ZNALECKÝ POSUDEK č. 2175/20/2015 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 16/100 na nemovité věci - pozemku p.č. 989 s bytovým domem č.p. 2080 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemku p.č. 991 v k.ú. Most II, obec Most, okr. Most Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO, JUDr. Jitka Wolfová Radyňská 9 326 00 Plzeň Ocenění nemovitosti pro účel exekučního řízení ve věci č.j.: 106 EX 2525/09 Dle metodiky pro tržní oceňování nemovitostí a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 1.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Václav Kroft Medový Újezd č.p. 130 337 01 Rokycany Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 22 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Medovém Újezdě 8.4.2015 ASSETS CONSULTING s.r.o., znalecká kanceláø
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem ocenění je zjištění ceny podle platného cenového předpisu a stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) spoluvlastnického podílu ve výši 16/100 na nemovité věci - pozemku p.č. 989 s bytovým domem č.p. 2080 zapsaném na LV č. 4319 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemku p.č. 991, zapsaném na LV č. 3390, pro k.ú. Most II, obec Most, okr. Most, podle stavu ke dni šetření, t.j. 1.4.2015. Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficielní metodika ani obligatorní ustanovení. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficielní metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim konec citátu. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne 8.6.2004 č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu koeficientu prodejnosti, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase, o + 30% a po novelizaci i použití porovnávacích metod u staveb a BJ, obdobně pak i použití indexace upravující základní cenu pozemků přibližující se trhu. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, vyjma 2 cit. zákona, kde po novelizaci je obligatorně obvyklá cena jako hodnota věci určena porovnáním. K jejímu určování vydalo MF ČR Komentář k určování obvyklé ceny ze dne 25.9.2014, který podmiňuje porovnávací postup jen z průkazně zjištěných realizovaných smluvních cen srovnatelných nemovitostí o 8-15 statisticky významných vzorků. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, nahrazuje se zjištěnou cenou podle cenových přepisů. Takovéto ustanovení pak v případech, kdy porovnání pro nedostatek relevantních a přezkoumatelných podkladů nelze použít, vylučovalo stanovení obvyklé ceny ve smyslu ustanovení zákona o oceňování majetku v platném znění i když z důvodové zprávy k doplnění 2 lze odvozovat, že je chápána ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů, (IVS) ve kterých je zakotvena podmínka běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k - 2 -
ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Přitom se předpokládá, že majetek byl na trhu prezentován nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, (vyjma snad Komentáře k určování obvyklé ceny vydaného MF ČR), která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Tento postup a způsob pro odhad tržní hodnoty byl použit v tomto znaleckém posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytový dům Adresa předmětu ocenění: Pod Resslem 2080/14 434 01 Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: 67 332 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 040,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 1.4.2015 za přítomnosti povinného p. Petra Forejta. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Plzeň - město č.j.: 106 EX 2525/09-132 ze dne 25.2.2015, - výpis z KN LV č. 4319 ze dne 26.2.2015 - předaný objednatelem, - výpis z KN LV č. 3390 ze dne 26.2.2015 - předaný objednatelem, - snímek pozemkové mapy vyhotovený dálkovým přístupem, - skutečnosti zjištěné na místě znalcem osobně dne 1.4.2015, - informace sdělené povinným při místním šetření, - informace získané z MÚ v místě, - znalecký posudek č. 1394-021/2012, vyhotovený Ing. Františkem Schejbalem - předaný objednatelem, - fotodokumentace pořízená znalcem na místě šetření. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z podkladů - LV č. 4319 a LV č. 3390 pro k.ú. Most II, které tvoří přílohu tohoto znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovité věci jsou znalci k dispozici listy vlastnictví a snímek pozemkové mapy. Dále pak znalecký posudek č. 1394-021/2012. Ocenění se provede podle podkladů, zjištěných skutečností, získaných informací a naměřených hodnot. - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 16/100 na nemovité věci - pozemku p.č. 989 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 192 m 2 včetně bytového domu č.p. 2080, zapsané na LV č. 4319. Jedná se o vyzdívaný, podsklepený, bytový dům o třech nadzemních podlažích, ve kterém se dle podkladů nachází šest bytových jednotek. Bytový dům byl dle informace z MÚ kolaudován 25.7.1949. Spoluvlastnický podíl se váže k bytové jednotce o velikosti 3+1 s příslušenstvím a sklepem, která je umístěna po levé straně v přízemí domu. Prohlášení vlastníka a rozdělení na bytové jednotky nebylo provedeno. Pro ocenění se tedy jedná o spoluvlastnický podíl na bytovém domu. Věcné břemeno zapsané na listu vlastnictví se váže ke spoluvlastnickému podílu jiného vlastníka a není tak předmětem ocenění. Dále je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemku p.č. 991 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 19 m 2, zapsaném na LV č. 3390. Na pozemku se k datu ocenění nenachází žádná stavba, pozemek tvoří předzahrádku bytového domu. Nemovitosti jsou umístěny v ul. Pod Resslem v k.ú. Most II, obec Most, okr. Most. V místě se nachází veškeré inženýrské sítě. Příjezd po zpevněné komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku LV č. 4319 - bytový dům s pozemkem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek pod bytovým domem LV č. 3390 - pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek u domu - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - K nemovitosti je I -0,04 zřízen exekuční příkaz k prodeji. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Oceňovaný III 0,30 spoluvlastnický podíl na bytovém domě souvisí s výhradním užíváním bytové jednotky a také se tak na realitním trhu obchoduje. Použitá nákladová cena podle cenového předpisu není v souladu s vyhodnocením nabídky a poptávky z inzerce RK ani s tržními cenami v místě a lokalitě města s výrazně odlišnou cenovou úrovní. Z těchto důvodu se použije max. přípustné navýšení o vlivy zvyšující cenu oceňovaného podílu. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,190 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00-5 -
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Poloha pozemku s bytovým domem se nachází v lokalitě s vyšší cenovou úrovní nabídky. Z tohoto důvodu se i za výhodnou polohu použije max. přípustné zvýšení ceny. III 0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,330 Koeficient pp = I T * I P = 1,583 11 i = 2 LV č. 4319 - bytový dům s pozemkem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům Jedná se o vyzdívaný, podsklepený, bytový dům o třech nadzemních podlažích, ve kterém se dle podkladů nachází šest bytových jednotek. Bytový dům byl dle informace z MÚ kolaudován 25.7.1949. Spoluvlastnický podíl se váže k bytové jednotce o velikosti 3+1 s příslušenstvím a sklepem, která je umístěna po levé straně v přízemí domu. Bytové jednotky mají samostatné vytápění. Předmětná bytová jednotka má ústřední vytápění s plynovým kotlem, který je i zdrojem teplé vody. Vytápěná je rovněž i krbovými kamny umístěnými v obývací místnosti. V kuchyni se nachází plynový sporák. V koupelně se nachází vana bez obezdění, umývadlo a plynový kotel. Prohlášení vlastníka a rozdělení na bytové jednotky nebylo provedeno. Pro ocenění se tedy jedná o spoluvlastnický podíl na bytovém domu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 22,18*8,66 = 192,08 1.NP 22,18*8,66 = 192,08 2.NP 22,18*8,66 = 192,08 3.NP 22,18*8,66 = 192,08-6 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.PP 192,08 m 2 2,70 m 518,62 1.NP 192,08 m 2 2,90 m 557,03 2.NP 192,08 m 2 2,90 m 557,03 3.NP 192,08 m 2 2,90 m 557,03 Součet 768,32 m 2 2 189,71 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 189,71 / 768,32 = 2,85 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 768,32 / 4 = 192,08 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP 2,70*22,18*8,66 = 518,61 m 3 1.NP 2,90*22,18*8,66 = 557,03 m 3 2.NP 2,90*22,18*8,66 = 557,03 m 3 2.NP 2,90*22,18*8,66 = 557,03 m 3 zastřešení 22,18*8,66*3,00/2 = 288,12 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 518,61 m 3 1.NP NP 557,03 m 3 2.NP NP 557,03 m 3 2.NP NP 557,03 m 3 zastřešení Z 288,12 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 477,82 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací S 100 2. Svislé konstrukce S 100 3. Stropy S 100 4. Krov, střecha S 100 5. Krytiny střech S 100 6. Klempířské konstrukce S 100 7. Úprava vnitřních povrchů S 100 8. Úprava vnějších povrchů S 100 9. Vnitřní obklady keramické S 100-7 -
10. Schody S 100 11. Dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna S 100 14. Povrchy podlah S 100 15. Vytápění S 100 16. Elektroinstalace S 100 17. Bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod S 100 19. Vnitřní kanalizace S 100 20. Vnitřní plynovod S 100 21. Ohřev teplé vody S 100 22. Vybavení kuchyní S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,70 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra C 3,70 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,30 Koeficient vybavení K 4 : 0,8930-8 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 1 950,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9544 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0368 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8930 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 737,57 Plná cena: 2 477,82 m 3 * 3 737,57 Kč/m 3 = 9 261 025,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 66 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 66 / 100 = 66,0 % Koeficient opotřebení: (1-66,0 % / 100) * 0,340 Nákladová cena stavby CS N = 3 148 748,74 Kč Koeficient pp * 1,583 Cena stavby CS = 4 984 469,26 Kč Bytový dům - zjištěná cena = 4 984 469,26 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek pod bytovým domem Jedná se o pozemek p.č. 989 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 192 m 2. V místě se nachází veškeré inženýrské sítě. Příjezd po zpevněné komunikaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1-9 -
Index trhu s nemovitostmi I T = 1,190 Index polohy pozemku I P = 1,330 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,190 * 1,000 * 1,330 = 1,583 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 040,- 1,583 1 646,32 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 989 192,00 1 646,32 316 093,44 Stavební pozemek - celkem 192,00 m 2 316 093,44 Pozemek pod bytovým domem - zjištěná cena = 316 093,44 Kč LV č. 3390 - pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek u domu Předmětem ocenění je pozemek p.č. 991 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 19 m 2. Na pozemku se k datu ocenění nenachází žádná stavba, pozemek tvoří předzahrádku bytového domu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6-10 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,190 Index polohy pozemku I P = 1,330 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,190 * 1,000 * 1,330 = 1,583 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 040,- 1,583 1 646,32 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště 991 19,00 1 646,32 31 280,08 Stavební pozemek - celkem 19,00 m 2 31 280,08 Pozemek u domu - zjištěná cena = 31 280,08 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV č. 4319 - bytový dům s pozemkem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům 4 984 469,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 4 984 469,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek pod bytovým domem 316 093,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 316 093,40 Kč LV č. 4319 - bytový dům s pozemkem celkem 5 300 562,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 16 / 100 Výsledná cena: 848 090,- Kč - 11 -
LV č. 3390 - pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek u domu 31 280,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 31 280,10 Kč LV č. 3390 - pozemek celkem 31 280,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Výsledná cena: 15 640,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 863 730,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 863 730,- Kč slovy: Osmsetšedesáttřitisícsedmsettřicet Kč Pro použití srovnávací metody nebylo v místě a čase zjištěno smluvních (tržních) cen stejných, nebo obdobných nemovitých věcí ve smyslu Komentáře MF ČR k určování obvyklé ceny ze dne 25.9.2014 přezkoumatelným způsobem. Nelze-li ve znění 2 odst.1 zák. č. 151/1997 Sb. v platném znění cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů (min. 8 vzorků) podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného ustanovení a určí se cena zjištěná. K dispozici jsou pouze nabídky a poptávky nemovitých věcí inzerovaných na realitním trhu pro danou oblast. Z těchto důvodů se ocenění nemovitostí opírá o cenový předpis MF ČR, který provádí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, a určuje způsoby ocenění, a o Vyhodnocení současné nabídky na realitním trhu. Výsledná hodnota ve smyslu zadaného úkolu se po vyhodnocení obou způsobů stanovuje jako tržní hodnota k datu ocenění. V souladu s 66 zákona 120/2001 Sb., je cena stanovena podle 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., s ohledem na ustanovení první věty tohoto odstavce. Vyhodnocení stavu inzerce na realitním trhu: Vyhodnocení stavu na realitním trhu vychází z výběru inzerce RK v městě Most, nabízených nemovitých věcí - bytových jednotek. Spoluvlastnický podíl na bytovém domu bez rozdělení na bytové jednotky nebyl z inzerce zjištěn. Pro hodnocení byla zjištěna nabídka 154 inzerovaných bytových jednotek o velikosti 3+1 v městě Most v nabídkových cenách od 250 000 Kč do 1 500 000 Kč. Po analýze výběru současné nabídky se stanovuje odhadem po úpravě nabídky snížením o 15% a průměrná střední hodnota ve vztahu k oceňované nemovité věci: 680 000,-+790 000,-+990 000,-+1 045 000,-+1 150 000,-+1 190 000,- = 5 845 000/6 = 974 167 x ix 0,85 = 828 042, zaokr. 830 000,-Kč - 12 -
Rekapitulace stanovených hodnot Po analýze výběru současné nabídky na realitním trhu se stanovuje odhadem střední hodnota ve vztahu k oceňované nemovité věci zapsané na LV č. 4319: 830 000,- Kč Určená cena 16/100 vlastnického podílu na LV č. 4319 v souladu se zák. 151/1997 Sb., 2, odst. 1) a vyhlášky MF ČR činí celkem: 848 090,- Kč Určená cena 1/2 vlastnického podílu na LV č. 3390 v souladu se zák. 151/1997 Sb., 2, odst. 1) a vyhlášky MF ČR činí celkem: Vyhodnocení metodik ocenění: 15 640,- Kč Pro ocenění nemovitosti byly zvoleny nejobjektivnější použitelné metody, které jsou podkladem pro stanovení návrhu tržní hodnoty odborným odhadem. Pro použití srovnávací metody nebyly v místě a čase zjištěny smluvní (tržní) ceny stejných, nebo obdobných nemovitých věcí v dostatečném zastoupení pro statistický způsob jejich vyhodnocení, ani poptávka nemovitých věcí inzerovaných na realitním trhu pro danou oblast. Pouze výrazný převis inzerované nabídky na realitním trhu v oblasti. Z těchto důvodů se ocenění nemovité věci opírá jednak o vyhodnocení upravené inzerce na realitním trhu a o cenový předpis MF, který provádí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Pro výsledný návrh tržní hodnoty se použije vyhodnocení inzerce na realitním trhu a zjištěná nákladová cena po zaokrouhlení na tisíc Kč, jako hodnota splňující objektivní posouzení předmětné nemovité věci a podmínku přezkoumatelnosti. Vyhodnocená nabídka na realitním trhu se od zjištěné ceny nákladovým způsobem výrazně neodchyluje. Ve smyslu zadaného úkolu, kterým je ocenění samostatných spoluvlastnických podílů s předpokladem nucené dražby v exekučním řízení, kdy se nejedná o stanovení obvyklé ceny pro vypořádání pozůstalosti anebo SJM, kdy kupující je omezen velikostí svého spoluvlastnického podílu ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky. V databázi realizovaných prodejů vzhledem k malé frekvenci prodejů spoluvlastnických podílů nelze přezkoumatelným způsobem zjistit obvyklou cenu podílu. Lze tak vycházet jen z obecné praxe která je zohledněna ve schváleném Standardu č. 1, ZÚ AREAS BRNO, který v příloze ocenění tvoří jeho nedílnou součást. Na základě tohoto zdůvodnění se zjištěná (určená) cena spoluvlastnického podílu aritmetickým podílem sníží podle Standardu č. 1 o -30% ( ix=0,70) z navrhovaného rozpětí (20-40%) pro výsledný návrh tržní hodnoty oceňovaného vlastnického podílu zapsaného na listu vlastnictví. Úprava zjištěné (určené)ceny podílu na pozemku p.č. 991, zapsanému na LV č. 3390: 15 640 x ix 0,70 = 10 948,- Kč po zaokr. 11 000,- Kč - 13 -
Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Věcné břemeno zapsané na listu vlastnictví č. 4319 se váže ke spoluvlastnickému podílu jiného vlastníka a není tak předmětem ocenění. Jiná práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebyly z dostupných podkladů zjištěny. Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly rovněž zjištěny. Stanovisko k návrhu tržní hodnoty: Na základě použitých metod ocenění a po jejich vyhodnocení, odhaduji tržní hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 16/100 na LV č. 4319 po zaokrouhlení ve výši: 850 000 Kč Slovy: osmsetpadesáttisíc Kč Stanovisko k návrhu tržní hodnoty: Na základě použitých metod ocenění a po jejich vyhodnocení, odhaduji tržní hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na LV č. 3390 po zaokrouhlení na tisíc Kč ve výši: 11 000,- Kč Slovy: jedenácttisíc Kč Tento znalecký posudek je určen podle zadání výhradně pro účel exekučního řízení jako podklad k rozhodnutí soudního exekutora o ceně výsledné. Platnost tohoto znaleckého posudku je omezena platností oceňovacích předpisů, technickým a právním stavem nemovitosti k datu ocenění, a dostupnou úrovní podkladů včetně znalcem zjištěných informací. V Medovém Újezdě 8.4.2015 Václav Kroft Medový Újezd č.p. 130 337 01 Rokycany - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 8.6.1984 č.j. Spr 2657/84 a ze dne 12.9.1997 č.j. Spr 1586/97 a ze dne 5.8.2011 č.j. Spr 1721/2011 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí, podniků a jejich částí, pohledávek a závazků, majetkových účastí a akcií, základní obor stavebnictví odvětví stavební materiál, stavby obytné, stavby průmyslové a stavební odvětví různá se specializací rozpočty staveb, ceny stavebních dodávek. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2175/20/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015115. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotokopie LV č. 4319... Fotokopie LV č. 3390... Snímek pozemkové mapy... Znalecký standard č. 1... Inzerce RK... 7 stran 6 stran 1 strana 2 strany 6 stran - 15 -