ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0253-029/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, čp. 162 v Oloví, část Hory, okres Sokolov Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Oloví, k.ú. Hory u Oloví Adresa nemovité věci: Hory 162, 357 07 Vlastníci stavby: Radek Grapa, Hory 162, 357 07, vlastnictví: SJM Květa Grapová, Hory 162, 357 07, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Radek Grapa, Hory 162, 357 07, vlastnictví: SJM Květa Grapová, Hory 162, 357 07, vlastnictví: SJM OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro dobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 400 000 Kč Datum místního šetření: 17.12.2014 Stav ke dni : 17.12.2014 Počet stran: 32 stran Počet příloh: 22 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 27.12.2014 Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol
Zjištění obvyklé ceny rodinného domu čp. 162 v Oloví, část Hory Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 03.11.2014 Kopie katastrální mapy k datu 27.12.2014 Místopis Oloví je městem severního Sokolovska s s dobrou dopravní dostupností Sokolova (10 km), Karlových Varů (30 km), střediska zimních sportů Bublavy a Stříbrné (10 km) a německého Klingenthalu (12 km). Ve městě je základní vybavenost : škola, školka, obchod, doktor, vlakové nádraží a autobusová zastávka. K rodinnému domu je přístup a příjezd po zpevněné komunikaci ležící na pozemku pč. 1116/1 v katastrálním území Hory u Oloví, kterého vlastníkem je Město Oloví. Rodinný dům je objektem určeným k trvalému bydlení a obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 4+1. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1116/1 Město Oloví, Hory 42, 357 07 Oloví Celkový popis Rodinný dům čp. 162 v Oloví, část Hory je součástí stavebního pozemku pč. st. 860 v katastrálním území Hory u Oloví. S rodinným domem je funkčně propojen i pozemek pč. 1116/3. Rodinný dům je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, přípojka vody délky 65,5 m, kanalizační přípojka délky 14,5 m, přípojka plynu délky 4,6 m. Rodinný dům je samostatně stojící objekt postavený ve formě bungalovu. Obsahuje tedy pouze jedno nadzemní podlaží. Zastřešený je dřevěnými vazníky tvořícími stanovou střechu pokrytou bonským šindelem. Rodinný dům je postavený ve zděném konstrukčním systému HEBEL. Rodinný dům má jeden hlavní vstup přes závětří a dva vedlejší vstupy, jeden přes obývací pokoj a druhý přes garáž. Dispozice Vstupním prostorem je závětří, které navazuje na zádveří a to navazuje na vstupní halu, která volně - 2 -
navazuje na obývací pokoj volně propojený s kuchyní. Z haly je vstup do dvou pokojů, do WC, do koupelny a do technické místnosti. Z obývacího pokoje je vstup do dalšího pokoje. Z technické místnosti je vstup do garáže. Z kuchyně je vstup do komory. Rodinný dům je vytápěn tepelným čerpadlem systému voda - vzduch v kombinaci s krbovými kamny umístěnými v obývacím pokoji. Stejně tak je připravována teplá užitková voda. V obývacím pokoji podpírá dřevěné střešní vazníky dřevěný trám. Podhled všech stropů není ukončený. Do zastřešení nebyl přístup ale z logiky věci vyplývá, že vazníky jsou poddimenzované. Proč by tam byla jinak podpěra z masivního dřevěného trámu. Rodinný dům je z roku 2009. Jeho stáří je tedy 5 roků. Rodinný dům není ukončený. Schází dva konstrukční prvky : ukončení stropních podhledů a venkovní omítky. Stavební úpravou je pergola na východní straně fasády. Pergola je postavena ve dřevě ale pokryta je pouze fólií PVC. Stavební úpravou je jímka dešťové vody. Silné stránky Nedokončená novostavba Slabé stránky Nevhodná poloha, nejistá statika střešních vazníků, neukončené stropní podhledy a vnější omítka. Velmi špatná prodejnost vlivem zmenšující se kupní síly obyvatel Olovího. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: Lokalita Oloví a okolí je lkalitou s poklesem pracovních příležitostí. Tato lokalita je zatížena kumulací našich romských spoluobčanů, kteří obývají bytové domy sídliště umístěného hned pod předmětným rodinným domem. Kupní síla obyvatel Olovího je velmi malá. Prodejnost rodinného domu je proto velmi nízká. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo - 3 -
Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj. : a) pohledávky banky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 0299680169 znějící na částku ve výši 2 018 000,- Kč, b) veškeré budoucí pohledávky banky, které budou vznikat od uzavření předmětné smlouvy do 31.12.2044, a to až do celkové výše 2 018 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na pozemky pč. st. 860, kterého součástí je rodinný dům čp. 162 v Oloví, část Hory a pč. 1116/3 v katastrálním území Hory u Oloví je uvaleno zástavní právo s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Oloví, část Studenec Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,10 KUV: 1,10 Parcela č.: 2 040 150 000 73,53 1,14 84,08 Popis pozemku: Stavební pozemek bez inženýrských sítí Průměrná jednotková cena 84,08 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky parcelního čísla st. 860 a 1116/3 v katastrálním území Hory u Oloví jsou pozemky stavební. Pozemky jsou kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 860 187 80 14 960 nádvoří ostatní plocha 1116/3 662 80 52 960 Celková výměra pozemků 849 Hodnota pozemků celkem 67 920-4 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU Garáž se do celkové podlahové plochy rodinného domu nezapočítává. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. nadzemní podlaží 187,36 m 2 3,01 m Výčet místností: závětří 10,12 m 2 1,00 10,12 m 2 zádveří 3,25 m 2 1,00 3,25 m 2 hala 12,93 m 2 1,00 12,93 m 2 obývací pokoj 43,76 m 2 1,00 43,76 m 2 pokoj 14,56 m 2 1,00 14,56 m 2 pokoj 14,56 m 2 1,00 14,56 m 2 pokoj 12,43 m 2 1,00 12,43 m 2 kuchyň 8,97 m 2 1,00 8,97 m 2 koupelna 8,90 m 2 1,00 8,90 m 2 WC 1,43 m 2 1,00 1,43 m 2 technická místnost 3,38 m 2 1,00 3,38 m 2 komora 2,08 m 2 1,00 2,08 m 2 garáž 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 136,37 m 2 zastřešení 187,36 m 2 1,48 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. nadzemní podlaží (12,10*12,10+6,30*6,50)*(3,01) = 563,95 m 3 zastřešení (12,10*12,10+6,30*6,50)*(1,48) = 277,29 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. nadzemní podlaží 563,95 m 3 zastřešení 277,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 841,25 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo HEBEL P4-600 TL. 300 mm 3. Stropy zavěšené 4. Střecha dřevěné vazníky - 5 -
5. Krytina bonský šindel 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře náplňové 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění tepelné čerpadlo 17. Elektroinstalace motorová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody tepelné čerpadlo 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod 2 x splachovací záchod 26. Ostatní krbová kamna Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 187 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 136 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 841,25 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 951 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 951 Reprodukční hodnota [Kč] 3 323 765 (RC * OP) Stáří roků 5 Další životnost roků 95 Opotřebení % 5,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 3 157 577 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 136,37 m 2 Obestavěný prostor: 841,25 m 3 Zastavěná plocha: 187,36 m 2 Plocha pozemku: 849,00 m 2-6 -
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Prodej, dům rodinný Prodej rodinného domu 260 m2, Zahradní, Oloví 2 080 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje Prodej dvojdomku v klidné lokalitě Oloví. Třípodlažní dům je po kompletní rekonstrukci a prodává se zařízením (nábytek,elektronika,kuchyňská linka atd.), jedná se o stavbu s celkovou zastavěné plochou 143m2 se zahradou o rozloze 370m2. K dispozici je veřejný vodovod, el. 220/380 V, plyn - nový plynový kotel ( v provozu rok). V suterénu jsou čtyři místnosti- posilovna, kotelna, malá dílna, koupelna+ WC, šatna (nebo prádelna) a přízemní garáž o rozloze 24m2. Dále se v suterénu nachází zadní vchod, kde je venkovní zděný gril a zastřešená terasa s posezením. V patře jsou 2 velké místnosti obývací pokoj s kuchyní a další velký obývací pokoj se zastřešeným balkónem a druhá garáž o rozloze 24m2, do které se dá jít přímo z obývacího pokoje. V druhém nadzemním podlaží je menší pokoj a velká ložnice a druhá koupelna + WC. Dům se nachází v krásné klidné lokalitě s veškerou občanskou vybaveností - školka, škola, obchod, dětské hřiště, doktor atd., v obci je vlakové nádraží a autobusová zastávka. Dům je vhodný k trvalému bydlení nebo rekreaci v okolí jsou cyklostezky, turistické trasy, lesy atd., 8 km od Oloví leží Kraslice, 10 km střediska zimních sportů Bublava a Stříbrná, 12 km Klingenthal (Německo), 30km Karlovy Vary, 10km Sokolov.Koupi tohoto domu Vám vřele doporučuji. Ev. číslo: 300365 Prodej, dům rodinný Prodej rodinného domu 89 m2, Rotava, okres Sokolov 1 569 000 Kč Nabízíme k prodeji RD 3+1, 89m2, pozemek 1004 m2, Rotava, ul. Samota, okres Sokolov. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. Má plastová okna, nové rozvody vody a elektřiny v mědi, nový kombinovaný kotel na tuhá paliva v samostatné místnosti s přístupem z domu i z venku a nové vyvložkovaný komín a jímku. Předmětem prodeje je též kuchyňská linka s plynovým sporákem, v případě zájmu určité kusy nábytku a dřevo na výtop domu po dobu jedné sezóny. V patře se nachází půdní prostory, které vedou v délce celého domu, jsou přístupné z boku domu a je zde vybudovaná dílnička vč. veškerého zahradního vybavení, které je také součástí prodeje a kupní ceny. Nemovitost se nachází v opravdu pěkné a klidné části města Rotava, v blízkosti je k dispozici veškerá občanská vybavenost a poblíž domu je malinké jezírko s krásným výhledem do přírody. Prodej, dům rodinný Prodej rodinného domu 205 m2, Zahradní, Oloví 1 600 000 Kč Nabízíme ke koupi rodinný dům se zahradou a garáží, který se nachází v horní části Oloví na - 7 -
Sokolovsku. Jedná se o třípodlažní dům, ke kterému byla v nedávné době provedena přístavba a jehož původní část byla částečně zrekonstruována. Dům se prodává včetně veškerého vnitřního vybavení. V místě jsou všechny inženýrské sítě. Dům je vytápěn novým plynovým kotlem, ohřev vody zajišťuje plynová karma. V suterénu jsou čtyři malé místnosti sloužící spíše jako technické zázemí a dále jedna ze dvou koupelen a dále samostatná garáž. Ze suterénu se vychází přímo na venkovní terasu a dále na zahradu a tak je zde suterénní koupelna velice praktická. V prvním nadzemním podlaží je obývací pokoj spojený s kuchyní, dále ložnice s venkovní terasou. Z prvního nadzemního podlaží je možné projít do druhé z garáží. Ve druhém nadzemním podlaží jsou dvě obytné místnosti a koupelna. V obci je škola, školka i pošta. Velmi dobré je zde vlakové spojení na trase Sokolov - Kraslice. Středisko zimních sportů na Bublavě je vzdálené pouhých 10 kilometrů. Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej, dům rodinný Lokalita Oloví, Zahradní ulice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - horší; Provedení a vybavení - lepší, tepelné čerpadlo; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Celkový koef. KC 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 7 852 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 260,00 m 2 0 m 2 2 080 000 Kč 8 000 Kč/m 2 Název: Prodej, dům rodinný Lokalita Rotava, okres Sokolov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 0,96 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - horší; Provedení a Celkový koef. KC 1,02 Upravená j. cena Kč/m 2 17 988-8 -
vybavení - lepší, tepelné čerpadlo, kanalizace; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 89,00 m 2 0 m 2 1 569 000 Kč 17 629 Kč/m 2 Název: Prodej, dům rodinný Lokalita Oloví, okres Sokolov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,96 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - horší; Provedení a vybavení - lepší, tepelné čerpadlo; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Celkový koef. KC 0,96 Upravená j. cena Kč/m 2 7 505 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 205,00 m 2 0 m 2 1 600 000 Kč 7 805 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 505 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 11 115 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 17 988 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 11 115 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 136,37 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 515 753 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 1 515 753 Kč 0 Kč 3 225 497 Kč 67 920 Kč Obvyklá cena - 9 -
1 400 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Jedná se o neukončenou novostavbu s tepelným čerpadlem ale novostavba má nevhodnou polohu jednak co se týče polohy vzhledem k ČR a jednak polohy v bezprostředné blízkosti sídliště. Ano, cena porovnáním činí 1 500 000,- Kč, věcná hodnota činí 3 200 000,- Kč ale obvyklá cena se musí ponížit až na hodnotu 1 400 000,- Kč. Závěr Obvyklá cena je cenou reálnou a s touto cenou lze obchodovat. V Plasích 27.12.2014 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0253-029/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 06/2014. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 2 Snímek katastrální mapy ze dne 27.12.2014 1 Snímek katastrální mapy ze dne 27.12.2014 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 638 ze dne 3.11.2014 2 Fotodokumentace nemovitosti 16-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -