Znalecký posudek číslo 1992-227/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 4/5 pozemku parcelní č. 2818/144, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav zapsaného na LV č. 1640 pro k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni 20.09.2011včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 954/03-236 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 20.09.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 27.10.2011
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 954/03-236, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí dle LV č. 1640 k.ú. Podivín ze dne 18. 08. 2011, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.1640 ) P ř íloha 3 Nájemní smlouva P ř íloha 4 Mapová část P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 2
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 954/03-236, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí - pozemku dle LV č.1640 v k.ú. Podivín ze dne 18.08.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 1640 pro k.ú. Podivín, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne 15.08. 2011 vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne 20.09.2011, Informace získané od spoluvlastníků paní Fedrové Hany a pana Josefa Beneše při místním šetření dne 20.09.2011, kopie nájemní smlouvy na pronájem pozemků se společností NECHO spol. s r.o.padělek 543, 690 03 Břeclav ze dne 28.12.2004, Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 3
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parcelní č. 2818/144, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav zapsaný na LV č. 1640 pro k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 1640 (k.ú. Podivín) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 20.09.2011. Informace o nemovitosti Vlastník LV č. 1640 Katastrální území Podivín ( 723835) Obec, okres Vlastnictví stavby Beneš Josef, Ke Kostelu 360, Hlohovec, 691 43 Hlohovec u Břeclavě...podíl 1/10 Fedrová Hana, Mikuléovská 4059/3, Brno Vinohrady Židenice, 629 00 Brno 29 podíl 1/10 Krútil Pavel Ing., Na Valtické 657/43, Charvarská Nová Ves 691 41 Břeclav,...podíl 4/5 Podivín(584797), Břeclav (CZ0644) Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Parc.číslo, výměra, druh pozemku 2818/144 5133m 2 orná půda Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek ( BPEJ) parcela 2818/144 BPEJ 02110 výměra 2679m 2...BPEJ 06000...výměra 2454m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací a listin předložených spoluvlastníky a výsledků místního šetření. Nemovitosti nebyly v terénu vytýčeny. Nemovitosti byly volně přístupné. Ocenění bylo provedeno z veřejně dostupných zdrojů. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1640 ze dne 15.08.2011 pro k.ú. Podivín v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 4
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 Nájemní smlouva K předmětnému pozemku dle poskytnutých podkladů spoluvlastníky je uzavřena nájemní smlouva se společností NECHO spol. s r.o., Padělek 543, 690 03 Břeclav, IČ 48533645 na dobu neurčitou od 1.1.2005 s roční výpovědní lhůtou. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemku parc. č. 2818/144 zapsaného na LV č. 1640 včetně součástí a příslušenství pro k.ú. Podivín. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku parc. č. 2818/144 zapsaného na LV č. 1147 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Podivín bylo vypracováno v souladu následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Podivín je město v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji, 8 km severozápadně od Břeclavi. V roce 2011 zde žilo 2 927 obyvatel. Jihovýchodně od města leží Přírodní park Niva Dyje a Lednickovaltický areál (pod ochranou UNESCO), na východě CHKO Pálava. Obec s rozšířenou působností a pověřená obec je Břeclav. Leží v nadmořské výšce 165m.n.m. Ze zajímavých památek přímo v obci je farní kostel sv. Petra a Pavla a kaple sv. Cyrila a Metoděje, řada barokních soch a židovský hřbitov s orientálně romantickou obřadní síní z poloviny 19. století s malou muzejní expozicí. Do katastru obce patří také dvě stavby Lednicko-valtického areálu - romantická zřícenina Janohradu a Obelisk. Obec má přiměřenou občanskou vybavenost a velmi dobré spojení s okresním městem Břeclaví. Podél severovýchodního okraje obce vede stará silnice z Brna na Břeslav a železniční trať z Brna na Slovensko. Asi 500m dále na severovýchod vede rovnoběžně se starou silnicí dálnice D2. Do Podivína na straně jihozápadní a do Velkých Bílovic na severovýchod vede odbočka z dálnice exit 41 Terén kolem Podivína je rovinný a půda zde je velmi úrodná. Pozemek parc.č. 2818/144 se nachází mezi zastavěnou část obce, na jižním kraji katastru. Jedná se o ornou půdu scelenou v lánu v blízkosti lesa. Pozemek je v mírném východním svahu cca v nad. výšce 500m. Pozemek není v terénu vytýčen. Pozemek se nachází na katastru Podivín. Jedná se o ornou půdu v zemědělském lánu. Zemědělský pozemek- výměra 5133m 2 je obdélníkový pás pole směřující z jihozápadu na severovýchod.. Na jihozápadní straně je lán přístupný z polní cesty, která vede od posledních objektů Podivína na jižním konci města směrem na východ a pak se zatáčí na jihovýchod. Celková délka od zástavby města je cca 700m. Pás pole má přibližně šířku 19m Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 5
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 Oceňovaná nemovitost Pozemek parc. č. 2818/144 zapsaný na LV č. 1640 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Podivín, okres Břeclav. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 6
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek 2818/144 zapsaný na LV č. 1640 pro k.ú. Podivín, Pozemek se nachází na katastru Podivín. Jedná se o ornou půdu v zemědělském lánu. Zemědělský pozemek- výměra 5133m 2 je obdélníkový pás pole směřující z jihozápadu na severovýchod.. Na jihozápadní straně je lán přístupný z polní cesty, která vede od posledních objektů Podivína na jižním konci města směrem na východ a pak se zatáčí na jihovýchod. Celková délka od zástavby města je cca 700m. Pás pole má přibližně šířku 19m. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v širším okolí města Podivína k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětnými zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Podivín 5133 orná orná půda v lánu (1) (2) (3) (4) (5) 1 Podivín 28399 orná orná půda v lánu 2 Podivín 2516 orná orná půda v lánu 3 Podivín 26216 orná orná půda v lánu Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Kč celkem Kč / m 2 men ceny pra- K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 326 589 12 0,80 9 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 9 2 27 676 11 0,80 9 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 9 3 314 592 12 0,80 10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 10 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 9 Minimum Kč / m 2 9 Maximum Kč / m 2 10 Výměra oceňovaného pozemku m 2 5 133 Celkem cena pozemku - průměr Kč 47 908 Minimum Kč 46 197 Maximum Kč 51 330 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 46 197,- Kč až 51 330,- Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 7
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : zdravá krajina vhodná pro zemědělství Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : nepočítá se ze zasíťováním a neuvažuje se s výstavbou Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný pozemek je navržená na : 48 000 Kč Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 48 000,- Kč spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 4/5 činí 48 000 Kč/5 x 4 = 38 400 Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 8
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Na pozemku parc. č. 2818/144, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav, zapsán na LV č. 1640 pro k.ú. Podivín je uzavřena žádná písemná nájemní smlouva. Poznámka původně parc. č. 2767 S výpovědní lhůtou 1 rok. Tato výpovědní lhůta je běžnou pro daný typ nemovitostí. Nejedná se tedy o omezení. Hodnota závady nájemní smlouvy na pozemek parc. č. 2818/144 činí tedy pro účely tohoto ocenění 0 Kč. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1640 ze dne 15. 08.2011 pro k.ú. Podivín v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 1640 ze dne 15.08.2011 pro k.ú. Konice v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 9
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 Ostatní rizika K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty vzhledem k využití pozemku, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu pozemku parcelní č. 2818/144, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav zapsané na LV č. 1640 pro k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 20.09.2011, po zaokrouhlení na 48 000,- Kč. (slovy : čytřicetosmtisíc korun českých). hodnota závady představující ideální podíl o velikosti 4/5 na nájemní smlouvě pozemku parc. č. 2818/144 pro společnost NECHO spol. s.r.o. IČ 48533645 pro účely tohoto ocenění činí : 0,- Kč (slovy : nula korun českých ). V Brně, dne 27.10 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 10
Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č. 1992-227/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1992-227/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 11
Plán obce