Znalecký posudek číslo 2352/138/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 4541/1, 4541/2 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na listu vlastnictví č. 2173. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137EX 20198/09-20 Oceněno ke dni : 1.9.2011 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 7.9.2011
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy Příloha 1 Přehledná mapa s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 2173) a informace o stavbě Příloha 5 Výřez z kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2173, k.ú. Královo Pole, vyhotovený dne 4.1.2011 dálkovým přístupem. 1.b.: 1.c.: 1.d.: Výřez z kopie katastrální mapy ze dne 7.9.2011 vyhotovená z nahlížení do KN. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. 1.e.: Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.. 1.f.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. 1.g.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 1.9.2011. 1.h.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz). 1.i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137Ex 20198/09 ze dne 11.11.2010. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 4541/1, 4541/2 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na listu vlastnictví č. 2173. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 20/2001 Sb. zapsaných na LV č. 2173 pro k.ú. Královo Pole ze dne 4.11.2011 a to k datu místního šetření, tj. k 1.9.2011. Informace o nemovitosti Vlastník viz. příloha LV LV č. 2173 Katastrální území Královo Pole (kód 614484) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Brno (582786), Brno město (CZ0642) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh - Parc.číslo, výměra, druh 4541/1, 3 173 m 2, zahrada 4541/2, 40 m 2, zastavěná plocha a nádvoří (stavba LV 4264, není předmětem ocenění) 4541/1 - zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 1.9.2011 za účasti znalce. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2173 ze dne 4.1.2011 pro k.ú. Královo Pole v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekucí a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2173 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2173 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 4541/1, 4541/2. Jedná se o mírně svažité pozemky nacházející se v zahrádkářské kolonii při ul. Kostelní Zmola, která se nachází odbočením z ul. Kociánka na ulici Hamerláky ve směru na Kostelní Zmoli v Brně Králově Poli. Objekt č.e. 1578 nacházející se na zahradě pozemku parc.č. 4541/2 není předmětem ocenění (stavba jiného vlastníka LV č. 4264). Rozdělení oceňovaných objektů 1. Pozemky parc.č. 4541/1, 4541/2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Pozemky parc.č. 4541/1, 4541/2 2.1.1.1. Popis Pozemky parc.č. 4541/1, 4541/2 jsou mírně svažité, ze tří stran oplocené s možnosti napojení na veřejný vodovod a elektroinstalaci. Město Brno má k datu ocenění platný územní plán, kde se oceňované pozemky nacházejí v ploše s objekty pro individuální rekreaci. Pozemek parc.č. 4541/2 je zastavěn rekreační chatou č.e. 1578, která není předmětem ocenění, pozemek parc.č. 4541/1 tvoří zahradu za a kolem chaty. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Parc.č. Výměra v m 2 4541/1 3173 4541/2 40 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 3 213 m 2. 2.1.1.2. Výpočet obecné hodnoty pozemku Na trhu nemovitostí v Brně Králově Poli a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Oceň. objekt 1 2 Brno - Královo Pole, ul. Hamerláky Brno - Lesná, ul. Sadová Brno - Královo Pole Velikost pozemku m2 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Způsob využití Vlastnosti 3213 zahrada podrobný popis - viz. posudek 1242 zahrada podrobný popis - viz. příloha posudku 1472 zahrada podrobný popis - viz. příloha posudku 3 Brno - Řečkovice 871 zahrada podrobný popis viz. příloha posudku Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
Poř.č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 poloha velikost jiné (IS) úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 1 1 000 000 805 0,80 644 1,05 0,99 1,00 1,50 1,56 2 550 000 374 0,80 299 1,00 0,99 1,00 1,00 0,99 3 260 000 299 0,80 239 1,01 0,97 1,00 1,10 1,08 K1 K2 K3 K4 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 312 Minimum Kč / m 2 221 Maximum Kč / m 2 413 Výměra oceňovaného pozemku m 2 3 213 Koeficient úpravy na polohu Koeficient úpravy na velikost Koeficient úpravy na napojení na IS Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC KC = (K1 K2 K3 K4) Pozn. 1 : V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Pozn. 2 : Statutární Město Brno má k datu ocenění platnou cenovou mapu stavebních pozemků č.8, kde se předmětné pozemky nacházejí v oblasti s cenou 330,- Kč/m2. Výsledná obvyklá hodnota je navržena dle srovnávací metody. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 221,- Kč/m 2 až 413,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného rozpětí hodnot, tj. na 312,- Kč/m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
2.1.1.3. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena na 312,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 312,- Kč/m 2 Celková výměra 3 213 m 2 Obecná hodnota pozemků 312,- Kč/m 2 3 213 m 2 = 1 002 456,- Kč Obecná hodnota pozemku celkem po zaokrouhlení 1 000 000,- Kč Celková hodnota oceňovaných nemovitostí stanovena srovnávací metodou ke dni ocenění činí 1 000 000,- Kč (slovy : jedenmilion korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2173 ze dne 4.1.2011 pro k.ú. Královo Pole v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná omezení věcnými břemeny. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2173 ze dne 4.1.2011 pro k.ú. Královo Pole v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekucí a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Na pozemku parc.č. 4541/2 se nacházejí rekreační chata č.e. 1578 (stavba LV č. 4264 viz. příloha informace o stavbě), která není předmětem ocenění. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 2173 ze dne 4.1.2011 pro k.ú. Královo Pole je zhotovitelem ocenění navržena na 1 000 000,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 činí 333 334,- Kč, po zaokrouhlení na 335 000,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 4541/1, 4541/2 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na listu vlastnictví č. 2173, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno město podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 1.9.2011 po zaokrouhlení na : 335 000,- Kč (slovy : třistatřicetpěttisíc korun českých). V Brně, dne 7. září 2011 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2352/138/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 7. září 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11