ZNALECKÝ POSUDEK č.3523-346/2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu ve Šternberku, Radniční č.p.155/19, včetně příslušenství a pozemku p.č.227, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 196 m 2, vše zapsáno na LV č.2531 pro k.ú.šternberk Objednatel posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 12.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu ve Šternberku, Radniční č.p.155/19, včetně příslušenství a pozemku p.č.227, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 196 m 2, vše zapsáno na LV č.2531 pro k.ú.šternberk 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Radniční 155/19 785 01 Šternberk Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Šternberk Katastrální území: Šternberk Počet obyvatel: 13 605 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 128,4535 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 128,45 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.4.2013, 12.9.2013 za přítomnosti znalce a paní Jany Krejčí, spoluvlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2531 pro k.ú.šternberk - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Paní Jana Krejčí, Radniční 155/19, 785 01 Šternberk 1/2 rč:645508/0610 Pan Jiří Krejčí, Radniční 155/19, 785 01 Šternberk 1/2 rč:620704/1038 odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Sedlová střecha, krytina z osinkocementových šablon, bleskosvod není instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Dům je zděný, fasáda je vápenná. Okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, schody jsou standardní s povrchem z teraca. V přízemí se nachází nebytový prostor se dvěma místnostmi a kuchyňkou, v patře je pak byt dispozice 4+kk. Topení je ústřední s plynovým kotlem, vč.teplé vody, nebytových prostorách elektrické přímotopy. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem. WC je standardní splachovací, koupelna s vanou. Podlahy jsou z dlažeb, koberců, laminátu. Dům je starý nejméně 180 roků, stav je podprůměrný, celkové vybavení je průměrné. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a na plyn. Kanalizace je svedena do jímky. Parkování u domu je ztížení vlivem lokalizace v centru města. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,0540 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9486-5 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 5,2*18,2 = 94,64 přízemí 8,45*18,2 = 153,79 patro 153,79 = 153,79 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 94,64 m 2 2,20 m přízemí 153,79 m 2 3,04 m patro 153,79 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 94,64*2,2 = 208,21 m 3 vrchní stavba 153,79*8,53 = 1 311,83 m 3 zastřešení 153,79*1,4/2 = 107,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 208,21 m 3 vrchní stavba NP 1 311,83 m 3 zastřešení Z 107,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 627,69 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy kamené P 100 2. Zdivo smíšené s kamenem P 100 3. Stropy rovné a klenbové S 100-6 -
4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina osinkocementová S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky N 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody standardní S 100 12. Dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností koberec S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění plynový kotel N 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody elek. kotel + nepřímotopný zásobník N 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace litinové potrubí P 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 4,30 100 0,46 1,98 2. Zdivo P 24,30 100 0,46 11,18 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 1,00 6,40 8. Fasádní omítky N 3,30 100 1,54 5,08 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění N 4,20 100 1,54 6,47 17. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod C 0,50 100 0,00 0,00-7 -
19. Rozvod vody S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody N 1,60 100 1,54 2,46 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace P 2,90 100 0,46 1,33 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100 1,00 5,00 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 84,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,8400 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8400 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9486 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 248,97 Plná cena: 1 627,69 m 3 * 3 248,97 Kč/m 3 = 5 288 315,98 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 60,000 % - 3 172 989,59 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 2 115 326,39 Kč - 8 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Výhodná poloha Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9486 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 128,45 1,00 2,1460 0,9486 120,00 575,27 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 227 196,00 575,27 112 752,92 nádvoří Stavební pozemek - celkem 112 752,92 Pozemek - zjištěná cena = 112 752,92 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 5 288 316,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 288 316,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 112 752,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 112 752,90 Kč Celkem 5 401 068,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 5 401 068,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 115 326,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 115 326,40 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 112 752,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 112 752,90 Kč Celkem 2 228 079,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 228 079,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 228 080,- Kč slovy: Dvamilionydvěstědvacetosmtisícosmdesát Kč - 11 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.558.000,- Kč s příslušenstvím, úroky, úplatou, poplatky a pokutami - Cordtrade s.r.o., Jiráskova 81/13, Hodolany, 779 00 Olomouc 9, Nařízení exekuce 50EXE-7205/2012 ze dne 22.11.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 123EX - 279/2012-10 ze dne 6.12.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.433.125,- Kč s příslušenstvím - Cordtrade s.r.o., Jiráskova 81/13, Hodolany, 779 00 Olomouc 9. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami, Olomoucká, Šternberk, 3+1 a 2+1 a nebytovým prostorem (samostatný vstup) v širším centru města. Dům byl rozšířen o dvorní křídlo, kde v patře vznikl další byt, v přízemí dílna, býv. chlév. atd. K užívání malý dvorek. Napojeno na IS, vytápění plynové, el. tažena před cca 10 lety, dům je část. podsklepen, půda vhodná k vestavbě. Pozemek 236 m2. Požadovaná cena 2.6900.000,- Kč včetně provize. - 12 -
k prodeji dům o dvou bytových jednotkách. Dům je velice zajímavě dispozičně řešen. V přízemí se nachází byt 2+1, v prvním podlaží byt 4+1. V podkroví lze dobudovat další bytovou jednotku. Za domem je prostorný dvůr a hospodářské budovy. Možnost velké slevy. Požadovaná cena 2.500.000,- Kč včetně provize. prodej cihlového podsklepeného činžovního domu z roku 1879 v historické části centra města Šternberka na Bezručově ulici. Zastavěná plocha a nádvoří 415 m2, dvůr s břidlicovýma plotnama. Střecha sedlová, plech. Nové komíny. Pavlač. Voda a kanalizace obecní, připojení do domu je již v plastu. V domě je 5 bytů, a to: 1. NP - 2 byty, 2. NP - 2 byty a 3. NP - 1 byt. Společné prostory jsou ve výborném stavu. Topení ÚT - plynové, možnost krbových kamen. Parkety, dlažba. Požadovaná cena 3.200.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 13 -
Negativně působí prodej podílu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.200.000,- Kč celá nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti na LV č. 2531 stanovuji na 660.000,- Kč. Slovy: Šestsetšedesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 12.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20. - 14 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3523-346/2013 znaleckého deníku. - 15 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2531 ze dne 14.2.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -