Znalecký posudek číslo 2007-242/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - pozemků parc. č. 407/1, 458/38, 458/39, 458/80, 458/96, 458/97, 458/98, 458/99, 537/8, 576/16, 577/5, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Ruprechtov, obec Ruprechtov, okr. Vyškov zapsaného na LV č. 37 pro k.ú. Ruprechtov, obec Ruprechtov, okr. Vyškov. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni 21.09.2011včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 3604/06-9 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 21.09.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 39 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 27.10.2011
Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov Znalecký posudek č. 2007-242/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 3604/06-9, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov ze dne 13.08. 2011, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.37 ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 2
Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov Znalecký posudek č. 2007-242/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 3604/06-9, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí - pozemků dle LV č.37 v k.ú. Ruprechtov ze dne 13.08.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 37 pro k.ú.ruprechtov, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne 11.08. 2011 vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne 21.09.2011, informace získané na obecním úřadě Ruprechtov dne 21.09.2011, Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 3
Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov Znalecký posudek č. 2007-242/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 407/1, 458/38, 458/39, 458/80, 458/96, 458/97, 458/98, 458/99, 537/8, 576/16, 577/5, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Ruprechtov, obec Ruprechtov, okr. Vyškov zapsaného na LV č. 37 pro k.ú. Ruprechtov, obec Ruprechtov, okr. Vyškov. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 37 (k.ú. Ruprechtov) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 21.09.2011. Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a výsledků místního šetření. Nemovitosti nebyly povinným zpřístupněny. Nemovitosti nebyly v terénu vytýčeny. Nemovitosti byly volně přístupné. Ocenění bylo provedeno z veřejně dostupných zdrojů. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 37 ze dne 11.08.2011 pro k.ú. Ruprechtov v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva K předmětnému pozemku dle poskytnutých podkladů objednatelem není žádná nájemní smlouva. Listinné podklady nebyly k ocenění předloženy. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 4
Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov Znalecký posudek č. 2007-242/2011 Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí pozemků dle LV č. 37 včetně součástí a příslušenství pro k.ú. Ruprechtov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku parc. č. 357/3 zapsaného na LV č. 308 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Ruprechtov bylo vypracováno v souladu následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Obec Ruprechtov spadá do okresu Vyškov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vyškov. Obec Ruprechtov se rozkládá asi čtrnáct kilometrů severozápadně od Vyškova. Počet trvale žijících osob této středně velké vesnice se pohybuje kolem čísla 580 obyvatel. Menší děti mají v obci k dispozci mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Ruprechtov leží v průměrné výšce 514 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1569. Celková katastrání plocha obce je 1148 ha, z toho orná půda zabírá pouze dvacetosm procent. Trochu více než polovina výměry obce je porostlá lesem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem Pozemek parc.č. 407/1 se nachází mezi obcemi Podomí a Ruprechtov v severní části katastru Ruprechtov. Jedná se o ornou půdu scelenou v lánu v blízkosti lesa. Pozemek je v mírném severním svahu. Pozemky parc.č. 458/38 a 458/39 se nachází mezi obcemi Podomí a Ruprechtov v severní části katastru Ruprechtov. Jedná se o ornou půdu scelenou v lánu. Pozemek je v mírném jižním svahu. Pozemky parc.č. 458/80, 458/96, 458/97, 458/98, 458/99 se nachází mezi obcemi Podomí a Ruprechtov v severní části katastru Ruprechtov. Jedná se o ornou půdu scelenou v lánu. Pozemek je v mírném jižním svahu. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 5
Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov Znalecký posudek č. 2007-242/2011 Pozemek parc.č. 537/8 se nachází na západ od obce nad chatovou oblastí. Jedná se o ornou půdu scelenou v lánu. Pozemek je po vrstevnici, prakticky rovina. Ani výhledově se dle paltného územního plánu nejedná o stavební pozemky.. Pozemek parc.č. 537/8 se nachází na západ od obce nad chatovou oblastí. Jedná se o ornou půdu scelenou v lánu. Pozemek je po vrstevnici, prakticky rovina. Ani výhledově se dle paltného územního plánu nejedná o stavební pozemky.. Pozemek parc. č. 577/5 se nachází mezi obcemi Podomí a Ruprechtov v severní části katastru Ruprechtov. Jedná se o ornou půdu scelenou v lánu. Pozemek je v mírném jižním svahu. Oceňované nemovitosti Pozemky dle LV č. 37 pro k.ú. Ruprechtov včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Ruprechtov, okres Vyškov. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 6
Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov Znalecký posudek č. 2007-242/2011 2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov, Jedná se o zemědělské pozemky v okolí obce Ruprechtov v celelných zemědělským lánech. Zemědělské pozemky 38 232m 2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v širším okolí obce Ruprechtov a širším okolí města Vyškov k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětnými zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Ruprechtov 38232 orná zemědělská půda v lánu, (1) (2) (3) (4) (5) 1 Královopolské Vážany 6834 orná zemědělská půda v lánu 2 Čechyně 63480 orná zemědělská půda v lánu 3 Brankovice 15000 orná zemědělská půda v lánu Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Kč celkem Kč / m 2 men ceny pra- K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 102 510 15 0,75 11 1,00 2,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 6 2 1 290 000 20 0,75 15 1,00 1,00 1,00 1,00 1,50 1,00 1,50 10 3 150 000 10 0,85 9 1,00 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,50 6 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 7 Minimum Kč / m 2 6 Maximum Kč / m 2 10 Výměra oceňovaného pozemku m 2 38 232 Celkem cena pozemku - průměr Kč 280 368 Minimum Kč 229 392 Maximum Kč 382 320 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 229 392,- Kč až 382 320,- Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 7
Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov Znalecký posudek č. 2007-242/2011 Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : zdravá krajina vhodná pro zemědělství Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : nepočítá se ze zasíťováním a neuvažuje se s výstavbou Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný pozemek je navržená na : 280 000 Kč Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 280 000,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 8
Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov Znalecký posudek č. 2007-242/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Na pozemcích dle LV č. 37, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Ruprechtov, obec Ruprechtově, okr. Vyškov, není dle sdělení objednatele uzavřena žádná písemná nájemní smlouva. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 37 ze dne 11. 08.2011 pro k.ú. Ruprechtov v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 37 ze dne 11.08.2011 pro k.ú. Ruprechtov v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem na uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty vzhledem k využití pozemku, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu pozemků parc. č. 407/1, 458/38, 458/39, 458/80, 458/96, 458/97, 458/98, 458/99, 537/8, 576/16, 577/5, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Ruprechtov, obec Ruprechtov, okr. Vyškov zapsaného na LV č. 37 pro k.ú. Ruprechtov, obec Ruprechtov, okr. Vyškov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 21.09.2011, po zaokrouhlení na 280 000,- Kč. (slovy : dvěstěosmdesáttisíc korun českých). V Brně, dne 27.10 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 9
Pozemky dle LV č. 37 k.ú. Ruprechtov Znalecký posudek č. 2007-242/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2007-242/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65 strana 10
Plán obce Parc. č. 407/1 Parc. č. 458/38
Parc. č. 458/39 a 576/16
Parc. č. 458/80 a 458/99 Parc. č. 458/96
Parc. č. 458/96 Parc. č. 537/8
Parc. č. 577/5
Územní plán obce Ruprechtov parc. č. 537/8