ZNALECKÝ POSUDEK č. 2136-4/2014 rodinného domu čp.26 s příslušenstvím a s pozemky st.p.č.48/2, p.č.202/2, p.č.336/16, p.č.379 v kat.území: Drahoňův Újezd, obec: Drahoňův Újezd, okres: Rokycany. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 571/06 ul.petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 25.2.2014
- 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí: pozemku st.p.č.48/2 s rodinným domem čp.26 a příslušenstvím, pozemku p.č.202/2, pozemku p.č.336/16, pozemku p.č.379 v kat.území: Drahoňův Újezd, obec: Drahoňův Újezd, okres: Rokycany; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Drahoňův Újezd 26 338 08 Drahoňův Újezd Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Drahoňův Újezd Katastrální území: Drahoňův Újezd Počet obyvatel: 133 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 980,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 111,96 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2014 za přítomnosti p.ortinského Josefa. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 28.1.2014 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 28.1.2014 při prohlídce - výpis z KN ze dne 25.11.2013 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 1.11.2013 (č.j. 088 EX 571/06) - exekuční příkaz ze dne 14.4.2006-4 snímky katastrálních map ze dne 4.12.2013 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 25.11.2013 - údaje zjištěné na OÚ Drahoňův Újezd a Stavební úřad Zbiroh: a/ objekt je více než 100 let starý a žádné doklady se ohledně domu čp.26 nedochovaly... 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku.
- 3-6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace rodinného domu se žádná nedochovala... 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům čp.26 s příslušenstvím ve střední části obce Drahoňův Újezd na pozemku st.p.č.48/2 a 3 zemědělské pozemky v kat.území: Drahoňův Újezd (pozemek p.č.202/2 na východ od zastavěné části obce, pozemky p.č.336/16 a p.č.379 severozápadně od obce...). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.48/2 1.2. Pozemek p.č.202/2 1.3. Pozemek p.č.336/16 1.4. Pozemek p.č.379 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.48/2 Jedná se o stavební pozemek st.p.č.48/2(zast.plocha a nádvoří) ve střední části obce, s možností napojení na vodovod, elektroinstalaci; přístupný po nezpevněné komunikaci. Na pozemku se nachází rodinný dům čp.26 s příslušenstvím (3 vedlejší stavby, oplocení, plotová vrata, vrátka, přípojky elektro a vodovodní, žumpa, suchý WC.) Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6
- 4 - Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,937 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,937 = 0,909 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
- 5 - Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 111,96 0,909 101,77 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.48/2 316,00 101,77 32 159,32 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 32 159,32 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.26 Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům, se sedlovou střechou a taškovou krytinou Bramac; dům je nepodsklepený, bez podkroví. Rodinný dům byl postaven cca před 120 lety (doklady se nedochovaly, stáří je stanoveno přibližným odhadem...). Obvodové zdivo je smíšené (kámen,cihla) o tl. cca 60cm a stropy jsou dřevěné, trámové (s rovným podhledem); okna jsou dřevěná, špaletová; půdní prostor je přístupný po dřevěném schodišti z chléva; krov je dřevěný s vrcholovou vaznicí na sloupcích. Přízemí je dispozičně členěno na vstupní chodbu, koupelnu, 1 obytnou místnost, 2 obytná místnost (v současné době sklad...), zadní chlév; nad přízemím je půdní prostor. Rodinný dům je ve špatném stavu (je zde předpoklad větších stavebních úprav...). Dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci a vodovod, vytápění je lokální (kamna na pevné palivo) a ohřev TUV je zajištěn el.bojlerem v koupelně; v obytné místnosti je plynový sporák na PB. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy malého rozsahu: přípojky vody a elektro, oplocení, plotová vrata a vrátka, suchý WC, žumpa; a dále jsou v ceně 3 vedlejší stavby s celkovou zast.plochou do 25m 2 (dřevěná dílna s pultovou střechou, 2 sklady). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 120 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 461,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 19,50*6,0 = 117,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 117,00 m 2 3,20 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (19,50*6,0)*(3,20) = 374,40 m 3 zastřešení: 19,50*6,0*(0,30+3,0/2) = 210,60 m 3
- 6 - podezdívka: 19,50*6,0*0,30 = 35,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 620,10 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 117,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 117,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 120 let: s = 1-0,005 * 120 = 0,40 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,355 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00
- 7-4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,937 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 461,- Kč/m 3 * 0,355 = 873,66 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 620,10 m 3 * 873,66 Kč/m 3 * 0,970 * 0,937= 492 397,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 492 397,- Kč Cena staveb celkem = 492 397,- Kč Pozemek st.p.č.48/2 - zjištěná cena = 524 556,32 Kč 1.2. Pozemek p.č.202/2 Jedná se o zemědělský pozemek (orná půda), jenž se nachází východně od zastavěné části obce Drahoňův Újezd a je bonitován. Ocenění
- 8 - Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 202/2 53 214 662,00 3,90 20,00 4,68 3 098,00 orná půda 202/2 55 800 1 816,00 7,87 20,00 9,44 17 143,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 478,00 m2 20 241,- Pozemek p.č.202/2 - zjištěná cena = 20 241,- Kč 1.3. Pozemek p.č.336/16 Jedná se o zemědělský pozemek (orná půda), jenž je bonitován a nachází se severozápadně od zastavěné části obce Drahoňův Újezd. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 336/16 52 814 6 593,00 4,70 20,00 5,64 37 185,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 6 593,00 m2 37 185,- Pozemek p.č.336/16 - zjištěná cena = 37 185,- Kč 1.4. Pozemek p.č.379 Jedná se o zemědělský pozemek (trvalý travní porost), jenž je bonitován a nachází se západně od zastavěné části obce Drahoňův Újezd. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název trvalý travní porost Výměra JC Úprava UC Cena Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] 379 52 814 13,00 4,70 20,00 5,64 73,00
- 9 - trvalý travní porost 379 53 816 10 516,00 1,76 20,00 2,11 22 189,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 10 529,00 m2 22 262,- Pozemek p.č.379 - zjištěná cena = 22 262,- Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.48/2 524 556,- Kč 1.2. Pozemek p.č.202/2 20 241,- Kč 1.3. Pozemek p.č.336/16 37 185,- Kč 1.4. Pozemek p.č.379 22 262,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 604 244,- Kč Celkem 604 244,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 604 244,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 604 240,- Kč slovy: Šestsetčtyřitisícdvěstěčtyřicet Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů, po porovnání s nabízenými prodeji nemovitostí v této lokalitě a zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, konstatuji, že dle mého názoru: Obvyklá cena nemovitostí...600 000,-Kč (slovy: šestsettisíckč) Věcné břemeno braní vody z pozemku st.p.č.48/3 již není v současné době aktuální, protože je v obci zřízen vodovod a rodinný dům čp.26 je na tuto vodovodní síť napojen...!
- 10 - Jiná jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi (např. nájemní smlouvy) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré 25.2.2014 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2136-4/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2136-4/2014. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 28.1.2014 2 Situace - poloha obce 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 160 ze dne 25.11.2013 6 4 snímky katastrálních map ze dne 4.12.2013 4 Porovnatelné nabídky k prodeji (Rd, zem.pozemek) v této lokalitě ze dne 6 27.1.2014
- 11 - Rodinný dům čp.26, Drahoňův Újezd, okres: Rokycany Pohled severozápadní Pohled jihozápadní
- 12 - Pohled zadní (východní) Pohled zadní (severovýchodní) severní stěna
- 13 - Přízemí - koupelna Přízemí - pokoj