ZNALECKÝ POSUDEK č.3522-345/2013 O ceně rozestavěného rodinného domu v obci Píšť, včetně příslušenství a pozemků p.č.69/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 143 m 2, p.č.69/1, ostatní plocha, o velikosti 247 m 2 a p.č.70, zahrada, o velikosti 68 m 2, vše zapsáno na LV č.1279 pro k.ú.píšť Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 4.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu v obci Píšť, včetně příslušenství a pozemků p.č.69/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 143 m 2, p.č.69/1, ostatní plocha, o velikosti 247 m 2 a p.č.70, zahrada, o velikosti 68 m 2, vše zapsáno na LV č.1279 pro k.ú.píšť 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům rozestavěný Adresa předmětu ocenění: Píšť 747 18 Píšť Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Píšť Katastrální území: Píšť Počet obyvatel: 2 108 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 43,2147 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 43,21 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.9.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1279 pro k.ú.píšť - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 785323/5203, Paní Nina Minaříková, Orlí 417/4, 73601 Havířov, vlastnictví: výhradní 785323/5203, Paní Nina Minaříková, Orlí 417/4, 73601 Havířov, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Dům není zkolaudován a dokončen, přesto se v něm evidentně již bydlí. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sklonitou střechu, zdivo z tvárnic Ytong. Krytina je z plechová, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je není provedena, z části je obložena polystyrenem. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a sporákem. Topení je zatím zřejmě jen krbovými kamny. WC a koupelna jsou zřejmě již v provozu. Dveře v domě ještě nejsou, podlahy z dlažeb a laminátu. Okna jsou dřevěná Euro. V domě se nachází garáž. Dům je rozestavěn cca 5 roků. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, celkové vybavení podstandardní. Nutné dokončení domu a kolaudace. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není, ale je možné. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9090 Úprava koeficientu prodejnosti o: -5,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,8636-5 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí 143,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 143,0*3,51 = 501,93 m 3 zastřešení 143,0*3,5/3 = 166,83 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 501,93 m 3 zastřešení Z 166,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 668,76 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S 100 2. Zdivo Ytong 30 cm S 100 3. Stropy podhledy P 100 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina hliníkový plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky zateplené 5cm N 100 9. Vnější obklady marmolit S 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody C 100 12. Dveře plné a prosklené S 100 13. Okna dřevěná EURO N 100 14. Podlahy obytných místností standardní S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100-6 -
16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní krb S 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,33 100,00 8,33 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 21,54 100,00 21,54 3. Stropy P 7,90 100 0,46 3,63 3,69 100,00 3,69 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,41 100,00 7,41 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 100,00 3,45 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,91 85,00 0,77 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,89 100,00 5,89 8. Fasádní omítky N 2,80 100 1,54 4,31 4,38 45,00 1,97 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,34 100,00 2,34 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 15,00 0,49 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 8,14 100,00 8,14 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,23 100,00 2,23 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,02 100,00 1,02 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,28 80,00 4,22 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,37 95,00 4,15 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 100,00 3,25 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,93 100,00 1,93 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 100,00 0,51 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,15 100,00 3,15 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 100,00 0,51 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,16 100,00 4,16 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 100,00 0,30 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 100,00 3,45 Součet upravených objemových podílů: 98,45 Rozestavěnost: 92,91 Koeficient vybavení K 4 : 0,9845-7 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9845 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8636 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 551,51 Plná cena: 668,76 m 3 * 3 551,51 Kč/m 3 = 2 375 107,83 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,9291 Nedokončená stavba = 2 206 653,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 % - 110 332,67 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 2 096 320,64 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +3 % - 8 -
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8636 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 43,21 1,00 2,1460 0,8636 3,00 82,48 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 43,21 0,40 2,1460 0,8636 3,00 32,99 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 69/2 143,00 82,48 11 794,64 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 69/1 247,00 32,99 8 148,53 28 odstavec 5 zahrada 70 68,00 32,99 2 243,32 Stavební pozemky - celkem 22 186,49 Pozemky - zjištěná cena = 22 186,49 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 206 653,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 206 653,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 22 186,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 22 186,50 Kč Celkem 2 228 839,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 228 839,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 096 320,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 096 320,60 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 22 186,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 22 186,50 Kč Celkem 2 118 507,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 118 507,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 118 510,- Kč slovy: Dvamilionyjednostoosmnácttisícpětsetdeset Kč - 11 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.460.000,- Kč - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej RD v obci Píšť-Hůrky, jde o dům 6+1 ( kuchyně s jídelnou je propojena) 2 koupelny a WC, 1/2 domu podsklepena, na půdě možnost rozšíření o půdní vestavbu. Vytápění elektrické nebo kotel na pevná paliva Viadrus, střecha Bramac, septik plastový,. zastavěná plocha cca. 135m2, obytná - 12 -
plocha cca 270m2. Zahrada cca. 1 ha, dílna 109m2 střecha nová cca. 5 let, pozemek kolem dílny asi 1000 m2 a je stále veden jako manipulační plocha se vstupem ze státního pozemku, přístupová cesta v podílovém spoluvlastnictví ( 1/5). Požadovaná cena 2.980.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. rodinný dům v obci Píšť, okr. Opava. Jedná se o dvougenerační dům, se dvěma bytovými jednotkami 3+1, každá o výměře 86m2. Dům byl postaven v roce 1975, v roce 2011 proběhla z části rekonstrukce (výměna oken, výměna střešní krytiny, zateplení střechy), dům je ve velmi dobrém stavu, po celou dobu udržovaný, na pozemku stojí garáž s hospodářskou budovou. Zastavěná plocha domu je 105m2, pozemek o celkové výměře je 760m2. Dům je celkově podsklepen, vytápění zajišťují kotle na plyn, tak na tuhá paliva. V obci velmi dobrá občanská vybavenost s dobrou dostupností. Požadovaná cena 1.800.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Rodinný patrový dům Píšť, 7+1 o podlahové ploše 175 m2, celopodsklepený, 2 x koupelna, dvougaráž, sklad a bazén na pozemku o výměře 1200 m2. V roce 1997 kompletní rekonstrukce vč. střechy. Možné využití i jako dvougenerační. Požadovaná cena 2.750.000,- Kč. - 13 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.160.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí skutečnost, že objekt není zkolaudován. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.160.000,- Kč. Slovy: Dvamilionystošedesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 4.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3522-345/2013 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1279 ze dne 28.8.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -