031 EX 405/05-57 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1444/38 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky parc.č. 827/1, 827/5 a 827/6 Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Obříství, k.ú. Obříství Adresa nemovité věci: Obříství, 277 42 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Mělník soudní exekutor JUDr. Roman Chaloupka Havlíčkova 329, 276 01 Mělník Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá 2505, 276 01 Mělník IČ: 15883663 telefon: 602232554 e-mail: kulhanek.rk@mnet.cz DIČ: CZ421121096 fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 810 000 Kč Datum místního šetření: 29.6.2015 Stav ke dni : 29.6.2015 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 3 V Mělníku, dne 17.7.2015
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně pozemků parc.č. 827/1, 827/5 a 827/6 v k.ú. a obci Obříství. Přehled podkladů - usnesení č.j.: 031 EX 405/05-57 - výpis z KN Katastrálního úřadu - snímek z katastrální mapy - územní plán obce Obříství - katalog nabízených nemovitostí SReality - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z listu vlastnictví č. 602 obce Obříství jsou oceňované pozemky ve vlastnictví Jaroslava B r o ž í k a nar. 12.9.1965 Dokumentace a skutečnost: Byl předložen výpis z KN, ze kterého vyly převzaty uváděné výměry. Ostatní skutečnosti byly zjištěny na místě. Základní pojmy: Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly realizovány nebo jsou nabízeny na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Celkový popis Jedná se o pozemky parc.č. 827/1 zahrada o výměře 1459m 2, parc.č. 827/5 orná půda o výměře 473m 2 a parc.č. 827/6 zahrada o 147m 2. Dle územního plánu obce jsou pozemky zařazeny do území SON - plochy smíšené obytné. Oceňované pozemky jsou rovinné a nacházejí se na okraji obce v sousedství zahradnického areálu. Pozemky jsou nezainvestované, přístup po nezpevněné komunikaci a jsou zemědělsky využívané. Na pozemku se nachází mobilní buňka. - 2 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek Obříství Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 006 1 358 100 1 350,00 0,90 1 215,00 Popis pozemku: Pozemek má celkovou výměru 1006m2 a na jeho hranici jsou přivedeny veškeré sítě, tedy plyn, kanalizace, elektřina a kanalizace. K pozemku vede asfaltová komunikace. Pozemek je rovinatý obdélníkového tvaru. Lokalita: Pozemek Obříství KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 850 1 275 000 1 500,00 0,90 1 350,00 Popis pozemku: Jedná se o neoplocený rovinatý pozemky v klidné a nezátopové části obce Obříství. Navazuje na novou zástavbu rodinných domů. Inženýrské sítě (elektřina, voda, kanalizace, plyn) jsou vedeny na hranici pozemků. Lokalita: Pozemek Obříství KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 705 2 523 500 1 480,06 0,90 1 332,05 Popis pozemku: Rovinný pozemek na okraji obce Obříství, celková plocha 1 705 m 2. Jsou zde tři studny. Kanalizace, voda, plyn vedou u hranice pozemku. Průměrná jednotková cena 1 299,02 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro porovnávací hodnotu byl použit katalog nabízených nemovitostí SReality, ze kterého byly vybrány a porovnány nabízené stavební pozemky v obci Obříství, upravené koeficientem 0,90 (nabídka realitní inzerce). Výsledná porovnávací hodnota je upravena koeficientem 0,30, který byl převzat z oceňovacího předpisu, kde se užívá u nestavebních pozemků dle územního plánu určených k zastavění. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 827/1 1 459 1 299 1 895 241 orná půda 827/5 473 1 299 614 427 zahrada 827/6 147 1 299 190 953 Obvyklá cena před korekcí ceny 2 700 621 pozemky dle ÚP určené k zastavění * 0,30 = 810 186,30 Celková výměra pozemků 2 079 Hodnota pozemků celkem 810 186-3 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí je přihlédnuto zejména k porovnávacímu ocenění, které nejlépe odráží tržní podmínky v daném místě. Na základě zjištěných cen a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění ve výši srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení) Porovnávací hodnota 810 186 Kč Obvyklá cena 810 000 Kč slovy: Osmsetdesettisíc Kč Práva a závady Na oceňovaných nemovitostech nebyly z dostupných podkladů zjištěny žádná práva ani závady. V Mělníku, dne 17.7.2015 Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá 2505 276 01 Mělník telefon: 602232554 e-mail: kulhanek.rk@mnet.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.2.1980 pod č.j. K 136/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1444/38 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1444/38. - 4 -
- 5 -
- 6 -
- 7 -
FOTODOKUMENTACE -8-