ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.47, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.9 v ulici U Zastávky, obec Bystrovany, včetně příslušenství a pozemku p.č.48, zahrada, o velikosti 1779 m 2, vše zapsáno na LV č.255 pro k.ú.bystrovany Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 462/15-38 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.47, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.9 v ulici U Zastávky, obec Bystrovany, včetně příslušenství a pozemku p.č.48, zahrada, o velikosti 1779 m 2, vše zapsáno na LV č.255 pro k.ú.bystrovany 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: U Zastávky 9/ Bystrovany Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Bystrovany Katastrální území: Bystrovany Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV 0,90-2 -

3 zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 034,53 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.255 pro k.ú.bystrovany - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /5346, Zuzana Macurová, č. p. 143, Drahanovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /4162, Mária Mannová, U Zastávky 9/3, Bystrovany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /5346, Zuzana Macurová, č. p. 143, Drahanovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /4162, Mária Mannová, U Zastávky 9/3, Bystrovany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -

4 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, avšak není funkční, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Vytápění je zřejmě ústřední s plynovým kotlem. Napojení na sítě nezjištěno, je možnost kompletního připojení na všechny sítě. Stáří domu odhaduji na cca 100 roků. Stav domu je zhoršený. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby, umístěné nad vodotečí, a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 065,00 m 2 R = ( ,8 * Σvp) / Σvp R = ( ,8 * 2 065,00) / 2 065,00 = 0,897 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - dlouhý pozemek 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00-5 -

6 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,712 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-6 -

7 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,712 * 0,970 * 1,050 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,97 0, ,78 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,897 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 672, ,08 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 672, ,62 Stavební pozemky - celkem 2 065,00 m ,70-7 -

8 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,712 5 i = 1-8 -

9 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 210,00 m 2 2,60 m - 9 -

10 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 210,0*4,8 = 1 008,00 m 3 zastřešení 210,0*3,0/2 = 315,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 008,00 m 3 zastřešení Z 315,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 323,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy rovné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina osinkocementová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky C Vnější obklady C Vnitřní obklady P Schody P Dveře P Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností P Podlahy ostatních místností P Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod P Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S

11 21. Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace standardní S Vybavení kuchyně P Vnitřní vybavení P Záchod S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady P 2, ,46 1, Schody P 1, ,46 0, Dveře P 3, ,46 1, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností P 1, ,46 0, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod P 0, ,46 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně P 0, ,46 0, Vnitřní vybavení P 4, ,46 1, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 80,83 Koeficient vybavení K 4 : 0,

12 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,79 85,00 7, Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 22,73 85,00 19, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,47 85,00 7, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,82 85,00 6, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,64 90,00 3, Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,96 95,00 0, Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,22 85,00 5, Vnitřní obklady P 2,30 100,00 1,00 2,30 2,47 75,00 1, Schody P 1,00 100,00 1,00 1,00 1,07 85,00 0, Dveře P 3,20 100,00 1,00 3,20 3,43 75,00 2, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,57 90,00 5, Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,36 75,00 1, Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,07 75,00 0, Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,57 50,00 2, Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,61 50,00 2, Bleskosvod P 0,60 100,00 1,00 0,60 0,64 95,00 0, Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,43 75,00 2, Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,04 50,00 1, Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 50,00 0, Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,32 80,00 2, Vybavení kuchyně P 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 75,00 0, Vnitřní vybavení P 4,10 100,00 1,00 4,10 4,39 75,00 3, Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 75,00 0,2400 Opotřebení: 79,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8083 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 523,39 Plná cena: 1 323,00 m 3 * 3 523,39 Kč/m 3 = ,97 Kč Koeficient opotřebení: (1-79,2 % /100) * 0,208 = ,55 Kč

13 Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení morální opotřebení Srážka za morální opotřebení: ,55 * 10 % = ,06 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,50 Kč Koeficient pp * 0,748 Cena stavby CS = ,63 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,63 Kč Cena staveb celkem = ,63 Kč Pozemky - celkem ,70 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = ,33 Kč

14 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvamilionyčtyřicetdvatisícdeset Kč

15 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 k zajištění pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím, do výše ,- Kč s příslušenstvím, do výše ,- Kč s příslušenstvím a ve výši ,- Kč s příslušenstvím - ITEMA spol. s r.o., Na zákopě 636/2b, Chválkovice, Olomouc, Zahájení exekuce 185EX-462/ ze dne související Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti 185EX-462/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

16 Prodej domu v klidné lokalitě v těsné blízkosti Olomouce, Sv. Kopečku a golfového resortu Dolany Véska. V 1. NP se nachází kuchyň s jídelnou a kachlovými kamny, koupelna, WC a komora. 2. NP obývací pokoj s krb. kamny, 2 pokoje, v podkroví je pak pokoj s šatnou a sušárnou prádla. Pozemek o výměře 757 m2 s posezením, grilem a udírnou, terasou a přístřeškem pro auto. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize. Dům je v lepším stavu, s menším pozemkem. Lokalita je srovnatelná

17 řadový rodinný dům 3+1 v Olomouci - Hodolanech na ulici Rolsberská. Dům je v původním stavu, má nová plastová okna (r. 2012). V koupelně je vana, WC je samostatné. V kuchyni je kuchyňská linka, sporák je plynový s elektrickou troubou. Dům je částečně podsklepen (dvě místnosti celkem cca 28 m2). Na půdě je možné provést půdní vestavbu o ploše cca 93 m2 (při světlé výšce min. 1,3 m). Topení je plynovým kotlem. Za domem je zahrada 430 m2, na dvoře je studna. Na zahradě je menší přístavek cca 35 m2. Zastávka MHD je přímo před domem. Požadovaná cena ,- Kč vč. provize a právních služeb. Lepší lokalita, menší pozemek, lepší stav

18 Prodej rodinného domu v Olomouci Hodolanech na ulici Průchodní. Jedná se o dvoupodlažní řadový dům s dispozicí 5+1. Podlahová plocha domu je 110 m2, v přízemí se nachází dva pokoje, kuchyně, koupelna a samostatné WC. Ve 2. NP se nachází dvě prostorné ložnice a jedna menší pracovna, dále koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC a vstup na půdu. Za domem je udržovaná zahrada o ploše 175 m2. Dům je částečně podsklepen. Poslední rekonstrukce domu byla provedena v roce 2004, okna byla vyměněna za plastová, nové rozvody topení, elektřiny, vody a odpadů. Vytápění je řešeno kombinovaným plynovým kotlem. Nemovitost je vhodná pro rodinné bydlení v klidné lokalitě s dobrou dostupností k MHD. Požadovaná cena Kč za nemovitost. Lepší lokalita, lepší stav, menší pozemek

19 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Velmi negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti ½ nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Šestsettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

20 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

21 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 255 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

22 Fotodokumentace nemovitosti

23 Mapa oblasti

24 - 24 -

25 - 25 -