ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2016 Ocenění nemovitých věcí: St. Parcela č. 32 o výměře 429 m2,zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Skviřín, č.p. 64, rod.dům, Stavba stojí na pozemku St. p.č.: 32, zapsané na LV č. 569, pro k.ú. Skviřín, obec Bor, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. Parcela č. 32 o výměře 429 m2,zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Skviřín, č.p. 64, rod.dům, Stavba stojí na pozemku St. p.č.: 32, zapsané na LV č. 569, pro k.ú. Skviřín, obec Bor, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 569 pro k.ú. Skviřín ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku 3

4 v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 569 ze dne pro k.ú. Skviřín Klika Jan, Skviřín 64, Bor 1/2 Mayerová Jarmila, Skviřín 64, Bor 1/2 Adresa: Skviřín čp. 64 Název katastrálního území: Skviřín Název obce: Bor Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 569 pro k.ú. Skviřín) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Klika Jan Nařízení exekuce - Mayerová Jarmila Zahájení exekuce - Klika Jan Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obco Bor, samostatná část Skviřín, v centrální části Skviřína, při komunikaci parc.č. 1844/19 ve vlastnictví Město Bor, náměstí Republiky 1, Bor a parc.č. 1883/4 ve vlastnictví Plzeňský kraj, Škroupova 1760/18, Jižní Předměstí, Plzeň. Bezprostřední okolí je běžně prostorné. Rodinný dům stojí svou podélnou stěnou na severní a východní hranici pozemky, západně na něj navazuje stodola, na ni pak do "L" otevřený přístřešek pro auta. Odkanalizování splaškových vod dle sdělení do ČOV, voda ze studny, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Bor je součástí okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Tachov. Obec Bor se rozkládá asi patnáct kilometrů jihovýchodně od Tachova. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno asi 4180 obyvatel. Bor se dále dělí na 22 části, konkrétně to jsou: Bezděkov, Boječnice, Bor, Borovany, Čečkovice, Damnov, Doly, Hlupenov, Holostřevy, Kosov, Kurojedy, Lhota, Lužná, Málkovice, Malovice, Muckov, Nová Hospoda, Nový Dvůr, Ostrov, Skviřín, Velká Ves a Vysočany. Obec je vzdálená přibližně 4

5 19 km od německých hranic. Samostatná část Skviřín je bez vybavenosti, od Boru ve vzdálenosti cca 3,5km Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 64, součást pozemku st.parc.č. 32 Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní s využitým podkrovím. Dispozičně: 1 PP (suterén) - přístupný poklopem v podlaze, v suterénu vlhkost: místnost plocha m2 podlaha sklep cca 20 beton celkem 20,00 1.NP (přízemí): místnost plocha m2 podlaha chodba 9,00 koberec společenská místnost, bar 37,80 koberec kuchyňka za barem 3,60 koberec tech.místnost 1,90 ker.dlažba soc.zařízení 3,10 byt chodba 1,40 koberec koupelna 3,20 ker.dlažba kuchyně 9,40 koberec pokoj 15,80 koberec celkem 85,20 Podkroví: místnost plocha m2 podlaha chodba 8,80 koberec pokoj 17,00 koberec soc.zařízení 5,00 ker.dlažba pokoj 15,80 koberec soc.zařízení 5,00 ker.dlažba pokoj 17,40 koberec soc.zařízení 5,00 ker.dlažba pokoj 16,70 koberec soc.zařízení 4,30 ker.dlažba celkem 95,00 Celkem byt 6+1, podlahová plocha 200m2, zastavěná plocha 100m2, obestavěný prostor informativně 700m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, ostatní pravděpodobně dřevěné trámové, schodiště dřevěné bez podstupnic, krov dřevěný trámový sedlový, krytina eternitová, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, vnitřní obklady keramické na sociálních zařízeních, okna dřevěná, dveře náplňové, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení v přízemí vana, umyvadlo, WC, v podkroví jsou čtyři sociální zařízení (u každého pokoje) a na sociálních zařízeních v podkroví je na každém umyvadlo, sprchový kout a WC, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva v kotelně, která je ve stodole, ohřev vody bojlery u kotle, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je přibližně stáří od roku 1920, v roce 1995 byl celkově rekonstruován a v roce 2005 bylo rekonstruováno podkroví. Celkově je stavebně technický stav rodinného domu hodnocen jako dobrý, udržovaný. Rodinný dům byl dříve užíván pro bydlení v přízemí a ubytování v podkroví, nyní je užíván pro bydlení. 5

6 Studna Původní kopaná studna hl. nezjištěna. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Stodola: Stodola je přízemní nepodsklepená bez využitého podkroví, zdivo smíšené, stropy dřevěné, vrata plechová, bez oken, podlaha betonová, střecha sedlová, krytina eternitová. Ve stodole je kotelna s kotlem na tuhá paliva a bojlery, jinak je užívána pro skladování. Stavebně technický stav dobrý, odpovídající. Zastavěná plocha 100m2. Přístřešek: navazuje do "L" západně na stodolu, jedná se o přízemní, částečně otevřený přístřešek pro parkování automobilů. Stavebně technický stav dobrý. Zastavěná plocha 40m2. Venkovní úpravy přípojky inž. sítí, zpevněné plochy u domu, oplocení vč. vrat a vrátek apod., vše v běžně udržovaném stavu. Pozemky - st.parc.č. 32 o výměře 429m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zastavěn rodinným domem, stodolou a přístřeškem, nezastavěná část je volnou plochou před objekty, převážně zpevněnou štěrkem. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 200m2 RD = 100m2 429m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům po celkové rekonstrukci z roku 1995 a částečné rekonstrukci z roku Rodinný dům je v celkově dobrém, běžně udržovaném stavu, dříve byl v přízemí užíván pro bydlení a v podkroví pro ubytování, dnes je užíván pro bydlení Výpočet Porovnání Lokalita Popis stavby a pozemků Kč 1) Stráž, okr. Tachov ,- Kč Kupní cena, prodej 02/2015 Nabízíme k prodeji rodinný dům o dispozici 5+1 ve Stráži, okres Tachov Užitná plocha domu činí 228 m2, zahrada 760 m2. V přízemí domu jsou dva obývací pokoje, kuchyň, komora, kotelna, koupelna s vanou a WC zvlášť. V patře jsou situovány tři místnosti, kde již byla provedena částečná rekonstrukce, WC s koupelnou. V domě je zaveden plyn a umístěn plynový kotel i kotel na tuhá paliva. Budova je částečně podsklepena. Dům je připojen na obecní vodovod, elektrickou rozvodnou síť a plynovod. Elektroinstalace zavedena 3x230/400 V. Kanalizace je svedena do žumpy. Na pozemku je umístěna zděná garáž, dílna a kúlna. Parkování možné v garáži nebo na dvorku. Dům lze využít k trvalému bydlení nebo k rekreačním účelům a prodává se zařízený.v obci veškerá občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost vlakem nebo autobusem. Financování hypotékou pro Vás zdarma zařídíme. Pro více informací neváhejte kontaktovat makléře.nabídková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 508 m 2 Užitná plocha: 228 m 2 Plocha pozemku: 760 m 2 Garáž: 2) Zadní Chodov, Kyjov, okr. Tachov ,- Kč Kupní cena, prodej 12/2015 Nabízíme k prodeji dům 5 km od Plané v krásné lokalitě (lesy, rybníky) v obci Kyjov. Je podsklepen, má dvě garáže a velkou zahradu. V obou patrech je 2+1, koupelna a WC. Dům je v původním ale udržovaném stavu, má možnost půdní vestavby. Vytápění 6

7 je kotlem na tuhá paliva, u domu jsou dvě studně i veřejný vodovod. Na zahradě je skleník a kůlna. Autobusové spojení je do Plané. S financováním pomůžeme Nabídková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 746 m 2 Užitná plocha: 250 m 2 Plocha podlahová: 264 m 2 Plocha pozemku: 746 m 2 Plocha zahrady: 2086 m 2 Parkování: 3 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně 3) Milevo, okr. Tachov ,- Kč Kupní cena, prodej 06/2016 Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, voda ze studny, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Východně na rodinný dům navazuje pod jedním zastřešením kotelna a sklad, východně od rodinného domu stojí stodola. Celkem 3+1, podlahová plocha 134,55m2, užitná plocha (kotelna a sklep polovinou) 114,60m2, zastavěná plocha 160m2, obestavěný prostor informativně 980m3. okna plastová, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je z roku přibližného stáří 80 let, roce 2010 až 2011 byla provedena rekonstrukce (krom jednoho pokoje betony podlah, podlahové krytiny, plastová okna, sociální zařízení, kuchyně, částečně rozvody instalací), celkově je stavebně technický stav rodinného domu hodnocen jako dobrý, odpovídající.sklad, stodola, studna, pozemky celkem ) Bonětice, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Prodej chalupy o dispozici 3+1 a celkové výměře pozemku 1116 m2 v části obce Stráž- Bonětice. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. Vytápění horkovzdušným rozvodem krbovými kamny. Lze vybudovat půdní vestavba. Na pozemku je prostorná stodola, kterou lze variabilně upravit např. jako další obytnou stavbu, popřípadě garáž apod. Při hranici pozemku teče potok. V blízkosti se nachází známý Bonětický rybník, u kterého je i dětský tábor. Vhodné jak pro rybáře, tak pro lidi, kteří hledají klid. Veškerá občanská vybavenost v cca 2 km vzdálené obci Stráž popř. 5 km vzdálené obci Bor u Tachova. S financováním rádi pomůžeme. Doporučujeme!Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 160 m 2 Užitná plocha: 145 m 2 Plocha podlahová: 112 m 2 Plocha pozemku: 1116 m 2 Parkování: 3 Rok rekonstrukce: 2015 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední dálkové Odpad: Septik Elektřina: 120V, 230V, 400V 5) Damov, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Dovoluji si Vám nabídnout k prodeji částečně podsklepenou rekreační chalupu s garáží a stodolou v obci Damnov. Předmětem prodeje je cihlová stavba po částečné rekonstrukci a je ve velmi dobrém stavu. Možnost k okamžitému využítí i k trvalému bydlení. Výměrová plocha pozemku vč. zastavěné plochy je 501 m2. Zahrada má výměru cca 380 m2 a je velmi udržovaná. Dům je dispozičně řešen jako 3+1 s podkrovím, kde lze využít dalších cca 100 m2 k půdní vestavbě. Současná užitná plocha domu je cca 7

8 120 m2. Dům je vytápěn kotlem na TP, ohřev vody řešen bojlerem. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizace je svedena do septiku. Doporučuji osobní prohlídku. Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: SF3316 Aktualizace: Stav: Rezervováno Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 501 m 2 Užitná plocha: 120 m 2 Plocha pozemku: 380 m 2 Sklep: Garáž: Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Stráž u Tachova 1,00 1,00 0,95 1,10 1,10 1,00 1, RD Kyjov, okr. Tachov 1,00 1,00 0,95 1,10 1,10 1,00 1, RD Milevo, okr. Tachov 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 1,00 1, RD Bonětice, okr. Tachov 1,00 1,00 0,90 0,90 1,10 0,90 1, RD Damov, okr. Tachov 1,00 1,00 1,00 0,90 1,15 0,90 1, minimum 5069 maximum 9308 průměr 6931 užitná plocha m2 200 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: jedenmiliontřistadevadesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky opravy a údržba jsou prováděny, celkově dobrý, odpovídající stav, možnost využití pro ubytování 8

9 Slabé stránky menší pozemek Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. rodinnými domy je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální inzertní nabídky a vlastní databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: jedenmiliontřistadevadesát tisíc korun českých V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup do domu 11

12 chodba společenská místnost s barem kuchyňka za barem technická místnost 12

13 sociální zařízení byt v přízemí sociální zařízení kuchyně pokoj 13

14 schody do podkroví chodba podkroví čtyři pokoje se sociálním zařízením 14

15 15

16 půda, krov suterén 16

17 kotelna se stodole pohled jihovýchodní pohled jihozápadní 17

18 pohled západní pohled jihovýchodní 18

19 katastrální mapa 19