Znalecký posudek č. 3394 o obvyklé ceně v místě a čase nemovitostí - rodinného domu č.p.90, souvisejících objektů a pozemků a samostatné pozemkové parcely č.365/6 v katastrálním území a obec Přívětice, okr.rokycany. Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 4 Novodvorská 1010 142 00 P R A H A 4 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny v místě a čase - 046 Ex 1724/11-22 Dle zákona č.151/1997 Sb, o oceňování majetku a stavu ke dni 15.12.2013 posudek vypracoval: Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Rokycanech, 12.02.2014 1
2
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny v místě a čase nemovitostí - rodinného domu č.p.90, souvisejících objektů a pozemků a samostatné pozemkové parcely č.365/6 v katastrálním území a obec Přívětice, okr.rokycany. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p.90 s příslušenstvím a samostatná p.p.č.365/6 338 28 Přívětice Region: Plzeňský Okres: Rokycany Katastrální území: Přívětice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.11.2012 za přítomnosti - pí.mgr. J.Chaloupkové a dále dne 15.12.2013 znalcem. 4. Podklady pro vypracování posudku: A) Doklady : a)výpis z KN-LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice vystavený k datu 01.11.2012. b)kopie katastrálních map předmětného prostoru v měřítku 1:1000 - obec a kat.území Přívětice. c)povolení ke stavbě garáže u č.p.90 v Přívěticích, vydané odborem výstavby ONV Rokycany dne 05.05.1967, pod č.j.výst./307/67. B) Ostatní : a)informace a údaje sdělené vlastnicí nemovitosti. b)skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém. 5. Nabídky realitních kanceláří: Přehled porovnávaných nemovistostí : Jednotka : rodinný dům s přílušenstvím Množství porovnávaných jednotek : 6 Pro možné určení obvyklé (obecné, tržní) ceny je tzv.porovnávací metoda jako ideální informace o konkrétních prodejích porovnatelných nemovitostí jak do velikosti, tak technickému stavu, místu, napojení na inženýrské sítě, vybavení, velikosti obce a pod. Vzhledem k nedostatku těchto informací se v praxi užívá porovnávání na základě 3
vyhodnocení realitních nabídek s tím, že se nabídkové ceny v průměru snižují o 15 %.Toto snížení odpovídá realitní praxi. Nabídky realitních kanceláří jsou za celou nemovitost jako takovou včetně příslušenství a nabídka byla pro tento typ nemovitosti zaměřena na lokality v širším měřítku. Porovnávané objekty (přehled - viz příloha) - nabídkové a upravené ceny : 1) Lokalita : Vejvanov, okr.rokycany - typ nemovitosti : RD s příslušenstvím Nabídková cena : 1 919 000,-- Kč Upravená nabídková cena : 1 919 000,-- Kč x 0,85 = 1 631 150,-- Kč 2) Lokalita : Cekov, okr.rokycany - typ nemovitosti : RD s příslušenstvím Nabídková cena : 1 990 000,-- Kč Upravená nabídková cena : 1 990 000,-- Kč x 0,85 = 1 691 500,-- Kč 3) Lokalita : Lité, okr.plzeň-sever - typ nemovitosti : RD s příslušenstvím Nabídková cena : 1 699 000,-- Kč Upravená nabídková cena : 1 699 000,-- Kč x 0,85 = 1 444 150,-- Kč 4) Lokalita : Žinkovy, okr.plzeň-jih - typ nemovitosti : RD s příslušentvím Nabídková cena : 1 750 000,-- Kč Upravená nabídková cena : 1 750 000,-- Kč x 0,85 = 1 487 500,-- Kč 5) Lokalita : Kramolín, okr.plzeň-jih - typ nemovitosti : RD s příslušenstvím Nabídková cena : 1 640 000,-- Kč Upravená nabídková cena : 1 640 000,-- Kč x 0,85 = 1 394 000,-- Kč 6) Lokalita : Hradec, okr.plzeň-jih - typ nemovitosti : RD s příslušentvím Nabídková cena : 1 690 000,-- Kč Upravená nabídková cena : 1 690 000,-- Kč x 0,85 = 1 436 500,-- Kč Zprůměrovaná cena uváděných nemovitostí : 1 514 133,-- Kč Možná obvyklá cena : 1 515 000,-- Kč 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice k datu 01.11.2012 : A) Vlastník, jiný oprávněný : Vlastnické právo - Chaloupková Jarmila, Mgr. - 525102/101 B) Nemovitosti : Pozemky - parcela : - st.p.č.96 - výměry 368 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří - p.p.č.365/6 - výměry 956 m 2 - orná půda, zemědělský půdní fond - p.p.č.457/2 - výměry 658 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.457/5 - výměry 1156 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.457/6 - výměry 210 m 2 -zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.457/7 - výměry 1045 m 2 - trvalý travní porost, zemědělský půdní fond - p.p.č.475/1 - výměry 2281 m 2 - trvalý travní porost, změdělský půdní fond Stavby Typ stavby - způsob využití - Přívětice -č.p.90 - bydlení - na st.p.č.96 4
Ostatní údaje uváděné na LV - viz p ř í l o h a. 7. Dokumentace a skutečnost: Dostupné doklady - viz výše. Podle výpisu z katastru nemovitostí - LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice, okr.rokycany je vedeno ve stati C)Omezení vlastnického práva : zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji (viz LV). 8. Celkový popis nemovitosti: Přívětice je převážně zemědělskou obcí s počtem 202 obyvatel, je s obecním úřadem, prodejnou smíšeného zboží, pohostinstvím a s omezenou autobusovou dopravou. Obec je spádová do sousedního města Radnice, kde je dostupná škola a zdravotnictví. Předmětná nemovitost je samotou v katastrálním území Přívětice, mezi obcemi Přívětice a Skelná Huť. Přímý přístup k nemovitosti je ze silniční komunikace a z veřejných sítí je dostupná jen el.energie. Rodinný dům je napojen na el.energii, voda je odebírána z vlastní studánky ve sklepu objektu rodinného domu a likvidace splaškových vod je ve vlastní žumpě. Příslušenství k rodinnému domu tvoří venkovní úpravy : betonový monolitický chodník u rodinného domu, plaňkové oplocení s betonovou podezdívkou, pletivové oplocení, žumpa s kanalizační přípojkou a vzdušná kabelová el.přípojka do domu. Trvalé porosty se pro tento účel znaleckého posudku neoceňují. Skladba nemovitosti (rodinný dům, garáž se skladem, kůlna a pozemky) je patrná z níže uváděného přehledu. Samostatná pozemková parcela č.365/6 (orná půda) o výměře 956 m 2 je navazující v jižní části katastru na zastavěnou část obce.v územním plánu obce není tento pozemek řešen. 9. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům a 2 ) Garáž se skladem a 3 ) Kůlna b) Pozemky b 1 ) Stavební parcela č.96 b 2 ) Pozemková parcela č.457/2 b 3 ) Pozemková parcela č.457/5 b 4 ) Pozemková parcela č.457/6 b 5 ) Pozemková parcela č.457/7 b 6 ) Pozemková parcela č.475/1 b 7 ) Pozemková parcela č.365/6 5
10. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům Situovaný na části st.p.č.96 v kat.území Přívětice - realizovaný tradičním zděným způsobem, částečně podsklepený, přízemní a převážně zakrytý polovalbovou střechou. Objekt vznikl kolem roku 1940.V roce 2006-2006 byla zahájena rekonstrukce domu v přízemí a je rozpracována celá prostora původního podkroví a půdního prostoru.pro úplnou rekonstrukci je dále nutné provést venkovní omítky, výměnu střešní krytiny, klempířských konstrukcí a úpravy sklepa. Popis a hodnocení - viz níže. Stavba má dle faktického stavu toto dispoziční řešení : a) suterén -1.p.p. : schody do přízemí, chodba a jedna sklepní prostora b) přízemí-1.n.p. : veranda, chodba, koupelna se sprchou a záchodem, schody do podkroví, kuchyňský kout s obývací místností c) podkroví : terasa (nad verandou), půdní prostor a pokoj Objekt je podle daných parametrů a užívání rodinným domem. Provedení a vybavení : základové konstrukce dobové bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce cihelně zděné (přízemí tl.45 cm), stropní konstrukce s vodorovným podhledem, střecha vázaná s taškovou betonovou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní omítky rovněž vápenné (dožilé-odpadávající), bez vnějších obkladů, vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a záchodu, schody do sklepa cihelné a do podkroví celodřevěné, dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená, povrchy podlah ve sklepu betonové a ostatní z keramické dlažby, vytápění kamny na tuhá paliva, el.instalace světelná a třífázová, běžný bleskosvod, vnitřní rozvod vody studený a teplý, zdroj teplé vody el.bojler, bez instalace plynu, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a záchodu, vybavení kuchyněel.sporák, vnitřní vybavení-sprcha a umyvadlo a záchod splachovací. a 2 ) Garáž se skladem Samostatně situovaná na části st.p.č.96 - nepodsklepená, přízemní, realizovaná tradičním zděným způsobem a zakrytá nepravidelnou sedlovou střechou. Dispozičně dělená na garážové stání a sklad. Vznik a užívání od roku 1968. Stavba je s předpokladem provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Popis a hodnocení - viz níže. Provedení a vybavení : základové konstrukce betonové monolitické pasy, svislé konstrukce cihelně zděné tl.o 30 cm, stropní konstrukce vodorovné, střecha sedlová s krytinou z vlnitého osinkocementu, okap z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, částečně bez venkovních omítek, dveře náplňové a dřevěné, okna dřevěná jednoduchá, vrata dvoukřídlová celodřevěná, podlahy betonové mazaninové, schody celodřevěné s nástupnicí a el.instalace světelná. 6
a 3 ) Kůlna Rovněž situovaná na části st.p.č.96 - realizovaná tradičním zděným způsobem, nepodsklepená, přízemní a zakrytá pultovou střechou.dispozičně dělená. Vznik a užívání od roku 1940. Stavba je s předpokladem provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Popis a hodnocení - viz níže. Provedení a vybavení : základové konstrukce betonové monolitické pasy, svislé konstrukce cihelně zděné o tl.30 cm, střecha pultová s krytinou z vlnitého osinkocementu, okap z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukové, částečně bez venkovních omítek, dveře celodřevěné a celoplechové, bez oken, podlahy betonové monolitické a el.instalace světelná. b) Pozemky b 1 ) Stavební parcela č.96 Dle LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice - výměry 368 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří. Položky pro úpravu ceny : bez možnosti napojení na veřejný vodovod bez možnosti napojení na veřejnou knalizaci nepříznivé docházkové vzdálenosti b 2 ) Pozemková parcela č.457/2 Rovněž dle LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice - výměry 658 m 2 - zahrada. Pozemek tvoří funkční celek. Položky pro úpravu ceny : bez možnosti napojení na veřejný vodovod bez možnosti napojení na veřejnou kanalizaci nepříznivé docházkové vzdálenosti b 3 ) Pozemková parcela č.457/5 Rovněž dle LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice - výměry 1156 m 2 - zahrada. Pozemek tvoří funkční celek. Položky pro úpravu ceny : bez možnosti napojení na veřejný vodovod bez možnosti napojení na veřejnou kanalizaci nepříznivé docházkové vzdálenosti b 4 ) Pozemková parcela č.457/6 Rovněž dle LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice - výměry 210 m 2 - zahrada. Pozemek tvoří funkční celek. Položky pro úpravu ceny : bez možnosti napojení na veřejný vodovod bez možnosti napojení na veřejnou kanalizaci nepříznivé docházkové vzdálenosti b 5 ) Pozemková parcela č.457/7 Rovněž dle LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice - výměry 1045 m 2 - trvalý travní porost. Pozemek tvoří funkční celek. Položky pro úpravu ceny : bez možnosti napojení na veřejný vodovod bez možnosti napojení na veřejnou kanalizaci nepříznivé docházkové vzdálenosti b 6 ) Pozemková parcela č.475/1 7
Rovněž dle LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice - výměry 2281 m 2 - trvalý travní porost. Pozemek netvoří funkční celek. b 7 ) Pozemková parcela č.365/6 Rovněž dle LV č.51 pro obec a kat.území Přívětice - výměry 956 m 2 - orná půda. Pozemek netvoří funkční celek. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 73 roků Indexovaná průměrná cena IPC: 3 487,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.p.p. - suterén: (4,40*4,50) + (1,40*2,50) + (4,40*2,50) = 34,30 m 2 1.n.p. - přízemí: (9,25*9,60) + (1,60*6,30) = 98,88 m 2 podkroví: 4,55*4,15 = 18,88 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.p.p. - suterén: 34,30 m 2 1,95 m 1.n.p. - přízemí: 98,88 m 2 3,75 m podkroví: 18,88 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: spodní stavba: (4,40*4,50*1,95) + (1,40*2,50*1,95) + (4,40* = 56,16 m 3 2,50*1,95)/2 vrchní stavba: (9,25*9,60*3,75) + (1,60*6,30*3,75) = 370,80 m 3 8
zastřešení: (9,25*9,60*0,85) + (4,20*1,75*0,70)/2 + (4,15* = 284,22 m 3 1,90*2,20)/2 + (4,15*1,90*1,55)/2 + (9,25+ 3,10)/2*3,05*9,60+3,10*(3,80-3,05)/6*(2*9,60 +8,10) Obestavěný prostor celkem: = 711,18 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,88 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 152,06 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,54 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie I -0,10 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 73 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,482 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,01 (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti I -0,04 více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 9
10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,830 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,482 * 0,830 * 0,950 = 0,380 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 487,- Kč/m 3 * 0,380 = 1 325,06 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 325,06 Kč/m 3 * 711,18 m 3 = 942 356,17 Kč Rodinný dům - cena = 942 356,17 Kč a 2 ) Garáž se skladem Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž s vedlejší stavbou Poloha objektu: Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 45 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - Rodinný dům a od této stavby přebírá index I T a I P. Indexovaná průměrná cena IPC: 1 812,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.: 6,45*5,70 = 36,77 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.n.p.: 36,77 m 2 2,95 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 6,45*5,70*2,95 = 108,46 m 3 zastřešení: (6,45+4,00)/2*5,70*1,75 + (4,00*5,70*0,50)/2 = 57,82 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 166,28 m 3 10
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 36,77 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 36,77 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,80 = 0,510 i = 1 Index polohy: Převzatý index polohy I P = 0,830 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu I T = 0,950 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,510 * 0,830 * 0,950 = 0,402 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 812,- Kč/m 3 * 0,402 = 728,42 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 728,42 Kč/m 3 * 166,28 m 3 = 121 121,68 Kč Garáž se skladem - cena = 121 121,68 Kč a 3 ) Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Vedlejší stavba Poloha objektu: Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 73 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - Rodinný dům a od této stavby přebírá index I T a I P. 11
Indexovaná průměrná cena IPC: 1 812,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.: (6,70*4,50) + (3,20*8,00) = 55,75 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.n.p.: 55,75 m 2 4,00 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: (6,70*4,50*4,00) + (3,20*8,00*4,00) = 223,00 m 3 zastřešení: (6,70*4,50*0,60)/2 + (3,20*8,00*0,60)/2 = 16,73 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 239,73 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 55,75 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 55,75 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 73 let: 0,70 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,70 = 0,441 i = 1 Index polohy: Převzatý index polohy I P = 0,830 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu I T = 0,950 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,441 * 0,830 * 0,950 = 0,348 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 812,- Kč/m 3 * 0,348 = 630,58 Kč/m 3 12
Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 630,58 Kč/m 3 * 239,73 m 3 = 151 168,94 Kč Kůlna - cena = 151 168,94 Kč Rekapitulace ocenění objektů a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům = 942 360,- Kč a 2 ) Garáž se skladem = 121 120,- Kč a 3 ) Kůlna = 151 170,- Kč Cena objektů činí celkem 1 214 650,- Kč b) Pozemky b 1 ) Stavební parcela č.96 Stavební pozemek: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] stavební parcela 96 368,00 70,00 25 760,- Součet 25 760,- Úprava ceny: není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy Úprava ceny celkem -17 % - 4 379,20 Mezisoučet 21 380,80 Koeficient prodejnosti: * 1,5850 Koeficient změny cen staveb: * 2,1550 Stavební pozemek - celkem 73 029,86 Stavební parcela č.96 - cena = 73 029,86 Kč b 2 ) Pozemková parcela č.457/2 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy Základní cena = 60,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 457/2 658,00 60,00 39 480,- Součet 39 480,- 13
Úprava ceny: není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy Úprava ceny celkem -17 % - 6 711,60 Mezisoučet 32 768,40 Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient prodejnosti: * 1,5850 Koeficient změny cen: * 2,1550 Pozemek - celkem 44 770,48 Pozemková parcela č.457/2 - cena = 44 770,48 Kč b 3 ) Pozemková parcela č.457/5 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy Základní cena = 60,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 457/5 1 156,00 60,00 69 360,- Součet 69 360,- Úprava ceny: není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy Úprava ceny celkem -17 % - 11 791,20 Mezisoučet 57 568,80 Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient prodejnosti: * 1,5850 Koeficient změny cen staveb: * 2,1550 Pozemek - celkem 78 654,52 Pozemková parcela č.457/5 - cena = 78 654,52 Kč b 4 ) Pozemková parcela č.457/6 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 60,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 457/6 210,00 60,00 12 600,- Součet 12 600,- 14
Úprava ceny: není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy Úprava ceny celkem -17 % - 2 142,- Mezisoučet 10 458,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient prodejnosti: * 1,5850 Koeficient změny cen staveb: * 2,1550 Pozemek - celkem 14 288,45 Pozemková parcela č.457/6 - cena = 14 288,45 Kč b 5 ) Pozemková parcela č.457/7 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy Základní cena = 60,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 457/7 1 045,00 60,00 62 700,- Součet 62 700,- Úprava ceny: není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy Úprava ceny celkem -17 % - 10 659,- Mezisoučet 52 041,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient prodejnosti: * 1,5850 Koeficient změny cen staveb: * 2,1550 Pozemek - celkem 71 102,06 Pozemková parcela č.457/7 - cena = 71 102,06 Kč b 6 ) Pozemková parcela č.475/1 Zemědělský pozemek Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 475/1 --- 2281 4,00 --- 4,00 9 124,00 15
Výměra celkem 2281 Mezisoučet 9 124,00 Koeficient prodejnosti: * 1,0000 Zemědělský pozemek - celkem 9 124,- Pozemková parcela č.475/1 - cena = 9 124,- Kč b 7 ) Pozemková parcela č.365/6 Zemědělský pozemek Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 365/6 --- 956 10,00 --- 10,00 9 560,00 Výměra celkem 956 Mezisoučet 9 560,00 Koeficient prodejnosti: * 1,0000 Zemědělský pozemek - celkem 9 560,- Pozemková parcela č.365/6 - cena = 9 560,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků b) Pozemky b 1 ) Stavební parcela č.96 = 73 030,- Kč b 2 ) Pozemková parcela č.457/2 = 44 770,- Kč b 3 ) Pozemková parcela č.457/5 = 78 650,- Kč b 4 ) Pozemková parcela č.457/6 = 14 290,- Kč b 5 ) Pozemková parcela č.457/7 = 71 100,- Kč b 6 ) Pozemková parcela č.475/1 = 9 120,- Kč b 7 ) Pozemková parcela č.365/6 = 9 560,- Kč Cena pozemků činí celkem 300 520,- Kč C. Rekapitulace Cena objektů: Cena pozemků: Obvyklá cena celkem: 1 214 650,- Kč 300 530,- Kč 1 515 180,- Kč 16
Obvyklá cena: 1 515 000,- Kč slovy: jedenmilionpětsetpatnácttisíc Kč V rámci současného stanovení obvyklé ceny v místě a čase byla provedena analýza příslušného segmentu trhu se zaměřením na současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech nacházejících se v příslušném regionu se zaměřením na velikost a význam obce.ta ukázala, že je v současné době, v místě a čase za daných podmínek s příhlédnutím k vnějším podmínkám v dané lokalitě tento typ nemovitostí v obraze realitního trhu v době ocenění hůře obchodovatelný a pohybuje je mezi 1 500 00,-- Kč až 1 530 000,-- Kč. ---- ---------------------------------- razítko a podpis V Rokycanech, 12.02.2014 Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni dne 29. září 1975 pod č.j.spr.2699/75 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3394 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3394. 17
E. Seznam příloh: 1) Fotokopie LV č.51 - k.ú.přívětice - 2x A4 2) Fotokopie KM - k.ú.přívětice - 2x A4 3) Mapa - 1x A4 4) Fotokopie leteckých map - 2x A4 5) Fotodokumentace - 4x A4 6) Fotokopie nabídek RK - 6x A4 18