ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 89-5069/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St.87 jehož součástí je objekt rodinného domu č.p. 240, pozemek p.č. 188, součásti a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Strachotice, k.ú. Strachotice Adresa nemovité věci: Micmanice 240, 671 29 Strachotice Vlastník stavby: Jan Pištěk, Micmanice 240, 67129 Strachotice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jan Pištěk, Micmanice 240, 67129 Strachotice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s., obj. č. 654/2015-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Datum místního šetření: 18.8.2015 Stav ke dni : 18.8.2015 Za přítomnosti: majitele pana Pištěka Jana Počet stran: 14 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 20.8.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé pro účely dražby Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č.519 kú Micmanice - Snímek katastrální mapy - Vlastní prohlídka a zaměření znalcem - Údaje z realitní inzerce Sreality.cz - Údaje ze spolupracujících realitních kanceláří - Údaje sdělené majitelem nemovitosti panem Pištěkem - Vlastní databáze znalce z uskutečněných prodejů v okrese Znojmo - Vyhl.č. 199/2014 Sb Místopis Obec Strachotice se 974 obyvateli se nachází cca 8 km východním směrem od Znojma. V obci jsou základní služby, obchod, restaurace, základní škola. Ostatní občanská vybavenost ve Znojmě. V obci a okolí je nedostatek pracovních příležitostí. Obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem je Znojmo. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1096/1 Jihomoravský kraj Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St.87- zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 240, dále pozemek p.č. 188 - zahrada navazující na stavební pozemek a tvořící s ním a stavbou rodinného domu funkční celek. Areál je situovaný v zastavěném území obce Strachotice, místní část Micmanice. Jedná se o vnitřní sekci řadové nízkopodlažní zástavby rodinných domů po pravé straně komunikace ve směru Strachotice-mlýn. Dům se nachází v severovýchodní části obce. Je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví. Obsahuje byt 3+1 s koupelnou, WC, verandou a průjezdem. Ve dvoře navazuje po pravé straně na obytnou část hospodářská budova, na konci dvora je stodola napříč celým pozemkem. Celková výměra pozemků je 1038 m 2. Příslušenství domu tvoří běžné venkovní úpravy. Objekt je napojen na rozvod NN, a kanalizaci, přívod plynu je pouze k domu, zásobování vodou dle sdělení majitele z vlastní studny (údajně voda užitková). Stáří původního domu je cca 100 roků, byla provedena pouze částečná modernizace, údržba zanedbaná. Zastavěná plocha 100,40 m 2 Plocha pozemku 1 038 m 2-2 -
Kubatura domu 422 m 3 K datu ocenění byla nemovitá věc užívána majitelem s rodinou k trvalému bydlení. Silné stránky Dostatečná výměra pozemku, možnost výstavby dalšího příslušenství Slabé stránky Značné stáří budov, vysoké morální i fyzické opotřebení, záplavové pásmo kód 4, nízký standard vybavení i konstrukcí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Záplavové území kód 4. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Výrazně zhoršený technický stav. Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek rovinný, v okrajové části obce Strachotice v zástavbě rodinných domů, příjezd z veřejné komunikace, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Lokalita zástavby rodinných domů - 3 -
poblíž centra obce. Záplavová oblast st. 4. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Strachotice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 200 200,00 1,00 200,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 200,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je dle prodejních cen pozemků z majetku obce 200,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st. 87 546 200 109 200 nádvoří zahrada 188 492 200 98 400 Celková výměra pozemků 1 038 Hodnota pozemků celkem 207 600 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní Hospodářs st. 87 535,00 m3 2 500 1 337 500 ká budova Kč/m3 Kč stodola Přízemní, nepodsklepený objekt ve dvoře, smíšené zdivo, havarijní stav Přízemní, nepodsklepený objekt ve dvoře, střecha sedlová, zdivo smíšené, špatný stav st. 87 612,00 m3 1 500 Kč/m3 918 000 Kč VH 95 % 66 875 Kč 90 % 91 800 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 158 675 Kč Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Řadový dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví. Obsahuje byt 3+1 s - 4 -
verandou, koupelnou, WC a průjezdem. Stáří domu je odhadem znalce 100 roků. V minulosti byla provedena částečná rekonstrukce, většinou konstrukčních prvků krátkodobé životnosti a výměna zařizovacích předmětů. Konstrukční řešení: Obvodové zdivo smíšené, převážně z kamene na kamenných základech, bez hydroizolace. Stropy trámové s rovným omítnutým podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Omítky vápenné, bez vnějších obkladů, vnitřní obklady v koupelně a kuchyni. Okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové. Podlahy dřevěné, v koupelně dlažba. Vytápění lokální na pevná paliva, ohřev vody v boileru, v kuchyni plynový sporák na PB. Zařizovací předměty ve standardu roku pořízení. Technický stav: Zdivo částečně vlhké, poškozené omítky, ve špatném stavu je krov a střešní krytina, nižší standard vybavení. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.np 100,40 m 2 3,80 m Výčet místností: celkem 100,40 m 2 0,80 80,32 m 2 Užitná plocha celkem: 80,32 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np 100,40*(3,20+3,60/2) = 502,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 502,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 502,00 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Zdivo smíšené zdivo vesměs kámen 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozink. plech 7. Vnitřní omítky jednovrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenná s nátěrem 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných dřevěné, PVC, koberec místností - 5 -
15. Podlahy ostatních dlažba, beton místností 16. Vytápění lokální na pevná paliva 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák na PB 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 100 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 80 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 502,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 497 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 497 Reprodukční hodnota [Kč] 1 755 494 (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 20 Opotřebení % 83,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] 293 168 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 80,32 m 2 Obestavěný prostor: 502,00 m 3 Zastavěná plocha: 100,40 m 2 Plocha pozemku: 1 038,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům s bytem 3+1 a příslušenstvím situovaný v okrajové části obce Strachotice, místní části Micmanice. Stáří cca 100 roků, částečně rekonstruovaný, ve špatném technickém stavu. Příslušenství tvoří vedlejší stavby hospodářské budovy a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Pozemek celkem 1038 m 2. Možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. - 6 -
Srovnatelné nemovité věci Název: RD I RD 4+kk po částečné rekonstrukci v obci Pravice, okr. Znojmo. V domě proběhla rekonstrukce elektřiny, podlahy, plastová okna, topení, omítky, rozvody vody v plastu, plastové vstupní dveře, nová střecha.za domem je oplocená uzavřená zahrada, uprostřed klenutý sklep, hospodářské místnosti, letní kuchyň. Vzdálenost do města Hrušovany nad Jevišovkou je to pouhé 3 km, zde je veškerá občanská vybavenost: restaurace, KB, Spořitelna, nákupní středisko, lékaři, škola, školka. Dům 4+kk Pravicích zajišťuje naprosté soukromí. Je vhodný k trvalému bydlení i na chalupaření Lokalita Pravice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící; Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 6 552 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 699 m 2 860 000 Kč 9 556 Kč/m 2 Název: RD II Rodinný dům 4+1 obec Krhovice, okres Znojmo.Nabízíme k prodeji rodinný dům 4+1 v Krhovicích. Dům je starší, určený k rekonstrukci, v řadové zástavbě, v klidné části. Vjezd je možný i zezadu na zahradu (104m2) popř. do garáže. Na zahradě je přístřešek se sklepem, na dvoře menší hosp.stavení (bývalé chlívy). Dům má 4 pokoje a kuchyň s betonovými podlahami, krytina lino, chodbu, komoru, samostatné WC, koupelnu. Vytápění centrální, kotel na TP. Plyn je zaveden u domu v předzahrádce. Voda je obecní, odpad sveden do jímky. Kanalizace je v ulicích před i za domem. Celková plocha pozemku je 578m2. Lokalita Krhovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2-7 -
Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - není garáž; 1,09 4 084 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 578 m 2 450 000 Kč 3 750 Kč/m 2 Název: RD III Rodinný dům v obci Křídlůvky, vzdálenost od Znojma 20 km. Nemovitost je samostatně stojící v centru obce, bez podsklepení, sedlová střecha. Dispozice: velká kuchyň, obývací pokoj, ložnice a obytná místnost, koupelna s vanou. V další části domu se nachází WC, vejmínek a menší technické místnosti. Nemovitost je zděná, vytápění na plyn WAF, voda se čerpá ze studny. K domu náleží zahrádka. Po rekonstrukci je dům vhodný jak bydlení tak i k rekreaci. V obci se nachází obchod, hospoda, obecní úřad. Lokalita Křídlůvky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící; Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m 2 4 340 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 712 m 2 599 999 Kč 4 615 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 084 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 992 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 552 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 992 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 80,32 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 400 957 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 400 957 Kč 659 443 Kč 207 600 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Ke stanovení ceny obvyklé vycházel znalec z hodnoty porovnávací. K porovnání byly použity srovnatelné objekty z realitní inzerce (sreality.cz) upravené zvolenými koeficienty porovnání, cena byla konzultována v realitní kanceláři Irmanová reality. Závěr Na základě výsledků z jednotlivých dílčích přístupů k ocenění vyplývají kladné a záporné tržnětvorné faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitosti a to zejména: - Rodinný dům je situován v zastavěné části obce Strachotice, místní část Micmanice, v záplavovém území (kód 4). V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Dům je před celkovou rekonstrukcí, většina konstrukčních prvků dlouhodobé životnosti jsou původní, stáří cca 100 roků. Pozemek je dostatečně velký, s možností rozšíření stávajícího objektu. Technický stav je nevyhovující, většina konstrukčních prvků jeví známky nadměrného opotřebení. Rekonstrukce byla před časem zahájena, ale byla zastavena. Poptávka na realitním trhu v uvedené lokalitě po obdobných bytech je minimální. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 400 000 Kč. - 9 -
V Moravském Krumlově 20.8.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 89-5069/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. /2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Mapa oblasti - 12 -
Fotodokumentace nemovitosti pohled z ulice pohled ze dvora hospodářská budova Stodola stodola zahrada - 13 -
interiér pokoj Pokoj pokoj - topení Kuchyň pokoj koupelna - 14 -