ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0489-178/2013 NEMOVITOST: Podíl ½ z celku garáže na pozemku parc.č. 1823/3 včetně pozemku Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Střekov Adresa nemovitosti: Dobrovského, 400 03 Ústí nad Labem Vlastníci stavby: Milan Lad, Dobrovského 886/7, 400 03 Ústí nad Labem, podíl: 1/2 Leoš Šafránek, Dobrovského 886/7, 400 03 Úatí nad Labem, vlastnictví: podíl: 1/2 Vlastníci pozemku: Milan Lad, Dobrovského 886/7, 400 03 Ústí nad Labem, podíl: 1/2 Leoš Šafránek, Dobrovského 886/7, 400 03 Úatí nad Labem, podíl: 1/2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 121 EX 330/10-52 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA PODÍLU ½ 25 000 Kč Datum místního šetření: 7.8.2013 Stav ke dni : 7.8.2013 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 13 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 22.9.2013 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 z celku stavby bez čp/če - garáž, na parcele 1823/3, a z celku pozemku parc.č. 1823/3 o výměře 26 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. 1182 pro katastrální území Střekov, obec Ústí nad Labem, část obce Střekov, okres Ústí nad Labem. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 330/10-52 ze dne 2.7.2013 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 1182 ze dne 10.10.2012, znalec pořídil příslušný snímek z katastrální mapy z nahlížení do KN. Dne 7.8.2013 bylo za účasti zástupce soudního exekutora a povinného provedeno ohledání nemovitostí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, a byla pořízena fotodokumentace objektu. Místopis Oceňovaný objekt je postaven na řadové západním směrem sklonité parcele v jihovýchodní části města Ústí nad Labem, v části Střekov ležící na pravém břehu řeky Labe, poblíž železniční stanice Ústí nad Labem - Střekov. Jedná se o lokalitu se zástavbou starších rodinných a bytových domů nacházející se cca 2 km jižně od centra města. V této části obce je dobře dostupná veškerá občanská vybavenost, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno zejména autobusy MHD. V posledních letech však bylo v okolí nemovitosti zřízeno několik ubytoven, jejichž někteří obyvatelé narušují v dané lokalitě občanské soužití a veřejný pořádek a je zde zvýšené nebezpečí krádeží. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt je krajní řadová garáž o jednom nadzemním podlaží, základy jsou betonové, obvodové stěny cihelné tl. 30 cm, střecha plochá s krytinou ze svařovaných pásů, vnější omítky břízolitové, vnitřní omítky vápenné, podlaha betonová, vrata dvoukřídlá plechová. Objekt je přístupný z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, a je napojen na veřejnou el.síť. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: konfliktní skupiny obyvatel Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: na nemovitostech vázne exekuce a zástavní právo dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -
Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 21,00 m 2 Zastavěná plocha: 26,00 m 2 Plocha pozemku: 26,00 m 2 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popisy porovnatelných nemovitostí Garáž, ul. Českých Bratří Zděná garáž v Ústí nad Labem, na Střekově, ul. Českých bratří. Garáž je v dobrém technickém stavu, má nová vrata Garáž, Varšavská ul. Řadová garáž v osobním vlastnictví v Ústí nad Labem v ulici Varšavská. Garáž je provedena tradičním způsobem. Zdivo: cihelné, strop: konstrukce - železobetonové panely, vjezdová vrata. Střecha - krytina: asfaltové svařované pásy IPA. V garáži je provedena elektroinstalace, elektrická přípojka. Dobrý stav. Garáž, Švabinského ul. Řadová garáž o velikosti 40 m2 v osobním vlastnictví. Garáž je umístěna ve dvoře pod dvojím uzamčením a je ve výborném technickém stavu, parkování pro dvě osobní auta. Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž, ul. Českých Bratří Lokalita Ústí nad Labem, Střekov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Vliv lokality a sousedů 1,00 K8 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 2 869 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 16,00 m 2 20 m 2 60 000 Kč 3 750 Kč/m 2-4 -
Název: Garáž, Varšavská ul. Lokalita Ústí nad Labem, Střekov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Vliv lokality a sousedů 1,00 K8 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Vliv právních vztahů - podíl 1/2; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 1 821 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 21,00 m 2 21 m 2 50 000 Kč 2 381 Kč/m 2 Název: Garáž, Švabinského ul. Lokalita Ústí nad Labem, Střekov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Vliv lokality a sousedů 1,00 K8 Vliv právních vztahů 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Vliv právních vztahů - podíl 1/2; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 2 348 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 40,00 m 2 40 m 2 130 000 Kč 3 250 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 821 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 346 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 869 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 346 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 21,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 49 266,- Kč Podíl 1/2 z celku * 0,50 = 24 633,00 Výsledná porovnávací hodnota 24 633 Kč - 5 -
- 6 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 2 330/10-52 ze dne 2.7.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1182 ze dne 10.10.2012 9 Snímek katastrální mapy ze dne 22.9.2013 1-7 -
Fotodokumentace - 8 -