ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 513/5963/2012 o obvyklé ceně podílu ve výši 1/3 na pozemcích čís. parcel 104/7, 545/27, 566/10, k.ú. Bříství, obec Bříství, podle LV č. 223, dále podílu ve výši 1/3 na pozemku čís. parcely 721/12, k.ú. Kounice, obec Kounice, podle LV č. 17 a dále podílu ve výši 1/3 na pozemku čís. parcely 695/2, k.ú. Vykáň, obec Vykáň, podle LV č. 5, vše okres Nymburk, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 513/5963/2012 LV no.: 223, 17, 5 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl ve výši 1/3 na pozemcích čís. parcel 104/7, 545/27, 566/10, k.ú. Bříství, obec Bříství, podle LV č. 223, dále podíl ve výši 1/3 na pozemku čís. parcely 721/12, k.ú. Kounice, obec Kounice, podle LV č. 17 a dále podíl ve výši 1/3 na pozemku čís. parcely 695/2, k.ú. Vykáň, obec Vykáň, podle LV č. 5, vše okres Nymburk, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Bříství, Kounice, Vykáň Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota 176 302 Kč Market value Tržní hodnota podílu 1/3 50.000 Kč za celek: Yield value: Výnosová hodnota 19 293 Kč Common price Obvyklá cena podílu 1/3 50.000 Kč za celek: Comparative value: Porovnávací hodnota za celek: 200 904 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Čísla parcel Parcel of land nr. LV č. 223: 104/7, 545/27, 566/10 LV č. 17: 721/12 LV č. 5: 695/2 Appurtenances: Příslušenství: Zpevněná komunikace s asfaltovým povrchem na pozemku čís. parcely 566/10, k.ú. Bříství Size: Velikost 19 984 m 2 Location in the town: Poloha v obci: polnosti, ostatní plocha s porosty Type: Druh orná půda, ostatní plocha Infrastructure: Infrastruktura v obcích Bříství, Kounice, Vykáň základní, úplná ve městě Nymburk Unit price: Jednotková cena viz. níže Kč/m 2-2 -
Property right / Vlastnické právo: LV 223, k.ú. Bříství: Podle části A listu vlastnictví č. 223 ze dne 28.8.2012, kú: 615056 Bříství, jsou pozemky ve vlastnictví těchto osob: pana Milana Karbana, Ferlesova 135, Sedlčánky, 250 88 Čelákovice - podíl 1/3 pana Rudolfa Karbana, Na Stráni 1667, 250 88 Čelákovice - podíl 1/3 pana Vratislava Karbana, poslední trvalý pobyt Masarykova 224/32, 250 88 Čelákovice - podíl 1/3. LV 17, k.ú. Kounice: Podle části A listu vlastnictví č. 17 ze dne 28.8.2012, kú: 671142 Kounice, jsou pozemky ve vlastnictví těchto osob: pana Milana Karbana, Ferlesova 135, Sedlčánky, 250 88 Čelákovice - podíl 1/3 pana Rudolfa Karbana, Na Stráni 1667, 250 88 Čelákovice - podíl 1/3 pana Vratislava Karbana, poslední trvalý pobyt Masarykova 224/32, 250 88 Čelákovice - podíl 1/3 LV 5, k.ú. Vykáň: Podle části A listu vlastnictví č. 5 ze dne 28.8.2012, kú: 787558 Vykáň, jsou pozemky ve vlastnictví těchto osob: pana Milana Karbana, Ferlesova 135, Sedlčánky, 250 88 Čelákovice - podíl 1/3 pana Rudolfa Karbana, Na Stráni 1667, 250 88 Čelákovice - podíl 1/3 pana Vratislava Karbana, poslední trvalý pobyt Masarykova 224/32, 250 88 Čelákovice - podíl 1/3 Předmětem ocenění je podíl 1/3, který je ve vlastnictví pana Vratislava Karbana. Restricting conditions / omezující podmínky: LV 223, k.ú. Bříství: Podle části C listu vlastnictví č. 223 ze dne 28.8.2012, kú: 615056 Bříství, není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými omezeními. LV 17, k.ú. Kounice: Podle části C listu vlastnictví č. 17 ze dne 28.8.2012, kú: 671142 Kounice, není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými omezeními. LV 5, k.ú. Vykáň: Podle části C listu vlastnictví č. 5 ze dne 28.8.2012, kú: 787558 Vykáň, není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými omezeními. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: LV 223, k.ú. Bříství: Podle části C listu vlastnictví č. 223 ze dne 28.8.2012, kú: 615056 Bříství, nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými věcnými břemeny. LV 17, k.ú. Kounice: Podle části C listu vlastnictví č. 17 ze dne 28.8.2012, kú: 671142 Kounice, nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými věcnými břemeny. LV 5, k.ú. Vykáň: Podle části C listu vlastnictví č. 5 ze dne 28.8.2012, kú: 787558 Vykáň, nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: LV 223, k.ú. Bříství: Podle části C listu vlastnictví č. 223 ze dne 28.8.2012, kú: 615056 Bříství, nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými zástavními právy. LV 17, k.ú. Kounice: Podle části C listu vlastnictví č. 17 ze dne 28.8.2012, kú: 671142 Kounice, nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými zástavními právy. LV 5, k.ú. Vykáň: Podle části C listu vlastnictví č. 5 ze dne 28.8.2012, kú: 787558 Vykáň, nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými zástavními právy. - 3 -
Legal and structural state / stavebně právní stav: Pozemky čís. parcel 545/27, 104/7, v k.ú.: Bříství, dále pozemek čís. parcely 695/2, v k.ú.: Vykáň, jsou v katastru nemovitostí evidovány se způsobem využití jako orná půda. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou užívány jako pozemky zemědělské, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, jsou součástí větších zemědělsky užívaných celků. Pozemek čís. parcely 566/10, v k.ú.: Bříství, je veden v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, se způsobem využití ostatní komunikace, při místním šetření bylo zjištěno, že se jedná o část komunikace se zpevněným asfaltovým povrchem. Pozemek čís. parcely 721/12, v k.ú.: Kounice, je veden v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, se způsobem využití jiná plocha, při místním šetřením bylo zjištěno, že se jedná o pozemek nezastavěný v extravilánu obce, na hranici rozsáhlého celku orné půdy a vyvýšeniny s částečným náletovým dřevinným porostem. Veškeré oceňované pozemky jsou užívány v souladu se stavem vedeným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - pro zemědělské využití nebyly zjištěny - předmětem ocenění je pouze podíl 1/3 na předmětných pozemcích Strong points / silné stránky: - situování ve větším zemědělském lánu - dobrá kvalita zemědělské půdy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 223 pro k.ú. Bříství, obec Bříství, prokazující stav evidovaný k datu 28.8.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 17 pro k.ú. Kounice, obec Kounice, prokazující stav evidovaný k datu 28.8.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5 pro k.ú. Vykáň, obec Vykáň, prokazující stav evidovaný k datu 28.8.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí d/ výkresová část územního plánu obce Bříství z 12/1995, zpracovaného Ing. arch. Miroslavem Peškem e/ výkresová část územního plánu obce Kounice z 9/2005, zpracovaného Ing. arch. Michaelou Štádlerovou f/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 22.10.2012, 15:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů a informací zjištěných při místním šetření. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE LV 223, k.ú. Bříství: Kód katastrálního území : 615056 Název katastrálního území : Bříství Kód obce : 537047 Název obce : Bříství Počet obyvatel obce : 360 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 Kód okresu : CZ0208 Název okresu : Nymburk Název kraje : Středočeský Poloha v obci : polnosti LV 17, k.ú. Kounice: Kód katastrálního území : 671142 Název katastrálního území : Kounice Kód obce : 537357 Název obce : Kounice Počet obyvatel obce : 1181 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 Kód okresu : CZ0208 Název okresu : Nymburk Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Okraj zemědělsky užívaného většího celku LV 5, k.ú. Vykáň: Kód katastrálního území : 787558 Název katastrálního území : Vykáň Kód obce : 537993 Název obce : Vykáň Počet obyvatel obce : 349 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 Kód okresu : CZ0208 Název okresu : Nymburk Název kraje : Středočeský Poloha v obci : polnosti Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o pozemky umístěné v kú: Bříství, Kounice, Vykáň, jedná se o pozemky, které na sebe bezprostředně nenavazují. Pozemky podle LV č. 223, k.ú. Bříství: Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Bříství, v prostoru jihovýchodně od obce Bříství, v prostoru mezi zastavěnou částí obce Bříství a zalesněnou vyvýšeninou na jihovýchodním okraji katastrálního území Bříství. Pozemky jsou mírně svažité západním směrem. Pozemky jsou přístupné ze silnice II.třídy spojující města Lysá nad Labem a Český Brod, dále přes polní cestu zpevněnou živičným povrchem sestávající z pozemků různých vlastníků s využitím ostatní komunikace. Přístup a příjezd je k oceňovaným pozemkům právně bezproblémový. Pozemky jsou mírně svažité, se západní orientací. Celková výměra oceňovaných pozemků činí 0,4318 ha. Jedná se o ornou půdu o výměře 0,3889 ha a pozemek ostatní plocha/ostatní komunikace o výměře 0,0429 ha. Výměry jednotlivých pozemků jsou uvedeny v následující tabulce. - 5 -
Pozemky čís. parcel 545/27, 104/7 jsou v současné době užívány podle skutečnosti zjištěné na místě k zemědělským účelům. Pozemek čís. parcely 566/10 je v současné době užíván podle skutečnosti zjištěné na místě jako polní zpevněná komunikace. Zpevněný povrch komunikace je tvořen asfaltovým povrchem, tato stavba není samostatně oceněna a v celkovém návrhu ceny obvyklé je zohledněna. Z náhledu do výkresové části návrhu územního plánu z 12/1995, zpracovaného Ing. arch. Miroslavem Peškem, dále ze skutečnosti, že se jedná o lokalitu značně odlehlou od zastavěného území obce, konstatuji shodné stávající využití s funkcí dle územního plánu. Pozemek podle LV č. 17, k.ú. Kounice: Oceňovaný pozemek čís. parcely 721/12 se nachází v katastrálním území Kounice, v prostoru cca 2 km severně od obce Kounice. Oceňovaný pozemek se nachází na vyvýšenině, mezi rozsáhlým zemědělským celkem a lesními pozemky. Pozemek je svažitý západním směrem. Přístup a příjezd je k oceňovaným pozemkům přes pozemky jiných vlastníků. Na pozemku se nacházejí náletové dřeviny, jedná se o přirozenou hranici zemědělského pozemku - pásu růže šípkové (rosa canina) a dále z přibližně 2/3 plochy je pozemek s porostem trnovníků (akát-robinia). Jedná se o porost ve stáří přibližně 20-50 let. Trvalé porosty nejsou samostatně oceněny, ale jsou zohledněny v celkovém návrhu obvyklé ceny. Celková výměra oceňovaného pozemku činí 0,6198 ha. Jedná se o ostatní plochu se způsobem využití jiná plocha. Z náhledu do výkresové části územního plánu z 9/2005, zpracovaného Ing. arch. Michaelou Štádlerovou a z poznatků získaných při místním šetřením, konstatuji soulad stávajícího využití s funkcí dle územního plánu - ostatní plocha. Pozemek podle LV č. 5, k.ú. Vykáň: Oceňovaný pozemek čís. parcely 695/2 se nachází v katastrálním území Vykáň, v prostoru severovýchodně od obce Vykáň, jako součást většího zemědělsky užívaného celku mezi Týnickým a Kounickým potokem. Pozemek je rovinného charakteru, přístupný z pozemku čís. parcely 778, který je ve vlastnictví obce Vykáň. Přístup a příjezd je k oceňovaným pozemkům právně bezproblémový. Pozemek je rovinného charakteru. Celková výměra oceňovaného pozemku činí 0,9468 ha. Jedná se o ornou půdu. Pozemek p.č. 778 je v současné době užíván podle skutečnosti zjištěné na místě k zemědělským účelům, nachází se v centrální části většího zemědělského celku. Ze skutečnosti, že se jedná o lokalitu značně odlehlou od zastavěného území obce v centrální části většího zemědělsky užívaného celku, konstatuji pravděpodobné shodné stávající využití s funkcí dle územního plánu. - 6 -
Pozemky podle LV č. 223, k.ú. Bříství, LV č. 17, k.ú. Kounice, LV č. 5, k.ú. Vykáň ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemků Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) parcely KN Pozemky podle LV č. 223, k.ú. Bříství 104/7 orná půda 1610 1610,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond 545/27 orná půda 2279 2279,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond 566/10 ostatní plocha/ostatní komunikace 429 429,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace Pozemek podle LV č. 17, k.ú. Kounice 721/12 ostatní plocha/jiná plocha 6198 6198,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, způsob využití jiná plocha Pozemek podle LV č. 5, k.ú. Vykáň 695/2 orná půda 9468 9468,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond Plocha pozemků celkem : 20 284,00 m 2 Přímá metoda Zemědělské pozemky jsou bonitovány, bonita pozemků je vyjádřena kódy BPEJ (20600, 20710, 20700). Pozemky se ocení podle BPEJ. Cena nezemědělských pozemků je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. (dále jen vyhláška). - pozemek druhu ostatní plocha/ostatní komunikace cenou podle 28 odst. 6 vyhlášky ve výši ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 1 upravená koeficientem 0,60. Pro obec Bříství tato cena činí 35,00 Kč/m2 * 0,60, t.j. 21,00 Kč/m2 - pozemek druhu ostatní plocha/jiná plocha cenou podle 32 odst. 4 vyhlášky ve výši ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 1 upravená koeficientem 0,06. Pro obec Kounice tato cena činí 36,34 Kč/m2 * 0,06, t.j. 2,18 Kč/m2. Číslo parcely KN Popis Plocha (m2) Jednot. cena (Kč/m2) Hodnota (Kč) Pozemky podle LV č. 223, k.ú. Bříství 104/7 orná půda 1610,00 11,96 19 255,60 545/27 orná půda 2279,00 12,00 27 348,00 566/10 ostatní plocha/ostatní komunikace 429,00 21,00 9 009,00 Pozemek podle LV č. 17, k.ú. Kounice 721/12 ostatní plocha/jiná plocha 6198,00 2,18 13 511,64 Pozemek podle LV č. 5, k.ú. Vykáň 695/2 orná půda 9468,00 11,32 107 177,76 Plocha (m 2 ): 20 284,00 Celková hodnota : 176 302,00 Kč - 7 -
Pozemky podle LV č. 223, k.ú. Bříství, LV č. 17, k.ú. Kounice, LV č. 5, k.ú. Vykáň - celkem : Věcná hodnota za celek 176 302 Kč Výnosová hodnota objektu Přímá metoda Výnosová hodnota oceňovaných pozemků je stanovena na základě výnosů dosažitelných pronajímáním, výše obvyklého nájemného je však u zemědělské půdy poměrně nízká, podstatně nižší, než na základě výnosů dosahovaných při obhospodařování zemědělské půdy. Obvyklé nájemné za pronájem zemědělských pozemků je v dané lokalitě v rozmezí 1.100-1.500,-Kč/ha/rok. V řešeném případě je uvažováno s nájemným při úrovni 1.300,-Kč/ha/rok. Pro výpočet výnosové hodnoty je uvažováno pouze s pozemky, které je možno funkčně využívat k zemědělské výrobě. Výpočet výnosové hodnoty : Popis Výpočet / komentář Kč zemědělské pozemky (1.3357*1300*100)/9 19 293,44 obvyklé nájemné při pronajímání zemědělských pozemků činí 1.300 Kč/ha/rok, kapitalizační míra činí odhadem 9 % Výnosová hodnota : 19 293 Kč Pozemky podle LV č. 223, k.ú. Bříství, LV č. 17, k.ú. Kounice, LV č. 5, k.ú. Vykáň - celkem : Výnosová hodnota za celek 19 293 Kč Porovnávací hodnota objektu Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.reality.cz a www.farmy.cz. Z nabídek prodeje zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 10 ha poblíž obce Kovansko, okres Nymburk, bonita 20600, nabídková cena 40,-Kč/m2, nabídka fyzické osoby na serveru www.farmy.cz - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 6 ha poblíž obce Kněžice u Městce Králové, okres Nymburk, nabídková cena 12,-Kč/m2, nabídka fyzické osoby na serveru www.farmy.cz - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 0,6 ha poblíž obce Velký Osek, v kú: Libice nad Cidlinou, okres Nymburk, nabídková cena 10,90,-Kč/m2, nabídka fyzické osoby na serveru www.farmy.cz. Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 9,00 až 15,- Kč/m2, v ojedinělých případech až 20,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. Dalším ukazatelem trhu je skutečnost, že realizované ceny zemědělských pozemků se pohybují přibližně o 10-30% více nežli ceny pozemků dle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ). - 8 -
V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti a využitelnosti ve výši 12,00 Kč/m2 pro pozemky zemědělské, ve výši 6,00 Kč/m2 pro pozemek jiné plochy s náletovými dřevinami (ve stanovené ceně jsou již zohledněny přítomné dřeviny) a ve výši 8,00 Kč/m2 pro pozemek ostatní komunikace, který v podstatě pouze doplňuje užívání pozemků zemědělských (ve stanovené ceně je zohledněna stavba komunikace s asfaltovým povrchem). Výpočet : 13357*12.00+6198*6,00+429*8,00 Porovnávací hodnota : 200 904 Kč Pozemky podle LV č. 223, k.ú. Bříství, LV č. 17, k.ú. Kounice, LV č. 5, k.ú. Vykáň - celkem : Porovnávací hodnota za celek 200 904 Kč Rekapitulace hodnot Název Věcná hodnota za celek [Kč] Výnosová hodnota za celek [Kč] Porovnávací hodnota za celek [Kč] Pozemky podle LV č. 223, k.ú. Bříství, LV č. 17, k.ú. Kounice, LV č. 5, k.ú. Vykáň 176 302 19 293 200 904 Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : 176 302 Kč 19 293 Kč 200 904 Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v segmentu zemědělských a ostatních pozemků v lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti a využitelnosti ve výši přibližně12,00 Kč/m2 pro pozemky zemědělské, ve výši přibližně 6,00 Kč/m2 pro pozemek jiné plochy s náletovými dřevinami (ve stanovené ceně jsou již zohledněny přítomné dřeviny) a ve výši přibližně 8,00 Kč/m2 pro pozemek ostatní komunikace, který v podstatě pouze doplňuje užívání pozemků zemědělských (ve stanovené ceně je zohledněna stavba komunikace s asfaltovým povrchem). Pozemky podle LV č. 223, k.ú. Bříství, LV č. 17, k.ú. Kounice, LV č. 5, k.ú. Vykáň - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) za celek: 200 000 Kč - 9 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitostech, pozemcích, o velikosti 1/3 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitostech, budou nemovitosti nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitostí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 80 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích podle LV č. 223, k.ú. Bříství, dále LV č. 17, k.ú. Kounice, dále LV č. 5, k.ú. Vykáň ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v předcházející části posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/3 z obvyklé ceny nemovitostí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech (zaokrouhleno na desetitisíce) 200.000 Kč 200.000 x 1/3 = 66.667 Kč 66.667 x 80 % = 50.000 Kč - 10 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu ve výši 1/3 na pozemcích čís. parcel 104/7, 545/27, 566/10, k.ú. Bříství, obec Bříství, podle LV č. 223, podílu ve výši 1/3 na pozemku čís. parcely 721/12, k.ú. Kounice, obec Kounice, podle LV č. 17 a podílu ve výši 1/3 na pozemku čís. parcely 695/2, k.ú. Vykáň, obec Vykáň, podle LV č. 5, vše okres Nymburk, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 22. října 2012 Slovy: Padesáttisíc Kč 50.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí LV 223, k.ú. Bříství: Podle části C listu vlastnictví č. 223 ze dne 28.8.2012, kú: 615056 Bříství, není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými omezeními. LV 17, k.ú. Kounice: Podle části C listu vlastnictví č. 17 ze dne 28.8.2012, kú: 671142 Kounice, není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými omezeními. LV 5, k.ú. Vykáň: Podle části C listu vlastnictví č. 5 ze dne 28.8.2012, kú: 787558 Vykáň, není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými omezeními. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 513/5963/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 29. října 2012-11 -
PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH 1. SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ 2. VÝPISY Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 3. SNÍMKY Z NÁHLEDU DO KATASTRÁLNÍCH MAP 4. FOTODOKUMENTACE - 12 -