ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6879-194/2016 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Pozemky Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Hrabůvka Dr. Martínka, 702 00 Ostrava OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Datum místního šetření: 5.9.2016 Stav ke dni: 5.9.2016 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 19 Počet stran příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 20.9.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 4793 a 1246 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj kraj, katastrální pracoviště Ostrava, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpisy z katastru nemovitostí pro LV čís. 4793 a 1246 ze dne 25.8.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 25.8.2016. - Údaje realitní kanceláře Evropa Ostrava o obvyklých cenách obdobných nemovitostí v daném místě a čase. - Údaje z cenové mapy stavebních pozemků ze den 6.9.2016. Místopis Obec Ostrava je krajským městem, jsou zde veškeré služby, je zde autobusová a vlaková doprava, MHD, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, plynovod, elektroinstalaci a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sídlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 451/4 Statutární město Ostrava Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek zastavěné plocha a pozemky ostatní plochy, které jsou užívané ve funkčním celku s domem čp. 1590. Přístup na pozemek je z veřejné komunikace parc. čís. 451/4 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Statutárního města Ostrava. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Špatná prodejnost pozemku v podílovém spoluvlastnictví. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy - 2 -
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na oceňovaných pozemcích vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a nařízení exekuce. Výše uvedené zástavní práva nebyla ve výsledné ceně zohledněna. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hrabůvka: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Pozemky zastavěné budovou pro obchod a služby a pozemky ostatní plochy, užívané ve funkčním celku s tímto domem, v cenové mapě oceněné částkou ve výši 1.850,-- Kč/m 2. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] St. 2082 2 556,00 1 850,00 4 728 600, - 3 -
2 cen. mapa ostatní plocha 391/6 2 087,00 1 850,00 3 860 950, 2 cen. mapa ostatní plocha 391/7 212,00 1 850,00 392 200, 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří St. 2081 4,00 1 850,00 7 400, Ostatní stavební pozemky - celkem 4 859,00 8 989 150, Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 8 989 150, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem 834 / 10 000 Pozemky - zjištěná cena = 749 695,10 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek ostatní plochy, který je užívaný ve funkčním celku s bytovým domem. Pozemek je na trhu velice špatně prodejný. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Ostrava, ul. Valašská Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 750 880 000 1 173,33 0,90 1 056,00 Popis pozemku: Pozemek ostatní plochy, situovaný v územním plánu obce v ploše pro výstavbu, je plně zasíťovaný, situovaný ve srovnatelné lokalitě. Lokalita: Ostrava, ul. Gollová KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 509 610 000 1 198,43 0,90 1 078,59 Popis pozemku: Pozemek ostatní plochy, situovaný v územním plánu obce v ploše pro výstavbu, je plně zasíťovaný, situovaný ve srovnatelné lokalitě. Lokalita: Ostrava, ul. Hrabovská KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 092 1 090 000 998,17 0,90 898,35 Popis pozemku: Pozemek orné půdy, situovaný v územním plánu obce v ploše pro výstavbu, je plně zasíťovaný, situovaný ve srovnatelné lokalitě. Průměrná jednotková cena 1 010,98 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Všechny porovnávací pozemky jsou situovány v Ostravě, jedná se o pozemky určené pro výstavbu, jsou plně zasíťované. - 4 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 2082 2 556 1 000,00 2 556 000 nádvoří ostatní plocha 391/6 2 087 1 000,00 2 087 000 ostatní plocha 391/7 212 1 000,00 212 000 zastavěná plocha a nádvoří St. 2081 4 1 000,00 4 000 Obvyklá cena před korekcí ceny 4 859 000 spoluvlastnický podíl 834 / 10 000 = 405 240,60 Celková výměra pozemků 4 859 Hodnota pozemků celkem 405 241 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 749 700,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 405 200,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 405 241 Kč 405 241 Kč 749 695 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě porovnávací hodnoty, s přihlédnutím k poptávce po obdobných pozemcích v daném místě a čase. Pozemek je svým umístěním vhodný k odprodeji Statutárnímu městu, popř. společenství vlastníků jednotek sousedících s oceňovaným pozemkem. Na trhu se s obdobnými pozemky prakticky neobchoduje. - 5 -
V Rohově 20.9.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6879-194/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpisy z katastru nemovitostí pro LV čís. 4793 a 1246 ze dne 10 25.8.2016. Snímek katastrální mapy. 1 Cenová mapa pozemků. 1-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6879-194/2016 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Pozemky Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Hrabůvka Dr. Martínka, 702 00 Ostrava OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Datum místního šetření: 5.9.2016 Stav ke dni: 5.9.2016 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 19 Počet stran příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 20.9.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 4793 a 1246 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj kraj, katastrální pracoviště Ostrava, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpisy z katastru nemovitostí pro LV čís. 4793 a 1246 ze dne 25.8.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 25.8.2016. - Údaje realitní kanceláře Evropa Ostrava o obvyklých cenách obdobných nemovitostí v daném místě a čase. - Údaje z cenové mapy stavebních pozemků ze den 6.9.2016. Místopis Obec Ostrava je krajským městem, jsou zde veškeré služby, je zde autobusová a vlaková doprava, MHD, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, plynovod, elektroinstalaci a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sídlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 451/4 Statutární město Ostrava Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek zastavěné plocha a pozemky ostatní plochy, které jsou užívané ve funkčním celku s domem čp. 1590. Přístup na pozemek je z veřejné komunikace parc. čís. 451/4 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Statutárního města Ostrava. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Špatná prodejnost pozemku v podílovém spoluvlastnictví. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy - 2 -
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na oceňovaných pozemcích vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a nařízení exekuce. Výše uvedené zástavní práva nebyla ve výsledné ceně zohledněna. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hrabůvka: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Pozemky zastavěné budovou pro obchod a služby a pozemky ostatní plochy, užívané ve funkčním celku s tímto domem, v cenové mapě oceněné částkou ve výši 1.850,-- Kč/m 2. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] St. 2082 2 556,00 1 850,00 4 728 600, - 3 -
2 cen. mapa ostatní plocha 391/6 2 087,00 1 850,00 3 860 950, 2 cen. mapa ostatní plocha 391/7 212,00 1 850,00 392 200, 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří St. 2081 4,00 1 850,00 7 400, Ostatní stavební pozemky - celkem 4 859,00 8 989 150, Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 8 989 150, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem 834 / 10 000 Pozemky - zjištěná cena = 749 695,10 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek ostatní plochy, který je užívaný ve funkčním celku s bytovým domem. Pozemek je na trhu velice špatně prodejný. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Ostrava, ul. Valašská Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 750 880 000 1 173,33 0,90 1 056,00 Popis pozemku: Pozemek ostatní plochy, situovaný v územním plánu obce v ploše pro výstavbu, je plně zasíťovaný, situovaný ve srovnatelné lokalitě. Lokalita: Ostrava, ul. Gollová KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 509 610 000 1 198,43 0,90 1 078,59 Popis pozemku: Pozemek ostatní plochy, situovaný v územním plánu obce v ploše pro výstavbu, je plně zasíťovaný, situovaný ve srovnatelné lokalitě. Lokalita: Ostrava, ul. Hrabovská KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 092 1 090 000 998,17 0,90 898,35 Popis pozemku: Pozemek orné půdy, situovaný v územním plánu obce v ploše pro výstavbu, je plně zasíťovaný, situovaný ve srovnatelné lokalitě. Průměrná jednotková cena 1 010,98 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Všechny porovnávací pozemky jsou situovány v Ostravě, jedná se o pozemky určené pro výstavbu, jsou plně zasíťované. - 4 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 2082 2 556 1 000,00 2 556 000 nádvoří ostatní plocha 391/6 2 087 1 000,00 2 087 000 ostatní plocha 391/7 212 1 000,00 212 000 zastavěná plocha a nádvoří St. 2081 4 1 000,00 4 000 Obvyklá cena před korekcí ceny 4 859 000 spoluvlastnický podíl 834 / 10 000 = 405 240,60 Celková výměra pozemků 4 859 Hodnota pozemků celkem 405 241 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 749 700,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 405 200,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 405 241 Kč 405 241 Kč 749 695 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě porovnávací hodnoty, s přihlédnutím k poptávce po obdobných pozemcích v daném místě a čase. Pozemek je svým umístěním vhodný k odprodeji Statutárnímu městu, popř. společenství vlastníků jednotek sousedících s oceňovaným pozemkem. Na trhu se s obdobnými pozemky prakticky neobchoduje. - 5 -
V Rohově 20.9.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6879-194/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpisy z katastru nemovitostí pro LV čís. 4793 a 1246 ze dne 10 25.8.2016. Snímek katastrální mapy. 1 Cenová mapa pozemků. 1-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -