrální území Brocno - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Fotodokumentace - Odborná literatura - SW NEMExpress AC - Nabídky realitních kanceláří - 2 -
Místopis Obec Štětí patří k menším obcím ležící v Ústeckém kraji, okres Litoměřice. Obec má kolem osmi tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je na přiměřené úrovni. Dopravní obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou větší města. Obec má několik místních částí (jako je např. právě Brocno), jejichž vybavenost je výrazně menší. SOUČASNÝ STAV průmyslová zóna Okolí : BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD silnice II.,III.tř Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 116 v okrajové části obce s hospodářskou částí. K domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě zahrada a další. Vlastní budova je zřejmě nepodsklepená, hospodářská část přímo navazuje na část obytnou. Jedná se jako by o dvě spojené stavby, přičemž jedna část je zděná a druhá část dřevěná. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80, respektive 50 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Do nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem běžné údržby. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo exekutorské ve výši 45.000, zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji smluvní k zajištění pohledávek ve výši 432.000 Kč, přičemž stav těchto nemovitostí. Dále je na listu vlastnictví zapsáno věcné břemeno užívání pro uživatele Roman Lep dané dědickým řízením. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky - věcné břemeno užívání. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území, ale je v rozsáhlém chráněném území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví je zapsáno dříve popsané zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek. Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti a věcné břemeno doživotního užívání. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní břemena nejsou známa. OCENĚNÍ - 4 -
Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m 2 ] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Štětí KRC: 0,95KMP: 1,00KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: 3 028 699 000 230,85 0,90 208,34 Popis pozemku: Zahradní pozemek nezasíťovaný, podobného charakteru jako oceňovaný ve stejné lokalitě. Průměrná jednotková cena 208,34 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena zahradních pozemků v obci Štětí z nabídek realitních kanceláří činí 210 Kč Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena [ m 2 ] [ Kč/m 2 ] pozemku [Kč] zastavěná plocha a 139/1 760 770 585 200 nádvoří zahrada 38/2 724 210 152 040 ostatní plocha 576/1 389 210 81 690 lesní pozemek 577 1 471 210 308 910 ostatní plocha 1392 1 392 210 292 320 Obvyklá cena před korekcí ceny 1 420 160 Celková výměra pozemků 4 736 Hodnota pozemků 1 420 160 celkem - 5 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. Název plocha Výška Přízemí 214,00 m 2 3,20 m 2.NP 214,00 m 2 2,85 m Zastřešení 184,00 m 2 1,96 m Přízemí dřevěné části 162,00 m 2 2,80 m 2.NP dřevěné části 162,00 m 2 2,36 m Zastřešení dřevěné části 132,00 m 2 1,14 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (214)*(3,20) = 684,80 m 3 2.NP (214)*(2,85) = 609,90 m 3 Zastřešení (184)*(1,96) = 360,64 m 3 Přízemí dřevěné části (162)*(2,80) = 453,60 m 3 2.NP dřevěné části (162)*(2,36) = 382,32 m 3 Zastřešení dřevěné části (132)*(1,14) = 150,48 m 3-6 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Obestavěný Název Typ prostor Přízemí 684,80 m 3 2.NP 609,90 m 3 Zastřešení 360,64 m 3 Přízemí dřevěné části 453,60 m 3 2.NP dřevěné části 382,32 m 3 Zastřešení dřevěné části 15 0,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 641,74 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamené 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, jednoduchá 14. Podlahy obytných prkenný povrch místností 15. Podlahy ostatních betonová mazanina místností 16. Vytápění přímotopy 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody boiler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC - 7 -
25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 214 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 795 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 641,74 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 264 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 753 Reprodukční hodnota [Kč] 4 630 365 (RC * OP) Stáří roků 64 Další životnost roků 56 Opotřebení % 53,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 162 380 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 395,00 m 2 Obestavěný prostor: 127 640,72 m 3 Zastavěná plocha: 262,00 m 2 Plocha pozemku: 4 809,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. - 8 -
Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Štětí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m 2 0,52 4 698 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 934 m 2 1 790 000 Kč 8 950 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Štětí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m 2 0,37 1 985 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 235,00 m 2 235 m 2 1 250 000 Kč 5 319 Kč/m 2-9 -
Název: Rodinný dům Lokalita Liběšice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m 2 0,36 3 500 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 310,00 m 2 1 852 m 2 2 990 000 Kč 9 645 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1 985 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 3 394 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena 4 698 Kč/m 2 3 394 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 395,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 340 630 Kč Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Výpočet výnosové hodnoty č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 4 630 365 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % - 10 -
Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Výnosová metoda nebyla zpracována, neboť není známo, že by nemovitost byla pronajata, nebo že by existoval takový záměr. Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno užívání Jde o věcné břemeno užívání bez nájmu, neúplatné mimo nákladů. Podle Listu vlastnictví 85 v katastrálním území Brocno je sjednáno věcné břemeno užívání pro Romana Lepa. Jedná se o Usnesení Okresního soudu v Litoměřicích o schválení dědické dohody ze dne24. 10. 2005. Věcné břemeno spočívá v právu užívání všech nemovitostí zapsaných na LV s výjimkou parcely číslo 577 - lesní pozemek o výměře 1.471 m 2. Věcné břemeno je stanoveno na dožití - navždy. Výpočet hodnoty věcného břemene se provádí podle základního vzorce: z Cv = u x 100 % Tento výsledek se odečte od celkové hodnoty nemovitosti. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Rodinný dům: Výměra: 795,00 m 2-11 -
Jednotková cena: 0,50 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 795,00 m 2 * 0,50 Kč/m 2 * 3,40 % = 13,52 Kč/rok Pozemky: Výměra: 1 846,00 m 2 Jednotková cena: 0,10 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 1 846,00 m 2 * 0,10 Kč/m 2 * 1,00 % = 1,85 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 15,36 Kč/rok Sjednané nájemné: Stavba: Výměra: 795,00 m 2 Jednotková cena: 397,50 Kč/m 2 Sjednané nájemné: 795,00 m 2 * 397,50 Kč/m 2 = 316 012,50 Kč/rok Pozemky: Výměra: 1 846,00 m 2 Jednotková cena: 184,50 Kč/m 2 Sjednané nájemné: 1 846,00 m 2 * 184,50 Kč/m 2 = 340 587,- Kč/rok Sjednané nájemné - celkem: 656 599,50 Kč/rok Ocenění se provede podle 16b odst. 2) zákona č. 151/97 Sb., jelikož roční užitek lze určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a tento roční užitek není o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 656 599,50 Kč/rok * 50 % = 328 299,75 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 328 299,75 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 328 299,75 Kč * 10 let = 3 282 997,50 Kč Ocenění věcného břemene činí = 3 282 997,50 Kč - 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Současný stav 1 340 630 Kč 0 Kč 3 585 862 Kč 1 423 482 Kč 3 282 998 Kč Obvyklá cena 30.000 Kč slovy: Třicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Majitel, ač byl písemně vyzván, neumožnil prohlídku domu, takže vnější míry byly získány mimo pozemek a vnitřní pak podle pomůcek. Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu. Věcné břemeno zapsané na listu vlastnictví tzv. na vždy je hodnotově vyšší než porovnávací hodnota. Cenu nemovitosti tak tvoří pouze parcela 577 lesní pozemek o výměře 1.471 m 2. Skutečností však je, že i kdyby poměr cen byl příznivější, prodej nemovitosti s takovým věcným břemenem je velmi problematický. Kupujícím by snad mohl být jen držitel věcného břemene, avšak za nereálnou cenu. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 1516/13-32 3 List vlastnictví 85 pro katastrální území Brocno 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Karty porovnávaných nemovitostí 8-14 -
Příloha č. 1 Usnesení - str. 1-15 -
Příloha č. 1 Usnesení - str.2-16 -
Příloha č. 1 Usnesení - str. 3-17 -
Příloha 2 LV 85 - str. 1-18 -
Příloha č. 2 LV 85 - str. 2-19 -
Příloha č. 2 LV 85 - str. 3-20 -
Příloha č. 3 Katastrální mapa - 21 -
Příloha č. 4 Mapka místa - 22 -
Příloha č. 4 Mapka oblasti - 23 -
Příloha č. 5 Dřevěná část Zahrada Zděná část Suché WC - 24 -
Příloha č. 5 Boční část obytné části Zadní trakt Pohled zezadu Zadní část hospodářské části - 25 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str. 1-26 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str. 2-27 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 2-28 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 2 - str. 2-29 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str. 1-30 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str. 2-31 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti - pozemek - str. 1-32 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti - pozemku - str. 2-33 -