ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 49-45/2016 Ocenění nemovité věci: St. parcela č. 132 o výměře 280 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Kladruby, č.p. 79, rodinný dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 132, zapsané na LV č. 430, pro k.ú. Kladruby u Stříbra, obec Kladruby, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 03.05.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 13.05.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Snímek z katastrální mapy 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 132 o výměře 280 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Kladruby, č.p. 79, rodinný dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 132, zapsané na LV č. 430, pro k.ú. Kladruby u Stříbra, obec Kladruby, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. 1.2. Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 430 pro k.ú. Kladruby u Stříbra ze dne 17.03.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 3
151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 430 ze dne 17.03.2016 pro k.ú. Kladruby u Stříbra Trávníček Martin, Revoluční 79, 34961 Kladruby Adresa: Revoluční č.p. 79 Název katastrálního území: Kladruby u Stříbra Název obce: Kladruby Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č. 430 3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 430 pro k.ú. Kladruby u Stříbra) - Omezení vlastnického práva Zahájení exekuce Trávníček Martin Zástavní právo smluvní Nájemní smlouva bytu ve 2.NP na dobu určitou do 01.09.2016 Nájemní smlouva nebytového prostoru v 1.NP na dobu neurčitou s šesti měsíční výpovědní lhůtou bez udání důvodu. Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům v obci Kladruby v centru, při hlavní zpevněné komunikaci II/203 ve vlastnictví Plzeňského Kraje, přilehlé chodníky a pozemek z jižní části domu ve vlastnictví Města Kladruby. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Rodinný dům je řadový, se vstupem do domu z ulice ze severní strany (nebytový prostor v 1.NP) a druhým vstupem do domu z jižní strany (byty ve 2. NP). Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, plyn zaveden. V zadní části domu je užívaná zahrádka pronajatá od Města (180 m2). Kladruby leží administrativně v okrese Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Město Kladruby se nachází asi třicet kilometrů západně od Plzně. Na katastrálním území tohoto města má nahlášený trvalý pobyt asi 1572 obyvatel. Kladruby se dále dělí na sedm částí, konkrétně to jsou: Brod u Stříbra, Kladruby u Stříbra, Láz u Kladrub, Milevo, Pozorka u 4
Kladrub, Tuněchody u Stříbra a Vrbice u Stříbra. Ve městě mohou děti docházet na jednu základní školu a rodiče menších dětí mají k dispozici také školku. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž pošta, obchodní centrum COOP. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 79, součást pozemku st.parc.č. 132 Jedná se o rodinný dům, který je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími, bez využitého podkroví. Dispozičně a orientačně výměry: 1 PP (suterén): nebyl zpřístupněn, je zatarasen, vlastník do suterénu dle sdělení nechodí, ve sklepě stojí voda. 1 NP (přízemí): je rozděleno na dvě části. Jedna část je užívaná jako obchod se zázemím, druhá část byla uvažovaná jako restaurace, realizace byla zahájená, ale nebyla dokončená, dnes slouží jako sklad. Obchod: prodejna (32,13 m2+9,47 m2+29,95 m2), vstup (8,12 m2), kancelář (12,52 m2), wc (5,55 m2). Celkem 97,74 m2. Sklad 62 m2. 2 NP: byt 1+3 - kuchyně 20,46 m2, obývací pokoj 33,78 m2, koupelna 5,19 m2, chodba 15,77 m2, pokoj 20,39 m2, pokoj 17,05 m2, wc 2,51 m2. Celkem 115,15 m2. Byt 3+KK - pokoj s KK 31,99 m2, pokoj 18,53 m2, pracovna 13,04 m2, koupelna 4,08 m2, wc 0,90 m2, chodba 9,23 m2. Celkem 77,77 m2. Celkem je užíváno obchod pronajatý (5000,- Kč/měs.), byt 1+3 (užívá vlastník), byt 3+KK pronajatý (2000,- Kč/měs), zastavěná plocha 280 m2, obestavěný prostor vrchní stavby informativně 2484 m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na smíšených základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce pravděpodobně nad suterénem klenbové nebo betonové, ostatní dřevěné trámové, schody dřevěné, konstrukce krovu dřevěná vázaná, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty (štukové, strukturované), keramické obklady běžné, okna dřevěná EURO, dveře dřevěné, podlahy plovoucí lamino, koberce, vytápění ústřední etážové plynové, ohřev vody v bytě 1+3 bojler, ostatní z kombinovaných kotlů, rozvody vody v plastu, kanalizace v plastu, v kuchyních plynové sporáky, na sociálním zařízení byt 1+3 vana a sprchový kout, byt 3+KK vana, WC. Stáří rodinného domu nebylo doloženo, odhaduje se na sto a více let, rodinný dům byl kolem roku 2007 opravován (nová krytina, klempířské konstrukce, zadní fasáda, Euro okna, kompletní rekonstrukce bytů). Nebytové prostory obchodu jsou v zastaralém stavu, prostory skladu jsou rozestavěné v rozsahu hrubých stavebních prací. Venkovní úpravy V běžném rozsahu přípojky inž. sítí. Pozemky st.parc.č. 132 o výměře 280m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - celý zastavěný rodinným domem. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 290 m2 RD 280 m2 280 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům po částečné rekonstrukci (2007), užívaný, částečně pronajatý. 5
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Kladruby okr. Tachov 1 100 000,- Kč Nabídková cena prodej 1/2 RD v rámci insolvenčního řízení nejvyšší nabídce. Dvougenerační celopodsklepený RD s dvěmi bytovými jednotkami s balkony. RD v původním stavu, napojen na ele.220/380, městský vodovod, kanalizaci a plyn.přípojka, vytápění na tuhá paliva v kombinaci s plynem. Dispozičně dobře řešený RD, v přízemí garáž, kotelna, technické místnosti, v 1. a 2. patře totožná bytová jednotka 3+1 v původním stavu. Na zahradě garáž 41 m2, skleník, nadzemní bazén, okrasné i ovocné dřeviny. Celková cena: 2 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Nrd0180 Aktualizace: 15.04.2016 Stavba: Zděná Stav objektu: Původní stav Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Dvoupodlažní Plocha zastavěná: 162 m 2 Užitná plocha: 360 m 2 Plocha podlahová: 240 m 2 Plocha pozemku: 773 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plyn+tuhá paliva Elektřina: 230/480V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky 2) Kladruby Milevo, okr. Tachov 1 560 000,- Kč Nabídková cena rodinný dům 4+1, na návsi v malebné klidné obci Milevo u Kladrub, okres Tachov., Nemovitost je po částečné rekonstrukci - zrenovované prkenné podlahy, rozvody vody a odpadu v plastu, elektřina částečně, střecha v roce 2010 - tašky Bramac, kotel na tuhá paliva v roce 2010, radiátory + rozvody v mědi ). Dispozičně je dům řešen jako 4+1 a to po vstupu je menší zádveří, poté velká prostorná předsíň, ze které je rovně vstup do velké pracovny a z té následně do ložnice a koupelny s vanou a toaletou. Vpravo je vstup do obývacího pokoje s jídelním koutem, menší pokoj, kuchyň a koupelna s masážním sprchovým koutem. Vytápění je řešeno kombinací kotle na tuhá paliva a pelety. Ohřev vody kombinačně přes bojler, solární panely a kotlem. Vlastní voda na pozemku (vrt) s pitnou vodou, odpad do septiku s přepadem. Pozemek je udržovaný o velikosti 435 m2. RD je k okamžitému bydlení bez nutných oprav a úprav Celková cena: 1 560 000 Kč za nemovitost, Hypotéka: 3244 Kč měsíčně ID zakázky: 431075676 Aktualizace: 14.03.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 174 m 2 Užitná plocha: 140 m 2 Plocha pozemku: 435 m 2 Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída E - nehospodárná 3) Bernartice, okr. Tachov 1 790 000,- Kč Nabídková cena Polyfunkční RD 3+1/Restaurace/Obchod/Terasa/Garáž - 315 m2, který se nachází v obci Bernartice, okr. Tachov. Jedná se o polyfunkční podsklepenou budovu, kde v 1.Nadzemním podlaží je vybudovaná restaurace vč. vybavené kuchyně a sociálního zařízení a obchod vč. samostatných vstupů. Před restaurací je možnost zahrádky s posezením. Dále se v budově nachází bytová jednotka s dispozicí 3+1, která je situovaná ve 2.Nadzemním podlaží. Orientace terasy a zahrady je J. IS - elektro a vodovodní řád, odpad do jímky, která se nachází pod garáží. Vytápění domu zajišťuje centrálně kotel na tuhá paliva nebo elektrokotel, teplá voda zajištěna bojlery. V restauraci jsou kachlová kamna, která dostatečně vytopí celý prostor. Celý dům prošel v roce 1991 rozsáhlou rekonstrukcí - plastová okna, elektrické, odpadní a vodovodní rozvody, podlahy, stropy a střecha (Bramac). Občanská vybavenost ve Stráži u Tachova 6km, Rekreační středisko Sycherák 4 km. Obcí vede cyklostezka, turisticky velice zajímavá oblast s velkým zájmem Holandských turistů, kteří mají v obci vybudované rekreační domky.celková cena: 1 790 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: NO3861 Aktualizace: 25.04.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 254 m 2 Užitná plocha: 315 m 2 Plocha podlahová: 108 m 2 Plocha pozemku: 438 m 2 Plocha zahrady: 184 m 2 Voda: Veřejná Topení: Ústřední elektrické a lokální tuhá paliva Plyn: PB Odpad: ČOV Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus 6
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Kladruby, okr. Tachov 1,00 1,00 0,95 1,15 1,05 0,85 1,01 6111 6018 2. RD Milevo, okr. Tachov 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 0,85 0,80 11143 6479 3. RD Bernartice, okr. Tachov 1,10 1,00 0,95 1,05 1,00 0,85 1,00 5683 5300 minimum 5300 maximum 6479 průměr 5932 užitná plocha m2 290 porovnávací hodnota 1 720 378 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 720 000,00 Kč Slovy: milionsedmsetdvacet tisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 1 720 000,00 Kč slovy: milionsedmsetdvacet tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky provedené rekonstrukce Slabé stránky lokalita méně atraktivní pro bytové i komerční využití Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, obtížně obchodovatelné, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 03.05.2016 ve výši: 1 700 000,00 Kč Slovy: milionsedmset tisíc korun českých V Pardubicích, 13.05.2016 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 49-45/2016 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 9
Pohled jižní Půda 1.NP obchod 10
1.NP Sklad 11
2.NP Byt 1+3 12
2.NP byt 3+KK Schodiště mezi 1. a 2. NP 13
katastrální mapa 14