ZNALECKÝ POSUDEK č. 685/01/2016 O obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 80 se stavebním pozemkem p.č. st. 4/1, vše v katastrálním území Sezemice nad Loučnou, obci Sezemice, bývalý okres Pardubice, kraj Pardubický. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová 17. listopadu 1a 690 02 Břeclav Účel znaleckého posudku: Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu č.p. 80 se stavebním pozemkem p.č. st. 4/1, vše v katastrálním území Sezemice nad Loučnou, obci Sezemice, bývalý okres Pardubice, kraj Pardubický, pro exekuční řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 8. 1. 2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Čadík Bartoňova 827 530 12 Pardubice Počet stran: 9 včetně titulního listu, 4 listy příloh, objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Pardubicích 13. 1. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu č.p. 80 se stavebním pozemkem p.č. st. 4/1, vše v katastrálním území Sezemice nad Loučnou, obci Sezemice, bývalý okres Pardubice, kraj Pardubický, na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Marcely Petrošové, Exekutorský úřad Břeclav, se sídlem 17. listopadu 1a, 690 02 Břeclav, 4.j. 160 EX 3126/14-85, ze dne 9. 12. 2015 o ustanovení znalce. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Za Humny č.p. 80 533 04 Sezemice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Sezemice Katastrální území: Sezemice nad Loučnou Počet obyvatel: 3 662 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 679,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8. 1. 2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN, LV č. 10, vyhotovený dálkovým přístupem dne 9. 12. 2015, katastrální území Sezemice nad Loučnou, obec Sezemice, bývalý okres Pardubice A: Vlastník - Vlastnické právo Vitéz Tibor, Za Humny 80, 533 04 Sezemice, r.č. 820828/8737 B: Nemovitosti - Pozemky st. 4/1 o výměře 63 m 2 - zast. pl. a nádvoří součástí pozemku je stavba - Sezemice čp. 80, bydlení stavba stojí na pozemku st. 4/1-2 -
C: Omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní, exekuční příkazy k prodeji exekutorský úřad Břeclav, Přerov, Brno-město. 5. Dokumentace a skutečnost V archivu stavebního úřadu OÚ Sezemice byla prostudována a zkopírována zachovaná listinná dokumentace dne 6. 1. 2016, ověřena byla při obhlídce nemovitosti dne 8. 1. 2016. V domě nikdo nebyl, do schránky jsem vložil oznámení o provedené obhlídce a vlastní telefonní číslo s žádostí o kontakt na vlastníka (do dnešního dne se neozval). Podklady a obhlídka mi dávají dostatek informací pro ocenění. 6. Celkový popis nemovité věci Oceňován je objekt bydlení, přízemní s nevyužitým podkrovím pod sedlovou střechou, téměř obdélníkového půdorysu. Nachází se poblíž křižovatky ulic Za Humny a Nerudova, na severní straně zástavby ulice Za Humny. Objekt byl prvně povolen k užívání OÚ v Sezemicích 5. 3. 1903, v roce 1920 byly provedeny drobné stavební úpravy, v roce 1982 bylo vydáno rozhodnutí o stavu domu, který nelze užívat bez rozsáhlých stavebních úprav, v roce 1986 byla provedena vodovodní přípojka, v roce 1994 plynovodní přípojka a plynofikace domu. Stávající stav vně je zjevně velmi zanedbaný, jsou osazena plastová okna, celkový stav domu odhaduji vyžadující provedení rozsáhlých stavebních úprav. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00-3 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 11 i = 2-4 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 113 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 856,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 66,33 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 66,33 m 2 2,65 m Obestavěný prostor OP: = 311,34 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 311,34 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 66,33 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 66,33 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0,02-5 -
13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 113 let: s = 1-0,005 * 113 = 0,435 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,374 i = 1 IV 0,65 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 856,- Kč/m 3 * 0,374 = 694,14 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 311,34 m 3 * 694,14 Kč/m 3 * 1,000 * 1,030= 222 596,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 222 596,95 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Velmi malý pozemek, část stávající stavby stojí na pozemku p.č. 4/2 ve vlastnictví jiné osoby. I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,670 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,670 * 1,030 = 0,690 6 i = 1-6 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 679,- 0,690 468,51 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 pozemek 4/1 63,00 468,51 29 516,13 Stavební pozemek - celkem 63,00 m 2 29 516,13 Pozemek - zjištěná cena = 29 516,13 Kč C. REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 222 597,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 222 597,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 29 516,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 29 516,10 Kč Celkem 252 113,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 252 113,10 Kč Výsledná administrativní cena po zaokrouhlení dle 50: 252 110,- Kč slovy: Dvěstěpadesátdvatisícjednostodeset Kč - 7 -
D. OCENĚNÍ OBVYKLOU CENOU Obvyklou cenou se rozumí cena ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) která zní: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno ke dni 8. 1. 2016, jeho platnost je časově omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít významný vliv na odhadnutou obvyklou cenu. Obvyklá cena rodinného domu Sezemice č.p. 80 je ve výsledku stanovena vážením ceny administrativní - zjištěné a ceny porovnávací. Pro porovnání byly hledány nabízené ceny v místě působících developerů a realitních kanceláří a vlastní ocenění RD čp. 235 v Sezemicích. Porovnatelný rodinný dům nabízen není, RD čp. 235 (ZP-64,57 m 2, OP-283,1 m 3, pozemek 105 m 2 ) byl oceněn na 160 tis Kč, reálná kupní cena sestávala z ceny pozemku snížené o odstranění domu. Oceňovaný dům má pozemek tak malý, že pro umístění nového RD dle stavebního zákona nevyhoví a lze předpokládat využití pouze pro rozšíření stávajících sousedních domů. Na portálu S-Reality se pozemky pro výstavbu rodinných domů nabízejí v rozpětí 950-1 500 Kč (Sezemice-Počaply, kraj Sezemic na výjezdu na Holice, Ráby, Dříteč), oceňovaný pozemek má příznivou polohu pro rodinné bydlení a z toho důvodu se přikláním k vyšší hranici, tj. 1 500 Kč/m 2. Výslednou cenu obvyklou: Rodinného domu č.p. 80 na st.p.č. 4/1, pozemku - parcela č. st. 4/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 63 m 2, vše v KÚ Sezemice nad Loučnou, obec Sezemice, bývalý okres Pardubice, zapsáno na LV č. 10 u KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice stanovuji na: 300 000 Kč Slovy: Třistatisíc korun českých - 8 -
Dle výše uvedeného výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastnická práva k oceňované nemovitosti omezena: - Zástavním právem smluvním, exekutorským a nařízeními exekuce Další práva a závady s nemovitostí spojené jsem nezjistil. Shora uvedená cena obvyklá tato omezení vlastnických práv nezohledňuje, předpokládám jejich vypořádání v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažovaná jako volná a nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. V Pardubicích 13. 1. 2016 Ing. Jiří Čadík Bartoňova 827 530 12 Pardubice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17. 11. 1995 č. j. Spr. 2409/95 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 685/01/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 685/01/2016. - 9 -