ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2588/208/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st.parc. č.40 se stavbou č.p. 29 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Dvůr Králové nad Labem, k.ú. Lipnice u Dvora Králové Adresa nemovité věci: Lipnice 29, 544 01 Dvůr Králové nad Labem OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 350 000 Kč Datum místního šetření: 26.10.2015 Stav ke dni : 26.10.2015 Za přítomnosti: pana Františka Obsta Počet stran: 20 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 29.10.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 26.10.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 49 pro k.ú. Lipnice u Dvora Králové Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 26.10.2015 v době 16,30-17,25 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Údaje sdělené majitelem domu Místopis Město Dvůr Králové nad Labem patří administrativně pod okres Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Dvůr Králové nad Labem je obcí s rozšířenou působností. Město se 16 000 obyvatel se rozkládá sedmnáct kilometrů jihozápadně od Trutnova. Turisticky spadá do oblasti Podzvičinska. Na území tohoto středně velkého města žije trvale zhruba 16.000 obyvatel. Protéká zde řeka Labe. Ve městě je nemocnice, mateřské, základní a střední školy. Ze Dvora Králové nad Labem je dobré autobusové i vlakové spojení. Oceňovaná nemovitost se nachází v městské části Lipnice asi 3 km jihozápadně od středu města. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 618/1 Město Dvůr Králové nad Labem, Celkový popis Oceňovaná nemovitost postavená asi v roce 1935 je přízemní z malé části podsklepený dům bez obytného podkroví. V domě je jedna bytová jednotka 3+1. Půdorys je tvaru obdélníka s přístavbou verandy a koupelny. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dům obsahuje v I.PP jednu sklepní místnost, která - 2 -
nebyla pro svůj havarijní stav přístupná, v I.NP předsíň, chodbu, kuchyň, koupelnu s kotlem ústředního topení, kotlem Brutar na ohřev vody a WC, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné z cihel a smíšené z cihel a kamene v tl. 45 cm. Stropy nad I.PP jsou klenuté, nad I.NP jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítky jsou vápenné, na severní straně opadané. Schodiště není, přístup do půdního prostoru je žebříkem, do sklepa je přístup z chodby. Dveře jsou dřevěné, okna jsou dřevěná špaletová. Podlahy obytných místností jsou betonové s podlahovou PVC krytinou. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěným v koupelně, kde je ještě vana a kotel na tuhá paliva (Brutar), kterým je ohřívána voda do vany. V kuchyni je sporák na Propan Butan. Ohřev vody do kuchyně není. WC není připojeno na rozvod vody, splachování je ruční vědrem. Voda je čerpána z veřejného vodovodu. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizační stoky. V průběhu existence stavby byly dílčí rekonstrukce a stavební úpravy prováděné neodborně. Údržba je zanedbaná, stavebně technický stav je špatný. Na jihovýchodní stranu domu navazuje stavba bývalé stodoly, která je převážně zděné konstrukce, střecha je sedlová s taškovou krytinou. Údržba je zanedbaná. Silné stránky Příznivé životní prostředí, malá vzdálenost do centra Dvora Králové n.l., napojení na veřejný vodovod a kanalizaci, možnost připojení na rozvod zemního plynu (asi 30 m), možnost parkování na vlastním pozemku. Slabé stránky Místo s nízkou úrovní občanské vybavenosti a s malým počtem pracovních příležitostí, běžné zásobování vyžaduje používání vlastní dopravy, malá vzdálenost do města tuto nevýhodu zmírňuje. Menší výměra pozemku. Menší užitná plocha domu, špatný stavebně technický stav domu a vedlejší stavby. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní rizika: nejsou - 3 -
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 29 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kolna 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Dům č.p. 29 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 29 Věcná hodnota dle THU OCENĚNÍ Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.PP 2,31 m 2 1,60 m Výčet místností: sklep 2,31 m 2 0,50 1,16 m 2 Užitná plocha celkem: 1,16 m 2 I.NP 109,16 m 2 3,10 m Výčet místností: chodba 10,17 m 2 1,00 10,17 m 2 chodba 2,65 m 2 1,00 2,65 m 2 kuchyň 7,14 m 2 1,00 7,14 m 2 pokoj 11,88 m 2 1,00 11,88 m 2 obývací pokoj 19,84 m 2 1,00 19,84 m 2 dětský pokoj 11,86 m 2 1,00 11,86 m 2 koupelna+kotelna 8,40 m 2 1,00 8,40 m 2 Užitná plocha celkem: 71,94 m 2 zastřešní 86,34 m 2 1,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP (1,10*2,10)*(1,60) = 3,70 m 3 I.NP (5,65*11,14+3,60*6,50+3,68*6,20)*(3,10) = 338,39 m 3 zastřešení (5,65*11,14+3,60*6,50)*(1,80) = 155,41 m 3-4 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP 3,70 m 3 I.NP 338,39 m 3 zastřešní 155,41 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 497,50 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné a betonové 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina osinkocementová - šablony 400/400 mm 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky hrubé vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody chybí 12. Dveře dřevěné 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných beton + koberec + PVC místností 15. Podlahy ostatních beton místností 16. Vytápění ústřední topení s kotlem na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody kotel BRUTAR 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace do veřejné kanalizace 23. Vybavení kuchyně plynový sporák PB 24. Vnitřní vybavení vana 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 109 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 73 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 497,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 000 Reprodukční hodnota [Kč] 1 989 986 (RC * OP) Stáří roků 80-5 -
Další životnost roků 20 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 397 997 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kolna Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Vrchní stavba 58,22 m 2 7,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (8,20*7,10)*(4,50+3,30*01/2) = 358,05 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 358,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 358,05 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 3. Stropy dřevěné 4. Krov dřevěný vázaný 5. Krytina pálená taška 6. Klempířské práce chybí 7. Úprava povrchů chybí 8. Schodiště chybí 9. Dveře chybí 10. Okna chybí 11. Podlahy chybí 12. Elektroinstalace chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 58 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 358,05 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 334 Rozestavěnost % 100,00-6 -
Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 334 Reprodukční hodnota [Kč] 477 643 (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků 10 Opotřebení % 88,90 Věcná hodnota (VH) [Kč] 53 018 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 40 614 300,00 184 200 nádvoří Celková výměra pozemků 614 Hodnota pozemků celkem 184 200 4. Porovnávací ocenění 4.1 Dům č.p. 29 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 73,10 m 2 Obestavěný prostor: 497,50 m 3 Zastavěná plocha: 109,16 m 2 Plocha pozemku: 614,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu v obci Lipnice u Dvora Králové nad Labem, okres Trutnov; pozemek 2.947 m2; zastavěná plocha 94 m2, užitná plocha 90 m2. Dispozice: 1. PP sklep. Přízemí 2 obytné místnosti, kuchyň, koupelna, WC. Podkroví - půda. Topení lokální na TP. IS: elektro., voda studánka s rozvodem do domu, septik. Na pozemku dřevěná kůlna. Lokalita Dvůr Králové n.l. - Lipnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00-7 -
K4 Provedení a vybavení 1,08 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 5 078 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 2 947 m 2 500 000 Kč 5 556 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej domu v obci Bílé Poličany cca 20 km od Hradce Králové, cca 10 km od Hořic, cca 15 km od Jaroměře a cca 10 km od Dvora Králové nad Labem. Celková plocha pozemku je 349 m2. Nemovitost se nachází ve zchátralém stavu. Lokalita Bílé Políčany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 1,15 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,33 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - větší vzdálenost do měst; Provedení a vybavení - bez vybavení; Celkový stav - zchátralý stav; Celkový koef. K C 1,63 Upravená j. cena Kč/m 2 5 095 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 349 m 2 250 000 Kč 3 125 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej rodinného domku - chalupy v obci Zábřezí - Řečice, u Dvora Králové nad Labem. Dům je kombinované konstrukce, dvoupodlažní, se sedlovou střechou, v původním stavu. Dispozice: přízemí - vchod, prostorné zádveří, kuchyně, 2x obytná místnost, klenutý vlhký sklep, ze zádveří se chodbou dále vstupuje do dřevníku, suchému WC, dále schodiště do půdních prostorů nad celým objektem. Přípojky: voda veřejný vodovod, přípojka elektrika 230/400V, rozvody pouze 220V, vytápění možno kamny na PP. Pozemek je rovinatý, zatravněný, celý oplocený. Lokalita Zábřezí - Řečice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00-8 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,17 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - větší vzdálenost do města; Provedení a vybavení - suché WC, lokální vytápění; Celkový koef. K C 1,23 Upravená j. cena Kč/m 2 4 075 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 539 m 2 495 000 Kč 3 300 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 075 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 749 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 095 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 749 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 73,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 347 152 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 29 397 997,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kolna 53 018,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 184 200,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Dům č.p. 29 347 152,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 347 152 Kč 635 216 Kč 184 200 Kč Obvyklá cena 350 000 Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláři. Při stanovení ceny obvyklé oceňované nemovitosti bylo přihlédnuto zejména k značnému opotřebení všech konstrukčních prvků a k nízké úrovni vybavení domu. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné touto metodou. V Ohavči 29.10.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 10 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2588/208/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2588/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 7 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -