ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2016 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č o výměře 17 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Týnské Předměstí, č.e. 482, rod.rekr, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 3437, Parcela č. 830/2 o výměře 116 m2 ostatní plocha, Parcela č. 831/3 o výměře 774 m2 ovocný sad, zapsané na LV č. 3146, pro k.ú. Domažlice, obec Domažlice, okres Domažlice, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č o výměře 17 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Týnské Předměstí, č.e. 482, rod.rekr, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 3437, Parcela č. 830/2 o výměře 116 m2 ostatní plocha, Parcela č. 831/3 o výměře 774 m2 ovocný sad, zapsané na LV č. 3146, pro k.ú. Domažlice, obec Domažlice, okres Domažlice, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Domažlice ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka byla umožněna vypůjčením klíčů. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného 3

4 majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3146 ze dne pro k.ú. Domažlice SJM Lávička Ivan a Lávičková Renata, Hradská 85, Město, Domažlice Adresa: Týnské Předměstí č.e. 482 Název katastrálního území: Domažlice Název obce: Domažlice Název okresu: Domažlice List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 3146 pro k.ú. Domažlice) - Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce - Lávičková Renata Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o zahrádkářskou chatu v okrajové severní, nezastavěné části Domažlic, přibližně 300m od silnice vedoucí na Horšovský Týn. Přístup a příjezd po nezpevněné, horší cestě (parc.č. 1183/2, parc.č. 838/3, parc.č. 838/5, parc.č. 1183/15, ve vlastnictví Město Domažlice, náměstí Míru 1, Město, Domažlice a přímo před chatou přes pozemek parc.č. 828/7 ve vlastnictví Schleiss Václav, Petrovice 27, Újezd - bez právního zajištění). Oceňované nemovité věci jsou v platném Územním plánu města Domažlice v ploše RZ - plocha zahrádek, v současné době je zde stavební uzávěra, která platí do doby, než bude vydán nový Územní plán, kde je krom jiného v návrhu pro oceňované nemovité věci v návrhu zastavěnost max 25m2 a celková zastavěnost pozemku do 8%. Dle platného Územního plánu je v blízkosti oceňovaných nemovitých věcí plánovaný obchvat s křižovatkou. Bezprostřední okolí je běžně prostorné, komunikace je úzká, bez možnosti parkování, v horším počasí obtížně sjízdná, podél místní vodoteče. Vstup a vjezd na pozemek ze severní strany. Zahrádkářská chata stojí v severní části pozemku, pozemek je ve vysokém svahu severně. V západní části pozemku volně stojí (bez základu) malá dřevěná chatka (která dříve byla používána zřejmě v táborech pro děti). Do chaty je zavedena elektroinstalace, jiné připojení nezjištěno (bez vody, bez odkanalizování). 4

5 Domažlice se nachází v okrese Domažlice a náleží pod Plzeňský kraj. Domažlice je také obcí s rozšířenou působností. Obec je součástí historického Chodska. Stálý počet občanů tohoto středně velkého města je asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 11 km od německých hranic. Popis a stav objektů Zahrádkářská chata č.ev. 482, součást pozemku st.parc.č Jedná se o zahrádkářskou chatu, která je postavena tak, že z terénu ze severní strany se vchází do suterénu, kde je jedna místnost a z druhé strany, z jihu se vchází do přízemí chaty, kde je jedna místnost. 1.PP (suterén): jeden sklep 10m2 1.NP (přízemí): venkovní krytý vstup 3,60m2, jedna místnost s kuchyňským koutem 10m2 a z venku malý sklad, který byl uzamčen (odhadem 1m2). Celkem 1+kk, podlahová plocha 21m2, zastavěná plocha 17m2, obestavěný prostor informativně 85m2. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené a dřevěné, stropní konstrukce nad suterénem železobetonové s rovným podhledem, krov dřevěný trámový sedlový s nízkým sklonem, krytina eternitová, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty a opatřeny nátěrem, vnitřní obklady nejsou, okna dřevěná, dveře dřevěné, v kuchyňském koutě zbytek kuchyňské linky bez sporáku, bez vody, sociální zařízení není, rozvod elektroinstalace. Stáří chaty odhadem 40 let, chata je delší dobu prázdná, bez využití, bez oprav a bez údržby, v horším, chátrajícím stavu. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavba dřevěné chatky v západní části pozemku. Venkovní úpravy přípojky inž. sítí (elektro), zpevněné plochy okolo, oplocení vč. vrat a vrátek, vše bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném, neudržovaném, zchátralém stavu. Pozemky - st.parc.č o výměře 17m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zastavěn zahrádkářskou chatou - parc.č. 830/2 o výměře 116m2, ostatní plocha, neplodná půda je pozemkem obdélníkového tvaru severně před chatou a spolu s parc.č. 831/3 o výměře 774m2, ovocný sad tvoří zahradu, která je svažitá severně, původně zatravněná s trvalými porosty v běžných druzích, již delší dobu neudržovaná, zpustlá a zarostlá. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem 21m2 17m2 907m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o zahrádkářskou chatu bez oprav, bez údržby, bez využití, bez vody, v horším, zpustlém stavu. 5

6 3.2. Výpočet Porovnání 1) Domažlice ,- Kč Nabídková cena Pozemek se zahradní chatkou a příslušenstvím k rekreačnímu využití či k případné výstavbě v klidné okrajové části města o celkové výměře 553 m2 (zahrada + stavební pozemek). Jedná se o udržovanou, oplocenou rekreační zahradu se samostatně stojící stavbou rekreační chatky s obytnými a užitkovými prostorami. Chatka s příslušenstvím sestává ze vstupu, obytného prostoru a skladovací místnosti se schodištěm v přízemí a z podkrovního prostou s provozním příslušenstvím. Chatka je ihned obyvatelná, kompletně provozně vybavena, připravena k okamžitému užívání. Navazující udržovaný pozemek je oplocená zahrada s 2x dřevěnou skladovací kolnou, vzrostlými ovocnými a okrasnými dřevinami, záhony a udržovaným travním porostem, situována v mírně svažitém terénu s orientací pozemku na východ a orientací svažitosti na sever. Pozemek je dostupný přístupovou brankou a vstupem z veřejného prostranství nezpevněné obecní cesty. Dle navrhovaného územního plánu města Domažlice je pozemek součástí území určeném k budoucí výstavbě objektu k trvalému bydlení za předpokladu dodržení budoucí parcelace pozemků v dané lokalitě. Pozemek navazuje na příjezdovou cestu a oplocení sousedních pozemků, situován v klidné, okrajové lokalitě města (zástavba rekreačních chat a RD s plochami zahrad). Zahrada s chatkou jsou vhodné a využitelné k sezónní rodinné rekreaci v klidné, okrajové části okresního historického města s dostupností kompletních služeb a infrastruktury. Dostupnost pozemku z veřejné spojovací cesty (1x vstup), napojeno na veřejný rozvod elektřiny 220/380V (3x10 A), vytápění - lokální na tuhá paliva, napojeno na společný zdroj užitkové vody (skupinový rozvod).celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 430,55 Kč měsíčně ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 18 m 2 Užitná plocha: 23 m 2 Plocha podlahová: 23 m 2 Plocha pozemku: 553 m 2 Sklep: Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně 2) Domažlice ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji zajímavou chatu (25m2) situovanou v klidné, okrajové části města Domažlice. Nemovitost se nachází na vlastním, rovinatém a oploceném pozemku o výměře 380m2. Krom vlastní chaty na parcele stojí ještě udírna a kůlna (nářaďovna), okrasné dřeviny doplňují celkovou klidnou atmosféru celého místa. Vytápění chaty zajišťuje krb (umístěn v přízemí - v obývacím pokoji). V patře se nachází druhý pokoj, nyní využívaný jako ložnice s balkonem. Přímo do chaty je zavedena elektřina (220/380), WC je suché. Pro více informací a sjednání prohlídky volejte na níže vedené tel. číslo. Případnou hypotéku i veškeré právní služby zajistíme.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Hypotéka: 1 591,29 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně DPH, včetně poplatků, včetně provize, včetně právního servisu ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Dřevěná Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Užitná plocha: 80 m 2 Plocha pozemku: 380 m 2 Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V 3) Domažlice ,- Kč Nabídková cena Zahrada se zahradní chatkou a příslušenstvím k rekreačnímu využití v klidné okrajové části města. Jedná se o samostatně stojící, zděnou, podsklepenou budovu rekreační chatky s obytnými a užitkovými prostorami sestávajícími z jedné obytné místnosti s kuchyňským koutem v přízemí, podkrovního prostoru na spaní a užitkových prostor v suterénu (WC, 2x sklad, chodba). Chatka je ihned obyvatelná, vybavena provozním zařízením, připravena k okamžitému užívání. Navazující udržovaná zahrada se zpevněnými venkovními úpravami, terénními tarasy je situována ve svažitém terénu s orientací na jih. Na pozemku (373 m2) se nachází rekreační chatka s terasou, kryté sezení s venkovním krbem, skleník, zpevněné venkovní úpravy, přístupový chodník a venkovní nezastavěné plochy s venkovními úpravami, vzrostlými ovocnými a okrasnými dřevinami, květinami a udržovaným travním porostem. Pozemek je kompletně oplocen s vlastním vjezdem a vstupem, navazující na příjezdovou cestu a oplocení sousedního pozemku. Nemovitosti jsou situovány v klidné, okrajové lokalitě města (zahrádkářská kolonie) bez okolní obytné zástavby - navazující na plochy vedlejších zahrad. Pozemek s chatkou je vhodný a využitelný k sezónní rodinné rekreaci v klidné, okrajové části okresního města s dostupností kompletních služeb a infrastruktury.dostupnost pozemku z obecní nezpevněné cesty, napojeno na veřejný rozvod elektřiny 220/380 V, topení lokální na tuhá paliva, zdroj užitkové vody ze společného skupinového 6

7 vodovodu.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 226,90 Kč měsíčně ID zakázky: Aktualizace: Stav: Rezervováno Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 17 m 2 Užitná plocha: 25 m 2 Plocha podlahová: 25 m 2 Plocha pozemku: 390 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Vybavení: Částečně Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. chata Domažlice 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85 0,85 0, chata Domažlice 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0, chata Domažlice 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85 0,85 0, minimum 5761 maximum průměr 9110 užitná plocha m2 21 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: stodevadesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky nevyužívaná chata bez oprav a bez údržby, bez vody 7

8 Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po obdobných nemovitých věcech je velmi malá, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: stodevadesát tisíc korun českých V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8

9 5.2. Fotodokumentace Mapy 9

10 suterén 10

11 přízemí zahrada, chatka 11

12 pohled jižní pohled jihovýchodní pohled severovýchodní pohled severozápadní pohled severní 12

13 katastrální mapa 13