ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 25/7115/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku čís. parcely 69 a rodinného domu č.p. 2 s příslušenstvím, k.ú. Mstišov, na náměstí Svobody v Dubí - Mstišově, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 25/7115/2015 LV no.: 326 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 69 a rodinný dům č.p. 2 s příslušenstvím, k.ú. Mstišov, na náměstí Svobody v Dubí - Mstišově, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Náměstí Svobody 2, Mstišov, 417 03 Dubí u Teplic 3 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: 2,512.722,-- nebyla stanovena 808.000,-- Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 (rodinný dům, hospodářská část) LAND / POZEMEK rodinný dům přípojka vody, žumpa, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy centrum obce Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh 800.000,- Kč 800.000,- Kč nestanoveno Kč 69 1023 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 500 Kč/m 2 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: 186 m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: 1640 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 75 % Kč/m 2 Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 326 jsou ve vlastnictví Ladislava Prokše, náměstí Svobody 2, Mstišov, 417 03 Dubí u Teplic 3. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 326 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 326 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 326. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 326 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 108 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo exekutorské ve výši 500,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Obce Novosedlice (IČO 00266531) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Plzeň - město č.j 106 EX-8388/2010-21 ze dne 18.11.2010 - zástavní právo exekutorské ve výši 12.695,50 Kč s příslušenstvím ve prospěch Statutárního Města Děčín (IČO 00261238) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Děčín č.j. 112-Ex-2054/2011-9 ze dne 17.8.2011 - zástavní právo exekutorské ve výši 84.754,93 Kč s příslušenstvím ve prospěch CC Invest Ltd., id.č. C46484, na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 6 č.j. 025-Ex-8946/2010-15 ze dne 24.4.2011, právní moc ke dni 2.5.2011 - zástavní právo exekutorské ve výši 24.330,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Správy železniční dopravní cesty (IČO 70994234), na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Chomutov č.j. 135-Ex-1161/2010-20 ze dne 5.11.2011, právní moc ke dni 9.11.2011 - zástavní právo exekutorské ve výši 1.325,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny a.s. (IČO 45272956), na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 6 č.j 025-Ex-9622/2011-7 ze dne 15.8.2011, právní moc ke dni 22.8.2011 - zástavní právo smluvní ve výši 486.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 26.5.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 26.5.2004. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 2 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě nebytový prostor dílny zaujímá 46,72 m 2 podlahové plochy, obytná část cca 180 m 2, převažující užití domu je k účelům bydlení, jedná se tedy o rodinný dům s provozovnou, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - není napojení na veřejnou kanalizaci - svažitý pozemek Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 326 pro k.ú. Mstišov, část obce Mstišov a obec Dubí, prokazující stav evidovaný k datu 26.1.2015 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Mstišov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 1.2.2015 za účasti pana Ladislava Prokše, přítomného na místě v době prohlídky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 700215 Název katastrálního území: Mstišov Kód obce: 567507 Název obce: Dubí Počet obyvatel obce: 8.127 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Centrum obce Infrastructure / infrastruktura: Město Dubí leží na úpatí Krušných hor, cca 5 km severozápadně od Statutárního města Teplice, 20 km západně od Ústí nad Labem a 95 km severozápadně od hlavního města Prahy. Město Dubí je vzdálené přibližně 6 km od německých hranic. Nejstarší písemný záznam o městě je z roku 1494. Město Dubí je známé jako lázeňské město, nejvýznamnějším podnikem je Český porcelán, a.s., kde se vyrábí světoznámý Cibulák". Dubí se dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Běhánky, Bystřice, Cínovec, Drahůnky, Dubí, Mstišov a Pozorka.. Město Dubí má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, základní a mateřská škola, lékařské ordinace, obchody, restaurace, sportoviště a ostatní služby), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Statutární město Teplice. Po dopravní stránce je město Dubí velmi dobře napojeno na silniční síť, městem prochází silnice I/27 Most Dubí a I/8 Teplice - Cínovec. Místní komunikační síť zahrnuje sběrné a obslužné trasy včetně průtahových úseků silničních tahů. Městem prochází železniční trať ve směru Most Moldava v Krušných Horách. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v centru zastavěného území místní části Mstišov Dubí, na náměstí Svobody, v klidné lokalitě s převažující zástavbou rodinných domů. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 2: Rodinný dům č.p. 2 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely 69, k.ú. Mstišov. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (sklep) a dvě nadzemní podlaží (přízemí a první patro). Vnitřní dispozici tvoří: 1.PP (sklep) schodiště, chodba, sklepní místnost 1.NP (přízemí) zádveří, schodiště, dílna, sklad, kotelna, sklad paliva 2.NP (první patro) podesta, dvě byt jednotky, vlevo 3+kk (předsíň, WC, koupelna, pokoj s kuchyňským koutem a dva pokoje), vpravo 3+1 v rekonstrukci (předsíň, WC, koupelna, kuchyň, tři pokoje). Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné se založením na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha je sedlová s krytinou z hliníkových profilovaného plechu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, strop je dřevěný trámový v 2.NP s rovným podhledem, v 1. NP a 1.PP valená klenba, okna jsou dřevěná zdvojená, fasádní omítky jsou hladké, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně bytu 3+kk doplněny keramickými obklady, podlahy jsou opatřeny v zádveří, kuchyni, koupelně a předsíni bytu 3+kk keramickou dlažbou, v ostatních částech domu PVC, dveře jsou dřevěné plné i prosklené do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace vedené do žumpy, vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, WC, kotel na tuhá paliva, elektrický zásobníkový ohřívač, kuchyňská linka, el. sporák, digestoř, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, ústředního topení apod. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu se nepodařilo zjistit, ke dni ocenění jej odhadujeme na cca 100 let. Na exteriéru i interiéru domu je patrná zanedbaná údržba (např drobné praskliny a opadávající vnější i vnitřní omítky, stopy po zatékání apod.). Vnitřní prostory v bytě 3+1 ve 2.NP jsou v současné době ve stavu nedokončené rekonstrukce (vybourané části příček, - 4 -
otlučené omítky, chybějící podlahové krytiny, chybějící instalace a pod.), stav zhoršuje i zanedbaná údržba. Tuto část domu prakticky nelze bez provedení stavebních prací užívat. Další stavby v příslušenství: V příslušenství rodinného domu je vedlejší stavba, podle sdělení majitele v minulosti užívána jako mandl, přistavená k východnímu štítu budovy, situovaná na pozemku čís. parcely 69, k.ú. Mstišov, v současné době využívaná podle sdělení vlastníka jako sklad. Stavba vykazuje známky zanedbané údržby. Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je zohledněna jako příslušenství. V příslušenství rodinného domu jsou také venkovní úpravy, jedná se o přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení apod. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely 69, k.ú. Mstišov, o výměře 1023 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p. 2. Jedná se o pozemek z části zastavěný rodinným domem č.p 2 a jeho příslušenstvím, nezastavěná část je užívána jako dvůr a zahrada. Pozemek je svažité konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu a vody. Pozemek jsou přístupný z veřejných pozemků nám. Svobody, ve vlastnictví Města Dubí. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 69 a rodinného domu č.p. 2 s příslušenstvím, k.ú. Mstišov, na náměstí Svobody v Dubí - Mstišově, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 1.2.2015 celkem Slovy: Osmsettisíc Kč 800.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 326 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 326 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 326. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 25/7115/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. února 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 25/7115/2015 LV no.: 326 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům 1 640,00 3 769 6 181 160 75,0 1 545 290 2 hospodářská část 917,00 2 486 2 279 662 80,0 455 932 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 0 0 2 001 222 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 69 zastavěná plocha a nádvoří 1023,00 500 511 500 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 0 511 500 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 512 722 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena Plocha pozemků Cena pozemků nabídková cena nabídky prostor za pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 Comments Komentář 1 RD Dubí-Pozorka, ul.mírová 1 140 000,00 I-15 nestanoven 355 762 270 510 869 490,00 0,50 570 000 nabídka 1) samostatně stojící rod. dům, podsklepený, 2.NP, v 1.NP garáž a dílna, v 2.NP byt 1+4 s terasou, dobrý stav 2 RD Dubí - Pozorka, ul.k.čapka 1 390 000,00 I-15 nestanoven 370 762 281 940 1 108 060,00 0,60 834 000 nabídka 2) samostatně stojící rodinný dům, 2. NP, tři byty 1+2, po částečné rekonstrukci 3 RD Dubí - Běhánky, ul. Rokosovského 1 699 000,00 I-15 nestanoven 348 762 265 176 1 433 824,00 0,60 1 019 400 nabídka 3) samostatně stojící rodinný dům, 2.NP, 5+1, po částečné rekonstrukci 1) nabídka realitní kanceláře Realitní & vzdělávací agentura, s.r.o., Teplice 2) nabídka realitní kanceláře Bydlete s námi s.r.o., Most 3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,513 mil.kč nestanovena 0,808 mil.kč 0,800 mil.kč
Budova č.p. 2 Přístupová komunikace Zádveří Dílna Kuchyňský kout (3+kk) Pokoj s kk (3+kk) Pokoj 2 (3+kk) Pokoj 3 (3+kk)
Koupelna (3+kk) Kuchyně (3+1) Koupelna (3+1) Pokoj 1 (3+1) Pokoj 2 (3+1) Pokoj 3 (3+1) Hospodářská část Prostory bývalého mandlu