Znalecký posudek č. 459 18/2015 O ceně nemovitosti budova č.p. 89 včetně příslušenství, pozemku v obci Tvarožná Lhota, k.ú. Tvarožná Lhota, okres Hodonín, Jihomoravský kraj. Objednatel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitostí a příslušenství Datum místního šetření : 17.11.2015 Datum, ke kterému je provedeno : Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17. 11. 2015 posudek vypracoval:
Ing. Jindřich Hochman Školní 3215 697 01 Kyjov Posudek obsahuje 15 stran včetně příloh. Objednateli se předává v 1 listinném vyhotovení v 1 x elektronicky. V Kyjově, 17.11.2015
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovit obvyklou cenu nemovitostí budova Tvarožná č.p.89 včetně příslušenství a pozemku p.č. 255 - zastavěná plocha a nádvoří, obec Lhota, k.ú. Tvarožná Lhota, okres Hodonín, Jihomoravský kraj 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 17.11.2015 za přítomnosti pana Davida Holíka a Ing.Jindřicha Hochmana znalce 3. Podklady pro vypracování posudku Výsledky místního šetření ze dne 17.11.2015 Katastrální mapa Výpis z KN pro LV č. 201 ze dne 23.10.2015 Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška MF ČR č. 279/1997 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014 Literatura : Teorie oceňování nemovitostí CERM Brno 1998, Doc.Ing.A.Bradáč Malý lexikon obcí ČR vydaný Českým statistickým úřadem 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Tvarožná Lhota Katastrální území: Tvarožná Lhota (771988) List vlastnictví číslo: 201
Vlastník: M & M reality holding a. s. Krakovská 1675/2, Nové Město, 11000 Praha 1 B : zastavěná plocha a nádvoří p.č. 255 165 m 2 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla dohledána 6. Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitost budova č.p. 89, pozemek p.č. 255 zastavěná plocha a nádvoří je situována v okrajové části obce Tvarožná Lhota. Jedná se o samostatně stojící budovu se dvěma nadzemními podlažími, z části podsklepená, bez podkroví. Budova nemá žádnou vedlejší stavbu, venkovní úpravy jsou minimálního rozsahu. Příjezd k budově je po zpevněné komunikaci bez možnosti parkování. 7. Obsah posudku a Budova a) Pozemky na LV číslo 201
B. Posudek dle vyhlášky č.199/2014 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu I.Poptávka nižší než nabídka 0,06 s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V.Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II.Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II.Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II.Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV.Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu: I T = P 6 (1 + ĺ Pi) = 0,940 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis Hodnocení P i znaku Popis znaku znaku 1 Druh a účel užití stavby I.Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I.Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III.Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na II.Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku v obci II.V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 0,02
6 Dopravní dostupnost k pozemku V.Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné 0,02 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II.Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,04 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II.Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II.Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II.Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 I.Vlivy snižující cenu 0,25 Index polohy: I P = P 1 (1 + ĺ Pi) = 0,596 i = 2 a Budova 12 Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č.201 měl být předmětem ocenění rodinný dům č.p. 89. Na základě místního šetření se nejedná o rodinný dům, ale o budovu se stejným č.p. 89. Předmětem ocenění je tedy samostatně stojící budova, která má na ½ zastavěné plochy dvě nadzemní podlaží, na druhé polovině jedno nadzemní podlaží, bez podkroví, z části podsklepená. Bývalý rodinný dům byl v roce 1995 přestavěn na budovu dle výroku majitele. Budova by zřejmě měla plnit funkci pohostinství. Kolaudační rozhodnutí nebylo dohledáno. Stáří budovy je 25 let dle vyjádření majitele. Veškeré svislé konstrukce jsou vyzděny na tl. 45 cm z pálených cihel. Střecha je sedlová, dřevěná vazba, krytina pálená taška. Fasáda vápenná. Vnitřní omítky jsou vápenné. Podlahy místností z betonové mazaniny a keramické dlažby. Vnější obklady nejsou. Vnitřní obklad je z keramických obkladů. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné, plné, hladké. V budově je rozvod studené a teplé vody. Zdroj teplé vody je z kombinovaného kotle. Kuchyň, koupelna a WC jsou odkanalizovány do septiku.vytápění budovy je ústřední, kombinovaný kotel.elektroinstalace je provedena na 220V a 380 V. Klempířské prvky jsou provedeny úplné z pozinkovaného plechu. Budova má plynovou přípojku na zemní plyn. Příjezd k budově je po zpevněné místní komunikaci bez možnosti parkování. Venkovní úpravy nejsou žádné, není zbudovaný řádný přístup do budovy z místní komunikace. Technický stav odpovídá stáří nemovitosti.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: D. budovy pro společenské a kulturní účely Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1261 Budovy pro společenské a kulturní účely Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.16.3..1 budovy pro kulturní účely jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,078 Podlaží: 1.NP Výška: 2,60 m Zastavěná plocha: 16,90 5,26 + 7,9 0,75 = 94,82 m 2 Průmě rná výška podlaž í PVP: = 2,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 94,82 m 2 Obestavěný prostor OP: 1.PP 8,5 5,26 2,3 = 102,83 m 3 1.NP 1.část 9,0 5,26 (4,75+0,25) = 236,70 m 3 1.NP 2.část 6,01 7,9 2,95 = 140,06 m 3 2.NP 6,01 7,9 2,45 = 116,32 m 3 střecha 1.část 2,63 1,7 9,0 = 40,24 m 3 střecha 2.část 3,0 1,7 7,9 = 40,29 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 676,44 m 3 Vybavení: Název, Obj. podíl Hodnocení Podíl popis Název, popis 1. Základy včetně zemních prací základové pasy s izolací 6,30 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm 17,20 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha střecha sedlová,dřevěný krov 5,90 % Standardní 5. Krytiny střech pálená taška 2,80 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka 7,00 % Standardní 85 % Nevyskytuje se 15 % 8. Úprava vnějších povrchů vápenná omítka 3,60 % Standardní 75 % Nevyskytuje se 25 % 9. Vnitřní obklady keramické keramické obklady 2,10 % Standardní 10. Schody betonové 3,30 % Standardní 90 % Nevyskytuje se 10 %
11. Dveře dřevěné 3,90 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná zdvojená 5,70 % Standardní 14. Povrchy podlah betonová mazania,keramická dlažba 3,20 % Standardní 40 % Nevyskytuje se 60 % 15. Vytápění ústřední plynové 5,20 % Standardní 16. Elektroinstalace světelný i motorový proud 5,90 % Standardní 90 % Nevyskytuje se 10 % 17. Bleskosvod není 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod teplá a studená 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace odkanalizování z kuchyně,koupelny a WC 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody kombinovaný kotel 1,90 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení vana,umývadlo 3,40 % Standardní 24. Výtahy není 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní není 5,40 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Zákl adní koef icie nt K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 7. Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 7,00 % 15 % 0,0105 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 3,60 % 25 % 0,0090 10. Schody 0,54 1,852 3,30 % 10 % 0,0033 14. Povrchy podlah 0,54 1,852 3,20 % 60 % 0,0192 16. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,90 % 10 % 0,0059 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 24. Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 25. Ostatní 0,54 1,852 5,40 % 0,0540 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8811 Ocenění: Zákl adní cena ZC: 2 611, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9896 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,1077
Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8811 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0780 Základní jednotková cena upravená: = 3 936,54 Kč/m 3 Základní cena upravená: 676,44 m 3 3 936,54 Kč/m 3 = 2 662 833,12 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 7 Úprava vnitřních povrchů 7,00 % 85 % / 0,8811 (100 85) % + 1,013 % 8 Úprava vnějších povrchů 3,60 % 75 % / 0,8811 (100 75) % + 0,766 % 10 Schody 3,30 % 90 % / 0,8811 (100 90) % + 0,337 % 14 Povrchy podlah 3,20 % 40 % / 0,8811 (100 40) % + 0,872 % 16 Elektroinstalace 5,90 % 90 % / 0,8811 (100 90) % + 0,603 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 3,591 % Úprav 95 622,34 Kč Cena stavby: = 2 567 210,78 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 80 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 80) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 2 567 210,78 Kč 20,000 % 513 442,16 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 053 768,62 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,596 Cena stavby určená nákla = 2 053 768,62 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,560 Cena stavby: CS = CS N pp = 1 150 110,43 Kč Budova zjištěná cena: 1 150 110,43 Kč
a) Pozemky na LV číslo 201 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Tvarožná Lhota Název okresu: Hodonín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis Hodnocení O i znaku Popis znaku znaku 1 Velikost obce IV.501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV.Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V.Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I.Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III.Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci III.Základní vybavenost (obchod a 0,95 zdravotní středisko a škola) Základní cena výchozí: ZC v = 1 350, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 360,13 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis Hodnocení P i znaku Popis znaku znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II.Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV.Svažitost terénu pozemku do 15% 0,00 včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III.Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I.Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I.Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II.Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + ĺ Pi = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,596 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,560 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 201,6728 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 255 zastavěná plocha a nádvoří 165 33 276,01
Pozem ky na LV číslo 201 zjištěn á cena: 33 27
C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: Bud ov a 1 437 638,04 Kč a) Pozemky na LV číslo 201 Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle 50: Výsledné ceny včetně opotřebení: Bud 1 150 110,43 Kč b) Pozemky na LV číslo 201 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle 50: 33 276,01 Kč 1 470 914,05 Kč 1 470 910, Kč 33 276,01 Kč 1 183 386,44 Kč 1 183 390, Kč
II. Ocenění porovnávací metodou Stanovení porovnávací hodnoty je provedeno na základě srovnání oceňované nemovitosti s jinými podobnými budovami, s pozemky a jejich inzerovanými, popřípadě obvyklými cenami, pokud jsou odhadci známi. Údaje o srovnatelných nemovitostech byly zjištěny především z dostupných údajů z realitní inzerce a za použití vlastní databáze odhadce. Pro srovnání byly vybrány charakterem obdobné nemovitosti v daném místě či v blízkém okolí v regionu. Budova č.1 Vracov, okr Hodonín RD 4+1 k podnikání, velké úložné prostory Plocha parcely 533 m 2 Dům prošel částečnou rekonstrukcí, nachází se v obci s občanskou vybaveností asfaltová příjezdová cesta, dobré parkování, technický stav dobrý Nemovitost je nabízena za cenu 1 500 tis. Kč v realitní inzerci Technický stav uvedené budovy je ve srovnání s oceňovanou nemovitostí ve srovnatelném stavu. Budova č.2. Ratíškovice, okr.hodonín Budova k podnikání, dvě nadzemní podlaží, plocha parcely 986 m 2, budova je situována blízko centra obce Technický stav nemovitosti je dobrý Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Vytápění domu je ústřední plynové. Nemovitost je nabízena za cenu 1 400 tis. Kč v realitní inzerci Technický stav uvedené budovy je ve srovnání s oceňovanou nemovitostí ve srovnatelném stavu. Budova č.3 Žarošice, okr.hodonín Budova k podnikání, zastavěná plocha 426 m 2, plocha parcely 969 m 2. Budova je před rekonstrukcí, cihelné zdivo, napojení na inženýrské sítě Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkování Nemovitost je nabízena za cenu 1 690 tis. Kč v realitní inzerci
Technický stav uvedené budovy je ve srovnání s oceňovanou nemovitostí ve srovnatelném stavu. Budovač. 4 Bzenec, okr.hodonín RD k podnikání, zastavěná plocha 98 m 2 Budova bude vyžadovat rekonstrukci. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Technický stav dobrý, příjezd po zpevněné komunikaci, parkování na MK Nemovitost je nabízena za cenu 945 tis. Kč v realitní inzerci Technický stav uvedené budovy je ve srovnání s oceňovanou nemovitostí ve srovnatelném stavu. Závěrečné vyhodnocení znalcem : Ceny nemovitostí porovnávací metodou jsou uvedeny v kapitole II. Cenu výnosovou metodou není možné stanovit ( absence pronajatých nemovitostí) Cena zjištěná podle cenového předpisu reálně vystihuje obvyklou cenu budovy včetně příslušenství a pozemku v daném čase a místě s využitím všech vlivů a činí : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce : 1 183 390, Kč Zjištěná cena: 1 183 390, Kč
Cena slovy: jedenmilionjednostoosmdesáttřitisícetřistadevadesát Kč V Kyjově, 17.11.2015 Ing. Jindřich Hochman Školní 3215 697 01 Kyjov
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.února 2000 č.j. Spr.3567/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod č. 459-18/2015 Znalečné účtuji podle připojené likvidace a na základě dokladu Fa č.18 V Kyjově, 17.11.2015 Ing.Hochman Jindřich E. Seznam příloh 1. Výpis z KN 2. Situace KN 3. Fotodokumentace