ZNALECKÝ POSUDEK č. 3563-056/14 o obvyklé ceně nemovité věci - 1/2 spoluvlastnického podílu bytové jednotky č. 1386/8 v domě č.p. 1386 vč. pozemku p.č. 2887/1, 1/9 spoluvlastnického podílu pozemku p.č. 2887/2, vše Jiráskova 13, katastrální území Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, území okresu Karlovy Vary Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - město č.j. 106 EX 6959/09 Radyňská 9 326 00 Plzeň Pro potřebu objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu (z toho 12 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních + CD. V Plzni 27.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol ocenění nemovité věci - 1/2 spoluvlastnického podílu bytové jednotky č. 1386/8 v domě č.p. 1386 vč. pozemku p.č. 2887/1, 1/9 spoluvlastnického podílu pozemku p.č. 2887/2, vše Jiráskova 13, katastrální území Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, území okresu Karlovy Vary 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1386/8 Adresa předmětu ocenění: Jiráskova 1386/13 360 01 Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Karlovy Vary Počet obyvatel: 50 172 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 6 720,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 15.10.2014 - dle informací souseda - p. Váni. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z KN LV 7141, 3235 - snímek katastrální mapy - informace od souseda p. Váni - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 7141 Macháček Ivo 780216/1884 1/2 LV 3235 Macháček Ivo 780216/1884 1/9 6. Dokumentace a skutečnost ověřena na místě a dle možnosti 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost leží v Jiráskově ulici, v zástavbě obytných domů. V místě jsou položeny všechny inž., na které je nemovitost napojena. Poloha nemovitosti k bydlení dobrá. Spojení dopravou MHD. Jedná se o budovu o třech nadzemních a jednom podzemním podlaží, kde jsou společné a sklepní prostory, v nadzemních podlažích byty. Dům je zděný klasického provedení, krov sedlový - zvýšený s mansardami. Podle informace je stáří cca 72 let, jedná se o bývalou ubytovnu německé armády. - 2 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1386/8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. 2887/2-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 Koeficient pp = I T * I P = 1,079 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Byt č. 1386/8 Jedná se o byt 1+2 ve 3.NP a obsahuje, předsíň, kuchyň, koupelnu, WC, dvě obytné místnosti, komoru, špajz a sklep v 1.PP. Vybavení bytu se předpokládá standardní. Stavebně technický stav dobrý, řádná údržba domu. V domě není osazen výtah. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 2887/1 Zastavěná plocha p.č. 2887/1 je obdélníkového tvaru, terén pozemku je rovinatý. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,090 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,090 = 1,079 6 i = 1-5 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 6 720,- 1,079 7 250,88 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2887/1 719,00 7 250,88 5 213 382,72 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 5 213 382,72 Pozemek p.č. 2887/1 - zjištěná cena = 5 213 382,72 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 2887/1 = 5 213 382,72Kč 5 213 382,72 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 5 213 382,72 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovy Vary 1 Stáří stavby: 72 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 31 351,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Byt 1+2 ze sklepem: 65,62 * 1,00 = 65,62 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 65,62 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu - altán, oplocení, II 0,00 věšáky 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05-6 -
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 72 let: s = 1-0,005 * 72 = 0,640 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,640 = 0,626 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 31 351,- Kč/m 2 * 0,626 = 19 625,73 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 65,62 m 2 * 19 625,73 Kč/m 2 * 0,990 * 1,090= 1 389 708,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 389 708,58 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 5 213 382,72 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 562 / 79 097 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 213 382,72 Kč * 6 562 / 79 097 = 432 509,67 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 432 509,67 Kč Byt č. 1386/8 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 822 218,25 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Byt č. 1386/8 - zjištěná cena = 911 109,13 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. 2887/2 Pozemek p.č. 2887/2 je obdélníkového tvaru. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 228,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 228,00) / 1 228,00 = 0,963-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - ochrané II -0,02 pásmo komunikace 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,980 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,090 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 0,980 * 1,090 = 1,058 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 6 471,36 1,058 6 846,70 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,963 Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2887/2 509,00 6 846,70 3 484 970,30 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 3 484 970,30 Pozemek p.č. 2887/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 3 484 970,30 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 9 Pozemek p.č. 2887/2 - zjištěná cena = 387 218,92 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1386/8 911 109,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 911 109,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. 2887/2 387 218,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 387 218,90 Kč Celkem 1 298 328,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 298 328,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 298 330,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstědevadesátosmtisíctřistatřicet Kč Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu nemovité věcí - 1/2 spoluvlastnického podílu bytové jednotky č. 1386/8 v domě č.p. 1386 vč. pozemku p.č. 2887/1, 1/9 spoluvlastnického podílu pozemku p.č. 2887/2, vše Jiráskova 13, katastrální území Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, území okresu Karlovy Vary, ke dni místního šetření, t.j. 15.10.2014, podle usnesení č.j. 106 EX 6959/09 Exekutorského úřadu Plzeň-město. Ocenění předmětné nemovité věci je vypracováno podle platného cenového předpisu, vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do nemovitosti (prohlídka provedena pouze z exteriéru). Podle usnesení č.j. 106 EX 6959/09 ocení znalec nemovité věci podle dostupných písemných podkladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, nepodaří li se mu provést prohlídku. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebyly z dostupných podkladů zjištěny. Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly rovněž zjištěny. - 9 -
Na základě výše uvedených skutečností stanovuje se obvyklá cena nemovité věci uvedené na LV 7141 a 3235 ve výši 1 298 330,- Kč V Plzni 27.10.2014 Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne 22.5.1981, č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne 14.9.2001 pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3563-056/14 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH Výpisy z KN LV 7141, 3235 Snímek katastrální mapy Situace - 10 -