ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.438 15/15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p..1065/4 situovaného v katastrálním území ervený Kostelec (621102), obci ervený Kostelec (573965), okrese Náchod (CZ 0523), kraji Královehradeckém a zapsaném na L.V. 390 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 295/05-138 ze dne 13.2.2015 Vlastníci oce ovaných nemovitostí: *Brat Richard Mgr.; Lipky 464 549 41 ervený Kostelec podíl 2/6 *Brat Rostislav, Pod Klikovkou 2392/9 Smíchov, 150 00 Praha (povinný) podíl 2/6 *Hoblíková Jaroslava, 549 41 ervený Kostelec podíl 1/6 *Koš álová Ji ina, 549 41 ervený Kostelec podíl 1/6 el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p.. 1065/4 s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob. 602 581 060
-2- Posudek obsahuje: 13 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1x CD Ve Ž e nad Sázavou 21.2.2015
-3-1.00. ÚVOD 1.01. edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p.. 1065/4 situovaného v katastrálním území ervený Kostelec, obci ervený Kostelec, okrese Náchod a kraji Královehradeckém a zapsaném na L.V. 390. 1.02. Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 295/05-138 ze dne 13.2.2015 1.03. Vlastníci oce ovaných nemovitostí: *Brat Richard Mgr.; Lipky 464 549 41 ervený Kostelec podíl 2/6 *Brat Rostislav, Pod Klikovkou 2392/9 Smíchov, 150 00 Praha (povinný) podíl 2/6 *Hoblíková Jaroslava, 549 41 ervený Kostelec podíl 1/6 *Koš álová Ji ina, 549 41 ervený Kostelec podíl 1/6 1.04. el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p.. 1065/4 s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného 1.05. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 EX 295/05-138 ze dne 13.2.2015 - internetový výpis z K.N. L.V. 390 - snímek kat. mapy pro k.ú. ervený Kostelec
-4- - vyhláška ministerstva financí. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky. 199/2014 Sb. platná od 1.10.2014 dále jen Vyhláška 1.06. Ocen ní se provádí ke dni 25.2.2015. 2.00. NÁLEZ Oce ovaný pozemek p.. 1065/4 se nalézá v katastrálním území, obci ervený Kostelec, okrese Náchod, kraji Královehradeckém a je zapsán na L.V. 390. Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p..1065/4 ve vlastnictví p. Rostislava Brata, bytem Pod Klikovkou 2392/9 Smíchov, 150 00 Praha. Celý pozemek p.. 1065/4 je evidovaný v K.N. L.V. 390 v druhu orná p da. Pozemek je za len n do tšího lánu, který je zem lsky obhospoda ován. Zp sob jeho ochrany je vyzna en neoce ovaným zp sobem zem lský p dní fond a ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn. Omezení vlastnického práva je vyzna eno v K.N. exeku ním p íkazem k prodeji a zástavními právy exekutorské a soudcovské (též se neoce ují, ale p ihlíží se k ním p i stanovení kone né tržní ceny). Oce ovaný pozemek je udržovaný, zem lsky využívaný bez trvalého porostu, situovaný v lokalit Brodky Lhota za erveným Kostelcem. Nep edpokládá se v sou asné dob ani v budoucích plánech jeho p ípadné využití k jinému ú elu. (nap. stavební parcely)
-5-3.00. POSUDEK A) Administrativní cena 3.10. Pozemky 3.11. Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) katastrální území: ervený Kostelec (621102) obec: ervený Kostelec (573965) okres: Náchod (CZ 0523) kraj: Královehradecký Pozemek p.. 1065/4 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná p da. Oce ovaný pozemek je v len n do stávajícího lánu. Zp sob ochrany: ochranné pásmo vodního zdroje 2 stupn a zem lský p dní fond parcela p.. vým ra (m 2 ) druh pozemk u Díl í vým ry (m 2 ) BPEJ základní cena (K /m 2 ) úprava Z.C..5 pol..1.7.1. upraven á základní cena (K /m 2 ) zjišt ná cena (K ) 1065/4 10023 orná da 10023 73014 3,85 +80 % 6,93 69.459,39 celkem zjišt ná administrativní cena zem lského pozemku 69.459,39 K
-6- B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
-7- metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).
-8-3.20.3. Metoda srovnávací (komparativní) srovnávací nemovitosti 1. Prodej pozemku orná p da k.ú. Horní Kostelec, ervený Kostelec, okres Náchod cena nabídková celkem: 239.312,- K vým ra: 14.957 m 2 cena za 1 m 2 : 16,- K /m 2 zdroj: realitní kancelá Vlasta Brabcová 2. Prodej pozemku orná p da k.ú. ervený Kostelec, okres Náchod cena nabídková celkem: 216.000,- K vým ra: 10.800 m 2 cena za 1 m 2 : 20,- K /m 2 zdroj: realitní kancelá TANA 3. Prodej pozemku TTP, Horní Radechová, okr. Náchod cena nabídková celkem: 250.000,- K vým ra: 14.796 m 2 cena za 1 m 2 : asi 16,90 K /m 2 zdroj: realitní kancelá J a M Top Reality Pardubice 4. Prodej pozemku, orná p da, k.ú. Hejtmánkovice, okr. Náchod cena nabídková celkem: 2.142.648,- K vým ra: 120.000,- m 2 cena za 1 m 2 : asi 17,90 K /m 2 zdroj: realitní kancelá RB reality
-9- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. Poloha v obci K 1 Velikost obce K 2 el užití K 3 Porosty K 4 íjezd K 5 Jiné vlivy K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K ervený 1. 1,000 Kostelec 1,000 orná p da 1,000 1,000 1,020 1,000 1,030 1,051 (8.510) ervený 2. 1,000 Kostelec 1,000 orná p da 1,000 1,000 1,000 1,000 1,040 1,040 (8.510) Horní 3. 1,000 Radechová 1,050 TTP 1,010 1,000 1,000 1,010 1,010 1,082 (490) Hejtmánkovice 4. 1,000 1,050 orná p da 1,000 1,000 1,010 1,010 1,010 1,082 (654)
-10- Nabízené Nabídková Plocha Koeficient Reduk ní Upravená. nemovitosti cena (m 2 ) na zdroj koeficient cena (pozemky) (K ) informace ( K ) (K /m 2 ) k prodeji 1. Pozemek orná p da Horní Kostelec 239.312,- 14.957 0,950 1,051 15,98 2. Pozemek orná p da Horní Kostelec 216.000,- 10.800 0,950 1,040 19,76 3. Pozemek TTP Horní Radechová 250.000,- 14.796 0,950 1,082 17,37 4. Pozemek orná p da Hejtmánkovice 2.142.648,- 120.000 0,950 1,082 18,35 pr rná cena vybraných obdobných pozemk (K /m 2 ) 17,87 maximum (K /m 2 ) 19,76 minimum (K /m 2 ) 15,98 Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 17,87 K /m 2 - (0,15 x 3,78) = 17,303 K /m 2 zaokrouhleno 17,30 K /m 2
-11- CELKOVÁ REKAPITULACE A) Administrativní cena 3.10. Pozemky 3.11. Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) 69.459,39 K (cena za 1 m 2 6,93 K ) zjišt ná cena 69.459,39 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny 69.460,- K slovy: šedesát dev t tisíc ty ista šedesát korun eských B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Metoda srovnávací (komparativní) Pozemek p.. 1065/4 (10023 m 2 x 17,30 K /m 2 ) 173.397,90 K zjišt ná tržní cena 173.400,- K po zaokrouhlení podíl 2/6 zjišt né tržní ceny ve vlastnictví p. Brata Rostislava, Pod Klikovkou 2392/9; Smíchov, 150 00 PRAHA 57.800,- K
-12- C) ZÁV R Na základ výše uvedených skute ností stanovuji kone nou cenu v ase a míst obvyklou (tržní) spoluvlastnického podílu velikosti 2/6 pozemku p.. 1065/4 situovaného v kat. území, obci ervený Kostelec, okres Náchod, kraji Královehradeckém na ástku 57.800,- K slovy: padesát sedm tisíc osmset korun eských
-13- Prohlášení: Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovanému pozemku a stanovené cen i k budoucímu jeho p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost znaleckého posudku do 31.12.2015 ílohy: -internetový výpis z K.N. L.V. 390 -porovnatelné nemovitosti -usnesení o ustanovení znalce