ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5-4986/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 248/1, jehož součásti je objekt bydlení č.p. 60 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Dalešice, k.ú. Dalešice Adresa nemovité Dalešice 60, 675 54 věci: Vlastník stavby: Marek Ladislav, č.p. 60, 675 54 Dalešice vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marek Ladislav, č.p. 60, 675 54 Dalešice vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s., Petr Pešout Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 320 000 Kč Datum místního šetření: 6.1.2015 Stav ke dni : 6.1.2015 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 20.1.2015 Ing. Miroslav Krajíček NÁLEZ
Znalecký úkol Ocenění nemovité věci v ceně obvyklé. Objednávka č. j. 1204/2014-A Přehled podkladů - výpis z KN z LV č.64 kú Dalešice - kopie katastrální mapy - oceňovací vyhl. č. 199/2014 Sb. - objednávka č.j. 1204/2014-A ze dne 8.12.2014 - údaje z realitní inzerce sreality.cz - fotodokumentace pořízená znalcem - oceňovací program NEMExpress AC - vlastní prohlídka a zaměření znalcem Místopis Městys Dalešice s počtem 597 obyvatel leží v jihovýchodní části okresu Vysočina ve vzdálenosti 20 km od okresního města Třebíč. Pověřeným obecním úřadem jsou Hrotovice, obcí s rozšířenou působností Třebíč. V obci je omezená občanská vybavenost ( MŠD, ZŠ 1-5 ročník, obchod se smíšeným zbožím, restaurace, kulturní a sportovní zařízení. V lokalitě je zvýšená nezaměstnanost, dopravní obslužnost autobus, v obci jsou rozvedeny veškeré inženýrské sítě. V blízkost Jaderná elektrárna Dukovany, údolní přečerpávací nádrž Dalešice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 783- ostatní plocha Městys Dalešice Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek st. 248/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt bydlení č.p. 60 s příslušenstvím, které tvoří vedlejší stavba skladu a venkovní úpravy v minimálním rozsahu a studna. Areál je situován v zastavěném území obce v bývalém zemědělském areálu (k datu ocenění neužívaném), příjezd po částečně zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o obytnou část bývalé zemědělské usedlosti, k datu ocenění je užívána k bydlení. Jedná se o objet stáří více než 100 roků, částečně opravený, ve zhoršeném technickém stavu. Silné stránky Zajímavě řešený interiér - klenby Slabé stránky Značné stáří objektu, špatný technický stav, nevýhodná lokalita v opuštěném zemědělském středisku, blízkost Jaderné elektrárny Dukovany. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bývalé zemědělské středisko Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva, exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby kapacitně předimenzované Komentář: Špatný technický stav Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Vedlejší stavba skladu a studna na pozemku. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Dalešice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 200,00 1,00 200,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 200,00 Kč/m 2-3 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 248/1 1 293 200 258 600 Celková výměra pozemků 1 293 Hodnota pozemků celkem 258 600 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní VH sklad Přízemní zděná stavba navazující st. 248/1 139,00 m3 1 150 Kč/m3 159 850 Kč 90 % 15 985 Kč do dvora na obytnou část. Bez instalací, technický stav špatný. studna kopaná st. 248/1 9,00 m 2 200 Kč/m 19 800 Kč 90 % 1 980 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 17 965 Kč Objekt bydlení Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Obytná část navazuje na hospodářskou budovu - chlévy z jižní stany. Částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, strmou střechou, bez podkroví. Stáří větší než 100 roků, údržba nedostatečná, po částečné modernizaci. Obsahuje byt 4+1 se dvěma vstupními verandami, komorou a rozestavěnou koupelnou. Konstrukční řešení: Základy kamenné, bez hydroizolace, obvodové konstrukce ze smíšeného zdiva (cihla, kámen) tl. 90-120 cm, stropy klenbové, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina pálené hladké tašky, bez klempířských konstrukcí. Omítky vnitřní vápenné jednovrstvé, fasáda vápenná, poškozená, bez vnějších i vnitřních obkladů. je proveden rozvod světelné elektroinstalace (nový), rozvod studené vody a kanalizace do žumpy. Okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové. Vytápění lokální kamny na pevná paliva. Přípojka plynu a kanalizace jsou před domem, nejsou napojeny. Technický stav: Zdivo vlhké, poškozená venkovní omítky, střešní krytina u konce životnosti, standard vybavení nízký. Ve nevyhovujícím stavu jsou obě verandy. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.pp 36,48 m 2 1,38 m Výčet místností: sklad, schodiště 26,00 m 2 1,00 26,00 m 2 Užitná plocha celkem: 26,00 m 2 1.np 201,20 m 2 4,81 m - 4 -
Výčet místností: kuchyň 17,53 m 2 1,00 17,53 m 2 pokoj I 18,90 m 2 1,00 18,90 m 2 chodby celkem 17,10 m 2 1,00 17,10 m 2 komora 12,90 m 2 1,00 12,90 m 2 koupelna 11,00 m 2 1,00 11,00 m 2 pokoj II 10,26 m 2 1,00 10,26 m 2 pokoj III 20,78 m 2 1,00 20,78 m 2 pokoj IV 12,17 m 2 1,00 12,17 m 2 2 x veranda 20,30 m 2 1,00 20,30 m 2 Užitná plocha celkem: 140,94 m 2 zastřešení m 2 0,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.pp (7,60*4,80)*(1,38) = 50,34 m 3 1.np (14,30*12,80)*4,81+3,45*1,63*3,12+5,16*2,43 *2,33 = 927,18 m 3 zastřešení 14,30*12,80*6,21/2+1,63*3,45*0,20/2+5,16*2,4 = 570,59 m 3 3*0,27/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.pp 50,34 m 3 1.np 927,18 m 3 zastřešení 570,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 548,12 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamené, z větší části neizolované 2. Zdivo smíšené zdivo 3. Stropy klenba 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody dřevěné 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných prkenný povrch místností 15. Podlahy ostatních beton místností - 5 -
16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená voda 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace částečné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně kamna 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod suchý 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 201 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 167 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 548,12 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 847 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 2 847 Reprodukční hodnota [Kč] 4 407 497 (RC * OP) Stáří roků 120 Další životnost roků Opotřebení % 90,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 440 750 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 166,94 m 2 Obestavěný prostor: 1 548,12 m 3 Zastavěná plocha: 201,20 m 2 Plocha pozemku: 1 293,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Obytná část navazuje na hospodářskou budovu - chlévy z jižní stany. Částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, strmou střechou, bez podkroví. Stáří větší než 100 roků, údržba nedostatečná, po částečné modernizaci. Obsahuje byt 4+1 se dvěma vstupními verandami, komorou a rozestavěnou koupelnou. Konstrukční řešení: Základy kamenné, bez hydroizolace, obvodové konstrukce ze smíšeného zdiva (cihla, kámen) tl. 90-120 cm, stropy klenbové, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina pálené hladké tašky, bez klempířských konstrukcí. Omítky vnitřní vápenné jednovrstvé, fasáda vápenná, poškozená, bez vnějších i vnitřních obkladů. je proveden rozvod světelné elektroinstalace (nový), rozvod studené vody a kanalizace do žumpy. Okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové. Vytápění lokální kamny na pevná paliva. přípojka plynu a kanalizace jsou před domem, nejsou napojeny. Technický stav: Zdivo vlhké, poškozená venkovní omítky, střešní krytina u konce životnosti, standard vybavení nízký. Ve - 6 -
nevyhovujícím stavu jsou obě verandy. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Lokalita Slavičky RD 4+1 v obci Okrašovice, okr.třebíč. Obec se nachází 4 km od Třebíče.Příjezd po obecní komunikaci, řadový krajový dům. ZP 445 m2 včetně dvora s předzahrádkou- vše před domem. V domě stropy tvořené klenbami- po opravě velice pěkné. V domě je potřebná rekonstrukce. Zajímavá stavba. Možnost napojení vody z obecního rozvodu, elektřina dočasně odpojena, odpady do jímky na vyvážení, plyn není. Samostatné WC,nedokončená koupelna s vanou.střecha z vlnitých osinkocementových desek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. KC 0,59 Upravená j. cena Kč/m 2 1 928 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 445 m 2 390 000 Kč 3 250 Kč/m 2 Název: RD II Lokalita Šemíkovice Rodinný domek s podkrovím ležící v malé vesničce Šemíkovice, části obce Rouchovany, v okr. Třebíč. V přízemí domku se nachází předsíň, dvě obytné místnosti (1 dříve sloužila jako kuchyň), koupelna s umyvadlem, vanou a splachovacím WC, v podkroví je jedna velká obytná místnost. Dům je podsklepený, s velkou garáží a oplocenou zahrádkou se vzrostlými stromy. Jeho zastavěná plocha činí 268 m2, z toho je část o rozloze 125 m2 užívána jako zahrada. V domě je zavedena voda z vlastní kopané studny, odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění je v současné době zajištěno elektřinou (v každé místnosti umístěno na zdi el. těleso), je však možné vybudovat k vytápění krb případně jiné alternativní vytápění, neboť součástí domu je provozuschopný komín a obec je plynofikována. K vaření je využíván el. sporák. Na podlahách v přízemí domu položeno lino, v podkrovní místnosti je podlaha dřevěná. Dům je v dobrém stavu, nevyžaduje okamžitou rekonstrukci. Jeho využití je možné jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. Vesnička Šemíkovice leží poblíž přírodního chráněného přírodního parku Rokytná, v jejím okolí je bohaté kulturní, sportovní i rekreační vyžití. V 1,5 km vzdálených Rouchovanech se nachází veškerá občanská vybavenost: mateřská i základní škola, obecní i poštovní úřad, knihovna, kino, tělocvična, hřiště, lékař praktický i zubní, nákupní středisko, penzion, koupaliště s restaurací, prodejnou, půjčovnou loděk a šlapadel, volejbalovým hřištěm, dětským koutkem, možností si zarybařit apod. Použité koeficienty: - 7 -
K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší standard; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - novější stavba; Celkový koef. KC 0,48 Upravená j. cena Kč/m 2 1 869 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 268 m 2 350 000 Kč 3 889 Kč/m 2 Název: RD III Lokalita Mohelno přízemní, rohový rodinný dům o velikosti 1+1. Dům je určený k celkové rekonstrukci nebo jako ideální stavební místo. Celková plocha pozemku je 655 m2. Uliční šíře pozemku činí 15 metrů. Za domem je dvůr, na kterém jsou hospodářské přístavky a klenutý zděný sklep. Za dvorem následuje zahrada. Dům je vhodný i jako rekreační objekt v blízkosti krásné přírody u Dalešické přehrady. Obec Mohelno je plně občansky vybavena. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,70 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - mladší objekt; Celkový koef. KC 0,40 Upravená j. cena Kč/m 2 1 916 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 63,00 m 2 655 m 2 299 000 Kč 4 746 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1 869 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 1 904 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 1 928 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 1 904 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 166,94 m 2-8 -
Výsledná porovnávací hodnota 317 854 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 317 854 Kč 0 Kč 717 315 Kč 258 600 Kč Obvyklá cena 320 000 Kč slovy: Třistadvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Oceňovaná nemovitost je ve špatném technickém stavu, s dostatečně velkým pozemkem. Negativním faktorem ceny je skutečnost, že případná kompletní rekonstrukce by byla vysoce nákladná vzhledem k masivnosti konstrukčních prvků a nevyhovujícímu stávajícímu stavu. Dalším podstatným negativním faktorem je umístění nemovité věci v bývalém zemědělském středisku, v současné době neužívaném, určeném zřejmě k demolici, v této lokalitě velmi obtížně prodejná. Obvyklá cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující cenu, lokalitu, technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržena na 320 000 Kč. Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci cenou v místě a čase obvyklou. V Moravském Krumlově 20.1.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor - 9 -
ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5-4986/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Výpis z katastru nemovitostí - 14 -
Mapa oblasti Fotodokumentace pohled ze dvora vstupní veranda pokoj koupelna - 15 -
kuchyň pokoj pokoj půdní prostor a krov sklad pohled čelní - 16 -