ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 24-20/2016 Ocenění nemovitých věcí: st. parcela č. 13 o výměře 335 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Defurovy Lažany, č.p. 33, obč.vyb., Stavba stojí na pozemku p.č.: St.13, zapsané na LV č. 252, pro k.ú. Defurovy Lažany, obec Chanovice, okres Klatovy, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 29.02.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 04.03.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: st. parcela č. 13 o výměře 335 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Defurovy Lažany, č.p. 33, obč.vyb., Stavba stojí na pozemku p.č.: St.13, zapsané na LV č. 252, pro k.ú. Defurovy Lažany, obec Chanovice, okres Klatovy, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy 1.2. Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 252 pro k.ú. Defurovy Lažany ze dne 16.02.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka byla umožněna - budova je otevřená, volně přístupná. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku 3
v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 252 ze dne 16.02.2016 pro k.ú. Defurovy Lažany Černý Josef, č. p. 71, 34101 Velký Bor Adresa: Defurovy Lažany čp. 33 Název katastrálního území: Defurovy Lažany Název obce: Chanovice Název okresu: Klatovy List vlastnictví: LV č. 252 3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 252 pro k.ú. Defurovy Lažany) - Omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Černý Josef Zahájení exekuce - Černý Josef Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu občanské vybavenosti při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 1047 ve vlastnictví Plzeňský kraj, Škroupova 1760/18, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň), v obci Chanovice, samostatná část Defurovy Lažany, v centrální části Defurových Lažan. Budova čp. 33, občanská vybavenost je součástí pozemku st.parc.č. 13, je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu, vstup do budovy je z východní strany, přímo z komunikace v její zatáčce, bez chodníku a ze severní strany štítu budovy. Pozemek st.parc.č. 13 je prakticky celý zastavěný budovou, jen malá část při jižním štítu budovy je nezastavěná. Odkanalizování splaškových vod není, voda není, el. instalace není, bez plynu. 4
Chanovice se nachází v okrese Klatovy a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Horažďovice. Obec Chanovice se rozkládá asi třicetčtyři kilometrů východně od Klatov a deset kilometrů severně od města Horažďovice. Na území této středně velké vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 720 obyvatel. Chanovice se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Černice, Defurovy Lažany, Dobrotice, Holkovice, Chanovice a Újezd u Chanovic. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Samostatná část Defurovy Lažany je bez vybavenosti, od Chanovic ve vzdálenosti cca 4km. Popis a stav objektu Budova obč. vyb. čp. 33, součást pozemku st.parc.č. 13 Jedná se o budovu bývalého hostince, která je ze dvou částí tak, že při pohledu na podélnou stěnu z komunikace je pravá část podsklepená s jedním nadzemním podlažím a levá část je o dvou nadzemních podlaží, podkroví celé budovy nevyužito. Suterén pravé části nebylo možné prohlédnout, stojí v něm voda. Budova je celkově ve velmi špatném stavu, všechny prostory a místnosti v 1 a v 2 NP jsou ve stavu, který neumožňuje žádné využití (rozbité, bez instalací, vlhkost, plísně, rozbitá a otevřená okna apod.), budova je celkově ve velmi špatném, zřejmě až havarijním stavu. Podlahová plocha 350m2, zastavěná plocha (měřením katastrální mapy) 280m2, obestavěný prostor hrubým odhadem 2500m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce klenbové a dřevěné trámové, schody betonové, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková a eternitová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, okna dřevěná, dveře náplňové, ostatní není. Stáří budovy odhadováno na více než sto let, budova je dlouhou dobu prázdná, bez využití, ve zcela špatném až zřejmě havarijním stavu. Pozemky st.parc.č. 13 o výměře 335m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný převážně budovou, jen u jižního štítu budovy malá část (přibližně 55m2) volného pozemku, který je zarostlý. Podlahová plocha (odhadem) Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem 350m2 280m2 335m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o budovu bývalého hostince, která je ve zcela špatném, až havarijním stavu. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Měčín, Nedanice, okr. Klatovy 200 000,- Kč Nabídková cena Masivní kamenná budova bývalé sýpky se nachází v obci při místní komunikaci. Střešní krytina a část obvodového zdiva vyžadují opravu. Krov, který je původní, je v dobrém stavu. Poloha: 12 km od Klatov. Plocha bytu: o celkové výměře 691 m2.celková cena: 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 415,90 Kč měsíčně Cena za m²: 325 Kč ID zakázky: 000823KT Aktualizace: 14.12.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Patrový Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 615 m 2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky 5
2) Oselce, Kotouň, okr. Plzen jih 200 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji chalupu k rekonstrukci v obci Kotouň s vlastním pozemkem o velikosti 650m2. Chalupa má vlastní číslo popisné, má zastavěnou plochu 86m2 a nachází se přímo v centru obce. Přístup k chatě je po obecní komunikaci. Chalupa není podsklepena, ale velké sklepní prostory se nacházejí na pozemku. IS: el. 220/380V, topení: lokální, tuhá paliva. Krásná rekreace za výjimečnou cenu. Doporučujeme!Celková cena: 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Hypotéka: 718,41 Kč měsíčně ID zakázky: N110282 Aktualizace: 03.03.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 86 m 2 Užitná plocha: 86 m 2 Plocha podlahová: 86 m 2 Plocha pozemku: 650 m 2 Sklep: Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3) Měcholupy, okr. Plzeň jih 290 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme prodej rodinného domu - obec Měcholupy 76 v okrese Louny, o celkové rozloze 203 m2, z toho plocha zastavěná je 90 m2. Přízemní rodinný dům je napojen na dálkový vodovod, elektro přípojku na 230V, odpad veden do septiku. Objekt je ve špatném stavu - nutná investice. Zůstane nezařízen. Možnost parkování na pozemku. Občanská vybavenost v dosahu. Cena zahrnuje daň z nabytí nemovitosti + provizi RK. Energetická náročnost budovy třídy G.Celková cena: 290 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Hypotéka: 603,5 Kč měsíčně ID zakázky: 519 Aktualizace: Včera Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 90 m 2 Užitná plocha: 90 m 2 Plocha pozemku: 203 m 2 Plocha zahrady: 113 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Septik Elektřina: 230V Doprava: Silnice Vybavení: Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/ks Kč/ks upravená 1. Měčín, Nedanice, okr. Klatovy 0,95 1,00 0,85 1,00 1,00 0,85 0,80 200000 109820 2. Oselce, Kotouň, okr. Plzeň jih 0,90 1,00 0,85 0,85 1,00 0,85 0,80 200000 88434 3. Měcholupy, okr. Plzeň jih 0,85 1,00 0,95 0,85 0,95 0,85 0,80 290000 128585 minimum 88434 maximum 109820 průměr 108946 porovnávací hodnota 108 946 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 100 000,00 Kč Slovy: sto tisíc Kč 6
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 100 000,00 Kč slovy: sto tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky velmi špatný stav, bez volného pozemku, budova objemově nadměrná, v dané lokalitě obtížně využitelná Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po obdobných nemovitých věcech není žádná, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 29.02.2016 ve výši: 100 000,00 Kč Slovy: sto tisíc korun českých V Pardubicích, 04.03.2016 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 24-20/2016 znaleckého deníku. 7
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 8
vstup ze severní strany vstup z východní strany suterén 9
1 NP (přízemí) levá část domu 10
pravá část domu 2 NP (1 patro) levá část domu 11
půda, krov pohledy 12
13
katastrální mapa 14