ZNALECKÝ POSUDEK č. 4027-43/2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.401 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1886m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bez čp/če, zem.stav - pozemku p.č.st.554 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1127m 2, včetně součásti pozemku, tj. stavby bez čp/če zem.stav - pozemku p.č.863/29 orná půda o výměře 5210m 2 - pozemku p.č.863/30 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 8880m2 vše v KN zapsáno na LV č.1164 pro obec a k.ú.červené Pečky, část obce Červené Pečky. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání aukce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 1.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.401 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1886m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bez čp/če, zem.stav - pozemku p.č.st.554 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1127m 2, včetně součásti pozemku, tj. stavby bez čp/če zem.stav - pozemku p.č.863/29 orná půda o výměře 5210m 2 - pozemku p.č.863/30 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 8880m2 vše v KN zapsáno na LV č.1164 pro obec a k.ú.červené Pečky, část obce Červené Pečky. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Provozní zemědělský areál v k.ú.červené Pečky p.nováka Václava Adresa předmětu ocenění: Červené Pečky 281 21 Červené Pečky Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Červené Pečky Katastrální území: Červené Pečky Počet obyvatel: 1 804 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.4.2015 za přítomnosti p.krejčího. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 1235/2014-A z 3.2.2015 obdržený 15.4.2015 - LV č.1164 pro k.ú. Červené Pečky z 27.4.2015 - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.krejčího, insolvenčního správce 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Václav Novák, Dolany 4, 28121 Červené Pečky, vlastnictví: výhradní Václav Novák, Dolany 4, 28121 Červené Pečky, vlastnictví: výhradní K ocenění objektů v areálu nebyl předložen žádný projekt staveb. Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém a dle údajů z předchozího ZP č.2711-79/2013 od ing.arch.železného. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je část bývalého areálu místního zemědělského družstva v Červených Pečkách. Jedná se o nyní o samostatně oplocený areál, ve kterém se nachází dva hlavní objekty, a to hala na stojící na pozemku p.č.st.554 (dle KN stavba bez čp/če zem. stav), a bývalý kravín stojící na pozemku p.č.st.401 (dle KN stavba bez čp/če zem. stav). 1) Hala stojící na pozemku p.č.st.554 je objektem, jež byl původně postaven jako sklad pícnin. Jedná se o přízemní halový objekt se sedlovou střechou, nepodsklepený. Konstrukčně se jedná o objekt ocelové nosné konstrukce - plnostěnné sloupy proměnného profilu jsou ukotveny do železobetonových patek, cca 1,2m od úrovně betonové podlahy v objektu je provedena mezi sloupy omítnutá nadezdívka, u jižní stěna tato nadezdívka dosahuje výšky cca 8,0m tj. v této části objektu se jedná de facto o téměř celou obvodovou stěnu. Hala je objekt obdélníkového půdorysu orientovaný svou podélnou osou od východu k západu. Hala nemá stropní konstrukci - podhled tvoří střešní ocelová konstrukce opět z vazníků proměnného profilu, vazničky, zavětrovací prvky a střešní vlnitá plechová krytina. V objektu je portálový pojízdný jeřáb. Výška haly pod hřeben je 11,60m. K datu ocenění je objekt skladem všeho možného. Hala má zastavěnou plochu 18,60*60,20= 1119,72m 2 + přízemní zděný přístavek 2,20*3,5=7,70m2, tj. celkem 1127,42m 2. - 2 -
Obestavěný prostor činí 1119,72*(11,05+1,10/2) +2,2*3,50*2,50= 13 008,0m3. Podlahová plocha haly je cca 1073m 2. Hala je z roku 1979, nyní bez jakékoliv údržby. 2) Stavba bez čp/če stojící na pozemku p.č.st.401 je ve skutečnosti bývalým kravínem z roku 1965, který byl v roce 2000 v přední části částečně upraven jako šatny, sklady, včetně sociálního zařízení, prostory v původní stáji pak byly též částečně oddělená vyzděnými příčkami, a využívány i jako dílny. K datu ocenění je přední zrekonstruovaná a vytápěná část objektu užívána jako sociální zázemí pro obsluhu objektu, ve kterém při místním šetření bylo zjištěno, že je užíván i pro chov kachen,ovcí a prasat. Kravín je zděná přízemní stavba nepravidelného půdorysu písmene L, nepodsklepená, se sedlovou střechou převážnou opatřenou vlnitým eternitem, částečně je však krytina i z vlnitého plechu. Uvnitř jsou původní stěny omítnuty, dodatečně provedené příčky však jsou bez omítek. Podlahy jsou betonové. V objektu je světelná i motorová elektroinstalace, přední sociální část má své ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva,plechové radiátory. Fasádní omítka je vápenná v přední části objektu, zadní část je neomítnutá. Dispozičně v přední severní přístavbě se nachází tedy sociální zařízení s koupelnou (vana + umyvadlo), WC, kotelnou, šatnami, a prostory pro kancelářskou činnost, případně pro ubytování, vlastní původní stáj je nyní rozdělena lehkými příčkami na tři prostory, navíc při severní podélné stěně je příčkami vytvořeno šest místností, jež jsou nyní využívány pro chov kachen, vepřů. Zastavěná plocha objektu činí 24,0*64,0+12,0*15,8+12,50*13,0-1,3*1,50= 1886,15m 2. Obestavěný prostor činí 1886,15*(3,60+0,53)= 7789,80m 3 Podlahová plocha činí celkem cca 1700m 2. Objekt je nyní bez jakékoliv údržby. Při místním šetření nebyl p.václav Novák přítomen, a znalci nebyly ani insolvenčním správcem p.krejčím předloženy žádné nájemní smlouvy. Městys Červené Pečky leží na území okresu Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Červené Pečky se rozkládá asi šest kilometrů jižně od Kolína. Počet trvale žijících osob této obce, jež se honosí titulem městys, se pohybuje kolem čísla 1720 obyvatel. Červené Pečky se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Bohouňovice, Bojiště, Bořetice, Červené Pečky, Dolany a Opatovice. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. V obci Červené Pečky má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Oceňovaný areál se nachází při levé straně silnice vedoucí z Červených Peček do Dobešovic. Pozemek p.č.st.554 je zastavěn halou - původním skladem pícnin, pozemek p.č.st.401 je zastavěn bývalým kravínem. Pozemky p.č.863/29 a 863/30 tvoří funkční celek s oceňovanými objekty, na části pozemku p.č.863/30 se nachází zpevněná betonová plocha cca 500m 2, převážně panelová. Převážně na pozemku p.č.86/29 se při západní hranici nachází nepovolená skládka stavební suti, zřejmě obsahující i nezabezpečené nebezpečné odpady. Severně od skladové haly se nachází zemní val vytvořený ze štěrkopísku - jedná se o pozůstatek dřívější výrobny betonových směsí. Pozemky mají celkovou výměru 17 103m 2. Jedná se o zcela oplocené pozemky, oplocení je výšky 2,0m, částečně ze strojového pletiva, částečně z vlnitého plechu, vše do ocelových trubkových sloupků. Přes pozemek p.č.863/30 prochází i nadzemní elektrické vedení. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny V současné se v Červených Pečkách a okolí nabízí k prodeji např.: 1) Za 1,19 mil.kč se nabízí zem.objekt - Komerční objekt se nachází na okraji obce Zehuby, 10km od Čáslavi a 5km od Golčova Jeníkova. Je vhodný jak ke skladování, výrobě, chovu hosp. zvířat apod. V objektu je velká hala o výměře 252m2, na halu navazují 2 přístavky o výměře 126m2 a 115m2. V jednom z přístavků jsou dílny a příruční sklady. V druhém přístavku je byt 4+1 s příslušenstvím a ústředním topením na pevná paliva. Na halu dále navazuje ocelová kolna o výměře 52m2. Za halou je přístřešek. K objektu je možný příjezd i pro kamiony. Nemovitost je napojena na elektřinu, vodovodní řád a jímku. Plynová přípojka je na hranici pozemku. Pozemek celkem 9711m2. Užitná plocha objektu 545m2. Tj. nabídka na prodej jen jednoho objektu, tj. menší areál, menší pozemek, horší stav objektu. 2) Za 350 tis.kč se nabízí v Dašicích (okres Pardubice) - Prodej zemědělského objektu v minulosti využívaného jako kravín o celkové ploše 953 m2. V dnešní době je objekt prázdný.podlahová plocha 810m2. Tj. nabídka na prodej bývalého kravína, nyní nevyužívaného, v horším původním stavu. - 4 -
3) Za 499 tis.kč se nabízí v obci Bukovka okres Pardubice - Prodej budovy kravína přestavěné na skladovací halu. V současnosti se využívá ke skladování sena - je dokonale suchá. Nachází se v atraktivní lokalitě nedaleko dálnice D11 (sjezd poblíž). Přímo na pozemek vede zpevněná silnice i pro kamiony. Inzerována podlahová plocha, zastavěná plocha i užitná plocha o výměře 2164m2. 4) Za 5,0 mil.kč se nabízí - Prodej skladovacích prostor na okraji města Kolín o celkové ploše 2272 m2, které se skládají z manipulačního prostoru o ploše 1084 m2 s nákladovou rampou a krytou halou o ploše 1188 m2. Do haly je zaveden elektrický proud, ostatní sítě na hranici. - 5 -
5) Za 1,5 mil.kč se nabízí - k prodeji skladovou halu na okraji obce Dlouhopolsko o rozměrech 644m2, výška 7,5m.Hala je asi 4 roky nevyužívaná. Příjezdová cesta a vjezd do haly je rozměrově uzpůsoben pro kamiony. Nová střešní krytina. Součástí skladových prostor je kancelář a hygienické zázemí. Voda z vlastní studny. K hale je přivedena elektřina 230V/400V. Na pozemku za halou se nachází vodní nádrž, nyní nevyužívaná K datu ocenění se žádná vyloženě obdobná nemovitost tj. areál skládající se z objektu bývalého kravína a bývalého skladu pícnin oba nyní užívány k jinému účelu, v Červených Pečkách či okolí do cca 25 km, nenabízí. Kladem oceňovanému areálu je velikost pozemku, umístění na okraji městyse Červené Pečky, oplocený pozemek. Záporem je především nepovolená skládka stavební sutě. Areál bude prodáván jako celek, z těchto důvodů a z důvodů výše uvedených předpokládám jeho obchodovatelnost v úrovni cca 3,0-4,0 mil.kč. Pro potřebu nedobrovolné držby určuji obvyklou cenu v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 3 000 000,- Kč, Slovy: třimilióny Kč V Lázních Bohdaneč 1.5.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com - 6 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4027-43/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 027-43/15. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.1164 pro k.ú.červené Pečky, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 7 -
Hala na stp.554 Hala na stp.554 Hala na stp.554 Hala na stp.554-8 -
- 9 -
- 10 -
Venkovní plochy Venkovní plochy Venkovní plochy Venkovní plochy Venkovní plochy Pohled zevně areálu - 11 -