ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 359/7449/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parc. St. 102 s rodinným domem č.p. 80 a rozestavěnou stavbou a pozemků parc. čís. 159/4, 159/10 a 451/1 v k.ú. Bořislav v Bořislavi, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 359/7449/2015 LV no.: 8 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 102 s rodinným domem č.p. 80 a s rozestavěnou stavbou a pozemky čís. parcel 159/4, 159/10 a 451/1 v k.ú. Bořislav, v Bořislavi, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Bořislav č.p. 80, 415 01 Bořislav Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1 320 200 Kč nestanovena Kč 900 000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 LAND / POZEMEK rodinný dům (vila) rozestavěná stavba na parc.č. St. 102, přípojky IS při okraji obce základní MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný Odhad 1915 Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 124 m 2 Office area: Kancelářské plochy: 185 m 2 Storage area: Skladové plochy: 870 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 4 865 Kč/m 2 Income: Příjem: Odhad 80 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: St. 102, 159/4, 159/10 a 451/1 900 000 Kč 900 000 Kč nestanoven Kč 3 264 m 2 Zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, trv. travní porost 160,6 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 1 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovitosti ve vlastnictví SJM Daniela Bláhy, Americká 1610/9, 415 01 Teplice a Lenky Bláhové, Masarykova třída 364/2, 415 01 Teplice. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní práva soudcovská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti ani zahájení exekucí. Real burden / věcná břemena: Nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním, zástavními právy exekutorskými, zástavními právy soudcovskými a zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.p. 80, součást pozemku parc.č. St. 102, k.ú. Bořislav je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití rod. dům. Prohlídka interiéru objektu nebyla umožněna. V katastrální mapě je zakreslena další stavba na parc.č. St. 102 k.ú. Bořislav, usuzujeme, že jde o rozestavěnou přízemní stavbu s plochou střechou. Weak points / slabé stránky: - lokalita s nízkým stupněm vybavenosti a s nutností dojíždění - silně zanedbaná údržba vily i celku, nutnost investic pro užívání - celek nepravidelného tvaru, ne zcela oplocený - součástí celku je rozestavěná stavba - pro nemožnost prohlídky jiná negativa neshledána Strong points / silné stránky: - rozlehlé pozemky, CHKO České středohoří - nová střecha vily - jiné neshledány Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 8, pro k.ú. Bořislav a obec Bořislav, prokazující stav k datu 29.9.2015 b/ zjištění při zevní prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitých věcí byla provedena na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 30.10.2015. Místní šetření proběhlo dne 20.11.2015 v 9:00 h, a to pouze zevně, neboť na objektu nejsou zvonky a v danou hodinu nemovitosti nikdo nezpřístupnil. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňované stavbě byly zjištěny z údajů katastru nemovitostí a obhlídkou z veřejné komunikace. - 2 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 608254 Název katastrálního území : Bořislav Kód obce : 567469 Název obce : Bořislav Počet obyvatel obce : 400 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2015 Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Teplice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Na okraji obce Infrastruktura: Obec Bořislav leží na jihovýchodním okraji území okresu Teplice v Ústeckém kraji. Obec disponuje základní občanskou vybaveností mj. obecní úřad, mateřská škola, zdravotnické ordinace. Vzdálenost do centra okresního města Teplice činí cca 12 km po silnici 1. třídy č. 8 (E55). Obec je dostupná meziměstskou autobusovou dopravou a po železnici (regionální trať). Property Location / poloha nemovitosti: Poloha oceňovaného celku je velmi klidná, vesnického charakteru, s navazující volnou přírodou (CHKO České středohoří). V místě stojí několik původních i nových rodinných domů. Lokalita je pěkná, byla by vhodná i pro rekreaci. Negativem místa je nutnost denního dojíždění za občanskou vybaveností. Základní škola je v nedalekých Žalanech. Obec Bořislav není zvláštního významu, její část trpí silničním provozem E55 (nová dálnice v úseku Lovosice - Řehlovice není dokončena). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 80: Rodinný dům č.p. 80 je součástí pozemku čís. parcely St. 102, k.ú. Bořislav. Nebyla poskytnuta informace o stáří stavby, usuzujeme na výstavbu cca před 100 lety. Dispoziční řešení: Rodinný dům je samostatně stojící zděná stavba o 2 nadzemních podlažích (přízemí a 1.patro) s půdou ve stanové, z části nepravidelné střeše. Jde o vilu, netypový rodinný dům, v zahradě. Konstrukční řešení a vybavení: Usuzujeme, že základy stavby jsou kamenné či ze smíšeného zdiva, svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Usuzujeme na tradiční spalné stropy. Střešní krytina je obnovená tašková, komín je opravený. Stejně tak jsou nové dešťové svody a žlaby, zřejmě TiZn. Okna jsou původní dřevěná, zřejmě převážně dvojitá, špaletová. Některé okenní otvory jsou vyplněny skleněnými tvárnicemi (luxfery). Fasáda je stará hladká, narušená. Podezdívka je nízká kamenná. Vybavení nelze popsat, nebyla umožněna prohlídka RD. Na pozemku stojí pilíře s přípojnými body elektro a plynu, v místě je veřejný vodovod i kanalizace. Stáří a stavební stav: Nebyla poskytnuta informace o stáří vily, usuzujeme na cca 100 let.. Nebyla umožněna vnitřní prohlídka, nelze přesně určit opotřebení a hodnotit stavební stav. Je zřejmé, že v nedávné době byla obnovena střešní krytina, opraven komín a obnoveny dešťové svody a žlaby, nicméně vše ostatní se zvenku jeví silně opotřebené. Celek je bez údržby, pozemky jsou zarostlé, oplocení částečné a dožilé. Další stavby : Na parcele čís. St. 102 k.ú. Bořislav stojí rozestavěná přízemní stavba, usuzujeme, že jde o stavbu zakreslenou v katastrální mapě. - 3 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 102 k.ú. Bořislav je zčásti zastavěný rodinným domem č.p. 80, z části zastavěný rozestavěnou stavbou, zbytek tvoří neudržované nádvoří. Má přípojky elektřiny, vody, plynu i kanalizace. Pozemky čís. parcel 159/4 a 159/10 k.ú. Bořislav tvoří neudržovanou zahradu celku, stejně tak parc. č. 451/1 k.ú. Bořislav. Rodinný dům je přístupný z veřejné komunikace na parcele čís. 1078/1 k.ú. Bořislav (v KN jako ost. plocha/silnice ve vlastnictví Ústeckého kraje s právem hospodaření pro Správu a údržbu silnic Ústeckého kraje). Přístup i příjezd je právně nerizikový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a uspořádání pozemků z kopie katastrální mapy v příloze. - 4 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 102 s rodinným domem č.p. 80 a s rozestavěnou (nedokončenou) stavbou a pozemků čís. parcel 159/4, 159/10 a 451/1, v k.ú. Bořislav, v Bořislavi, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 8 pro k.ú. Bořislav a obec Bořislav u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 20. listopadu 2015 (po zaokrouhlení) 900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní práva soudcovská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti ani zahájení exekucí. Uvedená rizika nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně. Součástí celku je rozestavěná stavba na parc.č. St. 102 k.ú. Bořislav, která není evidována na listu vlastnictví. V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 359/7449/2015. Vypracovala : Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 13. prosince 2015-5 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 359/7449/2015 LV no.: 8 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 RD č.p. 80 870 4 000 185 3 480 000 80,0 696 000 2 Roz.stavba na parc.č. St. 102 200 2 500 500 000 80,0 100 000 Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 796 000 Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 102 zastavěná plocha a nádvoří 353,00 300 105 900 2 159/4 zahrada 292,00 300 87 600 3 159/10 zahrada 2275,00 100 227 500 4 451/1 trvalý travní porost 344,00 300 103 200 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 524 200 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 320 200 Kč Item no. Pol.č. 1 2 0 Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yield value Výnosová hodnota Comments Komentář Yeld value Výnosová hodnota 0 Kč Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Residential / utility area Type of unit Unadjusted price Rate of price adjustment Total price of residential / utility area Price per object Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obytná / užitná plocha Typ jednotky Neupravená cena Koeficient cenové úpravy Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Komentář Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 RD ul. Horní, Hrob, TP 1 180 000,00 I-15 130,00 2x 1+2 9 077 0,90 1 062 000 8 169 2 RD ul. K Zámečku, TP 1 100 000,00 IV-13 118,00 1+2 9 322 0,80 880 000 7 458 3 RD ul. Kubátova, Háj u Duchcova, TP 1 890 000,00 IX-15 181,00 2x 1+2 10 442 1,00 1 890 000 10 442 kupní cena kupní cena kupní cena 1 2 RD je samostatně stojící, zděný, částečně podsklepený, přízemí s podkrovím v mansardové střeše, 2x byt 1+2, žádné koupelny, suché WC, RD z 20.let min. století. Vybavení velmi staré, vše čisté a udržované, k celkové rekonstrukci. Velmi klidná poloha, pěkná zahrada s potokem. Celkový dojem je i přes opotřebení dobrý pro pěkné místo. Kupní cena 1,18 mil. Kč. RD řadový vnitřní, cca 80-90 let starý, jde o dvoupodlažní stavbu s pultovou střechou se zadní přízemní přístavbou s terasou. V RD je byt o celkové dispozici 1+3. Vybavení RD je opotřebené, chybí vybavení kuchyně. Lokalita je pro bydlení průměrná, místo je dobře dostupné městskou dopravou z centra města. Celkový dojem je podprůměrný. Pozemky 252 m2. Kupní cena 1,1 mil. Kč. 3 RD je samostatně stojící, zděný, nepodsklepený, přízemí s podkrovím v sedlové střeše, 2x byt 1+2, cca 100 let starý RD, vše morálně i fyzicky dožilé, k celkové modernizaci. Velmi klidná poloha, pěkná zahrada, u potoka. Celkový dojem je i přes opotřebení dobrý pro pěkné místo. Kupní cena 1,89 mil. Kč. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,320 mil.kč 0,000 mil.kč 0,900 mil.kč 0,900 mil.kč