ZNALECKÝ POSUDEK č. 10069-104/2016 o ceně družstevního podílu povinné osoby Libor Farbár a manželky povinné osoby Lenky Farbárové v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Chomutov, spojeného s právem užívání bytu č. 20 v 7.NP velikosti 3+1B na adrese Chomutov, Kamenná 5086, obec a okres Chomutov, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění rozhodné ceny pro ocenění družstevního podílu (číslo jednací: 110 Ex 5293/14-340) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 12.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 18.4.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně družstevního podílu povinné osoby Libor Farbár a manželky povinné osoby Lenky Farbárové v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Chomutov, spojeného s právem užívání bytu č. 20 v 7.NP velikosti 3+1B na adrese Chomutov, Kamenná 5086, obec a okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5293/14-340 ze dne 15.3.2016) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 20 v domě č.p. 5086 Adresa předmětu ocenění: Kamenná 5086 430 01 Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Počet obyvatel: 48 913 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.4.2016 za přítomnosti paní Lenky Farbárové a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 5293/14-340 ze dne 15.3.2016 - informace o pozemku z nahlížení do KN ze dne 12.4.2016 - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 12.4.2016 - exekuční příkaz č.j. 110 Ex 5293/14-159 ze dne 15.1.2015 - sdělení Stavebního bytového družstva Chomutov ze dne 8.2.2016 ve věci Farbár Libor, Farbárová Lenka - sdělení Stavebního bytového družstva Chomutov ze dne 8.2.2016 - předpis úhrad za užívání bytu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené paní Farbárovou - mapa oblasti - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jedná se ocenění družstevního podílu, spojeného s právem užíváním bytu č. 20 v 7. NP domu Kamenná č.p. 5086, 43004 Chomutov. Na listu vlastnictví č. 3947 pro k.ú. Chomutov I je v souvislosti s domem a pozemkem uvedeno: V - Vlastnické právo: Stavební bytové družstvo Chomutov, Husova 2079/10, 43003 Chomutov B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 5885/15 227 m 2 zastavěná plocha a nádvoří součástí pozemku je stavba Chomutov č.p. 5086, bytový dům 6. Dokumentace a skutečnost Ve sdělení Stavebního bytového družstva Chomutov ze dne 8.2.2016 mi byly sděleny podrobnější údaje, týkající se uvedeného bytu, jiná dokumentace mi poskytnuta nebyla, vstup do bytu mi byl umožněn. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Přístup do nemovitosti mi byl umožněn. Jedná se o družstevní byt velikosti 3+1 B, umístěný v 7.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 8 nadzemními podlažími, koncového v řadě v ulici Kamenné v Chomutově. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Chomutov je statutárním a významným průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, v místě přiměřená. Situování je ve velkém sídlišti panelových domů, v jeho průměrné části, v sousedství sídlištní občanské vybavenosti a nákupního centra, ale rovněž v blízkosti frekventované komunikace ve směru od Mostu. Spojení do centra (vzdáleného cca 2 km) je MHD (zastávka v ulici Kamenné nad domem). Ulice Kamenná je ulice podél bytových domů s parkovišti pro osobní automobily. B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5293/14-340 ze dne 15.3.2016) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. - 3 -
1. Popis objektů a pozemků Byt č. 20 v domě Chomutov č.p. 5086 Jak bylo uvedeno, přístup do bytu mi byl umožněn. Jedná se o byt velikosti 3+1B, umístěný v 7.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 8 nadzemními podlažími, koncového v řadě v ulici Kamenné v Chomutově. V domě je podle počtu zvonků zřejmě celkem 24 bytů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 1 podzemním a 8 nadzemními podlažími, koncový v řadě. Dům je panelový, zateplený, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové s teracem. V domě je výtah. Dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží a je v něm zřejmě 24 bytů, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 35 roků. Dům je po částečné rekonstrukci cca 10 roků (zateplení, plastová okna a vstupy). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 3+1B, umístěný v 7.NP. Provedení a vybavení je převážně původní - provedení s umakartovým bytovým jádrem. Okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a kombi WC, sporák s digestoří v kuchyňské lince), vytápění ústřední z dálkovodu, stejně příprava teplé vody. Stav bytu převážně původní, proveden pouze keramický obklad na umakartové stěny bytového jádra v koupelně, novější je sporák s digestoří v kuchyni. Jako informaci uvádím měsíční předpis úhrad k 1.2.2016 ze sdělení Stavebního bytového družstva Chomutov ze dne 8.2.2016, který činí: 5 588,- Kč. Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celkem: 76,90 * 1,00 = 76,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 76,90 m 2-4 -
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše v Chomutově: Prodej bytu 3+1, 77 m2, Kamenná, Chomutov Prodej bytu o velikosti 3+1/L 77 m2 v zatepleném panelovém domě. Nachází se v 5.patřě. Byt prošel částeční rekonstrukci. Plovoucí podlahy v celém bytě. Euro okna, nová kuchyňská linka nově rekonstruovaná koupelna. V okolí se nachází škola, školka, hypermarket Tesco, zastávka MHD. Dobrá dostupnost do centra města. Je to klidné a tiché prostředí. Parkovat lze před domem. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky CH16SF229 (EVROPA realitní kancelář CHOMUTOV, Ruská 78/16, 43001 Chomutov), aktualizace 1.2.2016, inzerovaná cena 198,4 tis. Kč, 6. NP s výtahem. Jednotková cena: 2 600,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném obdobném stavu ve stejné ulici a stejném typu domu, v 6.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce - 5 -
lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,90. Redukovaná jednotková cena: 2 300,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 77 m2, Kamenná, Chomutov Prodej družstevního bytu 3+1 ve druhém patře revitalizovaného domu, vybaveného kamerovým systémem. Byt je tvořen ze tří pokojů, předsíně, kuchyně, koupelny, lodžie a sklepní kóje. Byt má dvě vestavěné šatní skříně a odhlučněné vstupní dveře. V pokojích je plovoucí podlaha. Kuchyňská linka a koupelnové jádro jsou v původním, udržovaném stavu. V okolí domu je veškerá občanská a rekreační vybavenost. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 01151 (Broker Consulting, a.s., Evropská 846/176a, 16000 Praha - Vokovice), aktualizace 16.2.2016, inzerovaná cena 212 tis. Kč, 3. NP s výtahem. Jednotková cena: 2 800,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném obdobném až horším stavu ve stejné ulici a stejném typu domu, ve 3.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,05x1,00x1,00x1,00x1,00=0,95. Redukovaná jednotková cena: 2 700,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 77 m2, Kamenná, Chomutov Prodám družstevní byt 3+1 v původním stavu, dům je po celkové rekonstrukci. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky CH14SF107 (EVROPA realitní kancelář CHOMUTOV, Ruská 78/16, 43001 Chomutov), aktualizace 29.2.2016, inzerovaná cena 240,5 tis. Kč, 7. NP s výtahem. Jednotková cena: 3 100,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném horším stavu ve stejné ulici a stejném typu domu, v 7.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,05x1,00x1,00x1,00x1,00=0,95. Redukovaná jednotková cena: 2 900,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 2 300,- až 2 900,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 2 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce družstevních bytů ve stejné ulici a v panelových domech v Chomutově, byty obdobné velikosti s obdobným vybavením a v převážně původním stavu. - 6 -
Prodejnost bytů v Chomutově je podprůměrná, jedná se o značný převis nabídky bydlení v panelových domech, to se týká jak bytů v osobním vlastnictví, tak bytů družstevních. Za přiměřenou považuji částku uprostřed rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca 2 500,- Kč/m2, pro započitatelnou plochu oceňovaného bytu 76,90 m2 tedy cca 190 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy zateplený dům, blízkost občanské vybavenosti a dobré spojení do centra Záporné vlivy trvající stagnace cen bytů v panelových domech, značný převis nabídky Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Na základě uvedených skutečností odhaduji rozhodnou cenu družstevního podílu částku ve výši: Výsledná rozhodná cena družstevního podílu 190 000,- Kč slovy: jednostodevadesáttisíc Kč V Srbicích 18.4.2016 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10069-104/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 078 16. V Srbicích 18.4.2016 Ing. Zdeněk Garlík - 7 -
Fotodokumentace ze dne 12.4.2016 zadní pohled na dům, kuchyň, předsíň, koupelna, WC a pokoje oceňovaného bytu - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -