Znalec: Ing. Edita Baginová, Okružná 9, 053 11 Smižany, ev. č.: 914877 tel.: 0907 339 140 Zadávateľ: Dražobná EPPA, s.r.o., Legionárska 5265, 901 01 Malacky Číslo spisu (objednávky): objednávka zo dňa 24.03.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 61/2016 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 24 na 3. poschodí v bytovom dome súp. č. 1585 a podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu na Hanulovej ulici č. 17 v Spišskej Novej Vsi postaveného na pozemkoch parc. č. 2786, 2787, 2788 a 2789 a spoluvlastníckeho podielu k pozemkom parc. č. KN-C 2786 zastavané plochy a nádvoria o výmere 159 m 2, parc. č. KN-C 2787 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 245 m 2, parc. č. KN-C 2788 zastavané plochy a nádvoria o výmere 262 m 2, parc. č. KN-C 2789 zastavané plochy a nádvoria o výmere 171 m 2 k. ú. Spišská Nová Ves na Hanulovej ul. č. 17 v Spišskej Novej Vsi za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): () Počet odovzdaných vyhotovení: 4 x v písomnej forme
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 24 na 3. poschodí bytového domu č. súp. 1585 na Hanulovej ul. č. 17 v Spišskej Novej Vsi na pozemkoch parc. č. KN-C 2786, 2787, 2788 a 2789 s podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemkov parc. č. KN-C 2786 zastavané plochy a nádvoria o výmere 159 m 2, parc. č. KN-C 2787 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 245 m 2, parc. č. KN-C 2788 zastavané plochy a nádvoria o výmere 262 m 2, parc. č. KN-C 2789 zastavané plochy a nádvoria o výmere 171 m 2 zapísané na LV č. 6881, k. ú. Spišská Nová Ves, okres Spišská Nová Ves. 2. Dátum vyžiadania posudku: 24.03.2016 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 22.04.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 22.04.2016 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č.6881 k. ú. Spišská Nová Ves, vytvorený cez katastrálny portál dňa 06.05.2016 Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál dňa 14.05.2013 Zmluva o prevode vlastníctva bytu Zameranie a zakreslenie skutkového stavu domu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. O územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. O jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby v danom čase. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 6881 v k.ú. Spišská Nová Ves. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: PARCELY REGISTRA "C" EVIDOVANÉ NA KATASTRÁLNEJ MAPE: parc.č. 2786 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 159 m 2 parc.č. 2787 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 245 m 2 parc.č. 2788 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 262 m 2 parc.č. 2789 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 171 m 2 Druh chránenej nehnuteľnosti: Pamiatková zóna STAVBY Obytný dom - Hanulova 13,15,17,19 č.súp. 1585 na parc.č. 2786 Obytný dom - Hanulova 13,15,17,19 č.súp. 1585 na parc.č. 2787 Obytný dom - Hanulova 13,15,17,19 č.súp. 1585 na parc.č. 2788 Obytný dom - Hanulova 13,15,17,19 č.súp. 1585 na parc.č. 2789 B. Vlastníci: BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY: Vchod: 17 Poschodie: 3 Byt. č.: 24 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 67 / 2452 29 Slebodníková Eva r. Hanuščinová, J. Hanulu 1585/17, Spišská Nová Ves, PSČ 052 01, SR Dátum narodenia: 09.01.1973 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: Exekútorský úrad Košice, JUDr.Ing. Karol Mihal - EX 1219/06 Tr. - upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť byt č. 24, 3.posch., vchod 17, s.č. 1585, na parcelách č. 2786, 2787, 2788, 2789 v prospech Pohotovosť, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, / P1 75/2010/-409/2010 Strana 3
Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva spoločnosťou InterDebit, s.r.o., Budatínska 3687/12, Bratislava, na byt č. 24/3 v bytovom dome s.č. 1585, orientačné č. 17, podiel na spoločných častiach, zariadeniach a pozemkoch v 67/2452 predajom na dobrovoľnej dražbe v prospech vlastníkov bytov v dome - P 590/2013-1865/2013 Poznámka: Oznámenie o upustení od dražby Zn 999/2013, /P-38/2014/ - 303/2014 Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva zo dňa 21.3.2016 na byt č. 24/3 v byt. dome s.č. 1585, or. 17, podiel na spol častiach, zar. a pozemku v 67/2452-in, formou dobrovoľnej dražbe v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome v zastúpení správcom POLYTOP SNV s.r.o., IČO 36 177 491, /P -250/2016/-1900/2016, TITUL NADOBUDNUTIA: Kúpna zmluva V 1037/2007 zo dňa 18.5.2007-1225/2007 TITUL NADOBUDNUTIA: Zmluva o vstavbe bytov do podkrovia V-3897/2008 zo dňa 9.3.2009-805/2009 C. Ťarchy: 29 Záložné právo k bytu zo zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome.v-785/2002-1337/2002 29 Ex. úrad Košice, 040 01, Moyzesova 34 - JUDr.Ing. Karol Mihal - EX 1219/06-34 JK zo dňa 16.9.2010 - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na byt č. 24/34 v bytovom dome s.č. 1585, orientačné 17, podiel na spoločných častiach, zariadeniach a pozemkoch v 67/2452 v prospech Pohotovosť, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava - Z 2705/2010-2430/2010 Iné údaje Bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 22.04.2016, pričom nehnuteľnosť nebola znalcovi sprístupnená. Z uvedeného dôvodu je východisková hodnota bytu vypočítaná podľa stavu vybavenosti ku dňu 9.5.2013, kedy bol vypracovaný znalecký posudok na základe fyzickej obhliadky bytu. Zameranie vykonané dňa 09.05.2013 Fotodokumentácia bytu a spoločných priestorov vyhotovená dňa 09.05.2013, fotodokumentácia bytového domu z exteriéru bola vyhotovená 22.04.2016 d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia nebola predložená. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je určený na základe údajov v Zmluve o prevode vlastníctva bytu. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Byt č. 24 na 3. poschodí v bytovom dome súp. č. 1585 na Hanulovej ul. č. 17 v Spišskej Novej Vsi, na pozemkoch parc. č. KN-C 2786, 2787, 2788 a 2789 v k. ú. Spišská Nová Ves Pozemky: parc.č. 2786 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 159 m 2 v podiele 67/2452 parc.č. 2787 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 245 m 2 v podiele 67/2452 parc.č. 2788 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 262 m 2 v podiele 67/2452 parc.č. 2789 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 171 m 2 v podiele 67/2452 Strana 4
g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: žiadne Pozemky: žiadne 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 24 na 3.posch. bytového domu s.č. 1585 na Hanulovej ul. č. 17 v Spišskej Novej Vsi Popis bytového domu: Bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza má 4 vchody. Prístup k bytovému domu je z miestnej komunikácie cez podchod do zadnej dvorovej časti, odkiaľ je vstup do predmetného vchodu. Bytový dom je štvorpodlažná 30-bytová budova, pozostávajúca z troch obytných podlaží - poschodí a technického podlažia - suterénu, kde sa nachádzajú pivnice a spoločné priestory. Na obytných podlažiach sú jednoizbové, dvojizbové a trojizbové byty. Pri vstupe do bytového domu je elektrický vrátnik. Obvodové murivo a deliace konštrukcie sú murované z tehál, stropy sú železobetónové prefabrikované s rovným podhľadom, schodisko montované s povrchovou úpravou liate terazzo, podesty a medzipodesty majú povrchovú úpravu z pôvodných terazzových dlaždíc. Strecha je sedlová zakrytá novou strešnou krytinou z poplastovaného plechu. Vonkajšia omietka je vápenná hladká, na jednej strane bytového domu je nová fasádna omietka bez zateplenia. Úprava vnútorných povrchov je prevedená vápennoštukovými omietkami. Klampiarske konštrukcie sú nové z pozinkovaného plechu, okenné výplne v spoločných priestoroch a vo väčšine bytov sú plastové s izolačným dvojsklom, dvere hladké plné, vstupné dvere plastové. Podlaha v spoločných častiach bytového domu je pôvodná z terazzových dlaždíc, v pivnici je cementový poter. Vykurovanie je teplovodné z centrálnej kotolne, elektroinštalácia je svetelná i motorická, rozvod studenej a teplej vody z pozinkovaných rúr, kanalizácia je zaústená do verejnej kanalizácie, ohrev teplej vody je z centrálnej kotolne. Bytový dom je vybavený bleskozvodom, rozvodom telefónu, el. vrátnikom, zvončekom, rozvodom káblovej TV, požiarnymi hydrantmi. Bytový dom vzhľadom na svoj vek je dobre udržiavaný, nie je viditeľne poškodený, má zabezpečenú vhodnú údržbu. Spoločnými časťami domu sú: časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strecha, chodba, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiska, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú: zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú: spoločná práčovňa, kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiareň, kočikáreň, mangľovňa, spoločná televízna anténa, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne domu, v ktorom je byt umiestnený. Popis bytu: Predmetný byt sa nachádza na 3. poschodí bytového domu a pozostáva z dvoch izieb, kuchyne, kúpeľne s WC a chodby. Súčasťou bytu sú dve pivnice v suteréne. Vzhľadom na to, že byt v stanovenom čase obhliadky nebol znalcovi sprístupnený, technický stav bytu je hodnotený podľa obhliadky vykonanej tým istým znalcom dňa 9.5.2013. Vnútorné omietky stien a stropov vo väčšej časti bytu sú vápenné štukové, ostatná časť omietok je pôvodná vápenná. V kuchyni je jedna stena omietnutá škrabanou omietkou. Podlahy v izbách sú plávajúce laminátové, v kuchyni, chodbe, kúpeľni a WC je podlaha z PVC. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom, okenné žalúzie hliníkové, dvere hladké zasklené.v byte je svetelná elektroinštalácia s poistkovými Strana 5
automatmi, rozvod teplej a studenej vody, ohrev teplej vody z centrálnej kotolne. Vykurovanie bytu je teplovodné z centrálnej kotolne rebrovými liatinovými vykurovacími telesami, na ktorých sú namontované merače tepla a termoregulačné hlavice. Kuchyňa je vybavená kuchynským sporákom na zemný plyn s plynovou rúrou, digestorom, umývačkou riadu a kuchynskou linkou na báze dreva. Drez je nerezový s odkvapávačom a pákovou nerezovou batériou. Bytové jadro je murované, v kúpeľni sa nachádza smaltovaná vaňa, keramické umývadlo, vodovodné batérie obyčajné, WC kombi. Vybavenie bytu: domáci telefón, telefónna prípojka, malé el. ventilátory v kúpeľni a WC, káblová TV S vlastníctvom bytu je spojené aj spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu. Bytový dom bol daný do užívania v r. 1970. Životnosť som vzhľadom k veku stavby, pomerne dobrému stavebno-technickému stavu, použitým materiálom a dobrej údržbe stanovila na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 4 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukč. sústavami inými než panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba 4,15*4,20 17,43 izba 4,20*3,55 14,91 kuchyňa 4,2*2,50 10,50 kúpeľňa s WC 2,85*1,81 5,16 chodba 4,40*1,55+2,25*1,20 9,52 Výmera bytu bez pivnice 57,52 Pivnica 1*4,4 4,40 Pivnica 1*4,9 4,90 Vypočítaná podlahová plocha 66,82 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 2 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,74 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,05 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,58 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,84 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,74 Strana 6
6 Krytina strechy 2,00 1,20 2,40 2,27 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,95 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,10 3,30 3,13 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 0,90 1,80 1,71 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,47 11 Dvere 0,50 1,10 0,55 0,52 12 Okná 5,00 1,20 6,00 5,69 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,47 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,37 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,90 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,95 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,90 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,90 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,95 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,90 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,10 4,40 4,17 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,95 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,90 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,84 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,37 27 Elektroinštalácia 3,00 1,10 3,30 3,13 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,95 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,95 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,47 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,90 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,30 2,60 2,46 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,79 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,10 4,40 4,17 35 Ostatné 2,50 2,50 6,25 5,92 Spolu 100,00 105,50 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 105,50 / 100 = 1,055 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,307 * 0,939 * 1,0550 * 1,00 VH = 743,45 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č. 24 na 3.posch. bytového domu s.č. 1585 na Hanulovej ul. č. 17 v Spišskej Novej Vsi Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1959 57 43 100 57,00 43,00 Strana 7
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 743,45 /m 2 * 66,82m 2 49 677,33 Technická hodnota 43,00% z 49 677,33 21 361,25 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY Bytový dom s.č. 1585, J. Hanulu č. 17, Spišská Nová Ves 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Predmetný byt sa nachádza v bytovom dome s.č. 1585 na ul. J. Hanulu ulici č. 17 v blízkosti centra mesta Spišská Nová Ves, ktoré je zároveň okresným mestom. Bytový dom má 4 vchody, 3 nadzemné obytné podlažia a 1 technické podlažie - suterén, kde sú pivnice a spoločné priestory. Bytový dom je napojený na verejný rozvod elektrickej, vodovodnej, kanalizačnej a plynovodnej siete. Prístup k bytovému domu je z miestnej komunikácie cez podchod, resp. podjazd do zadnej dvorovej časti, odkiaľ je vstup do predmetného vchodu, kde sa zároveň nachádza priestor na parkovanie motorových vozidiel. Bytový dom bol daný do užívania v roku 1959. V blízkosti ohodnocovaného bytu je centrum mesta s Strana 8
množstvo obchodných komplexov, služieb a úradov, základná škola, materská škola, detské jasle, poliklinika, lekáreň, pošta, športová hala. Dopravné spojenie s centrom mesta je peši do 5 minút, alebo autom.. Priestranstvo okolo bytového domu je upravené, v dvorovej časti a pred bytovým domom smerom ku komunikácii je zeleň a park. Neďaleko bytového domu sa nachádza plaváreň, letné kúpalisko, športová hala, hokejový a futbalový štadión, veľké obchodné centrum Madaras. Taktiež sa tu nachádzajú viaceré priemyselné prevádzky bez negatívnych vplyvov na životné prostredie ( MPC Cessi, Priemyselný park a pod.) V okolí mesta sa nachádza v lyžiarske stredisko Rittenberg, rekreačné stredisko Košiarny briežok a Čingov (dostupnosť cca 2 km vzdušnou čiarou), ktoré sú súčasťou Národného parku Slovenský raj a kde je množstvo významných náučných turistických trás a chodníkov, vyhľadávaných turistami z celého sveta. b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Bytový dom je svojim stavebno-technickým stavom, dispozíciou a konštrukčným vyhotovením určený na bývanie. Byt je svojim riešením, použitými materiálmi, dispozíciou, určený na štandardné bývanie. Iné využitie bytu v tejto lokalite nemožno vylúčiť, je však málo pravdepodobné. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Riziká zmeny vo využití územia - nie sú známe - zmena sa nepripravuje Stavebno - konštrukčné riziká: poklesy základov - nie sú deformácie nosných konštrukcií - nezistené zosuvné územia - nezistené poddolované územia - nedotýkajú sa Riziká z hľadiska hygienických, požiarnych a iných osobitných predpisov hygienické ochranné pásma - nie sú bezpečnostné pásma chránené osobitnými predpismi - nie sú radónové riziko - nie je podrobný prieskum Riziká vyplývajúce z právnych vzťahov stavby nezapísané v KN - nie súpozemky nezapísané v KN - nie sú užívanie pozemkov a stavby - totožné vecné bremeno - nezapísané ťarchy - záložné právo k bytu v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome, - exekučné záložné právo v prospech spoločnosti Pohotovosť s.r.o., Bratislava Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,7 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,700 + 1,400) 2,100 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,700 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,385 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,700-0,630) 0,070 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,700 10 7,00 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k 2 centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. 1,400 30 42,00 vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,400 7 9,80 Strana 9
4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2,100 5 10,50 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome IV. 0,385 6 2,31 IV. 0,385 10 3,85 III. 0,700 8 5,60 III. 0,700 6 4,20 III. 0,700 5 3,50 byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 2,100 9 18,90 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 1,400 7 9,80 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v I. 2,100 7 14,70 dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, II. 1,400 6 8,40 kompletná sieť obchodov a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,700 4 2,80 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového 15 domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,400 5 7,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 1,400 20 28,00 Spolu 145 178,36 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 178,36/ 145 1,23 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = 21 361,25 * 1,230 26 274,34 Strana 10
3.2 POZEMKY 3.2.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Poloha ohodnocovaných pozemkov 3.2.1.1 Pozemky parc. č. C-KN 2786,2787,2788,2789 v k. ú. Spišská Nová Ves Ohodnocovaný pozemok je zastavaný bytovým domom a nachádza sa na ul. J. Hanulu ulici v okresnom meste Spišská Nová Ves s počtom obyvateľov cca 47 000, v blízkosti centra mesta. Pozemok je rovinatý, dostupný z existujúcej miestnej komunikácie s možnosťou parkovania vo dvore v zadnej časti bytového domu, ale aj oproti pozemku na parkovisku z druhej strany komunikácie. Okolie bytového domu tvorí zeleň a park, ponúkajúce možnosť oddychu a relaxácie. Centrum mesta je dostupné peši cca do 5 min, kde je aj zastávka MHD. Železničná a autobusová stanica je dostupná peši do 30 min. V blízkosti pozemku je možnosť napojenia na verejný rozvod vody, kanalizácie, el. energie, plynu, káblovej televízie, centrálneho vykurovania. Neďaleko ohodnocovaných pozemkov sa nachádza historické centrum mesta, obchodné domy, pošta, základná škola, materská škola, detské jasle, poliklinika, ambulancie praktického lekára pre deti a dospelých ako aj odborné ambulancie, zubné ambulancie, lekáreň. V centre mesta je kompletná sieť služieb, nákupných centier, sídiel inštitúcií, divadlo, a pod. V blízkosti pozemku je plaváreň, letné kúpalisko, hokejový a futbalový štadión, športová hala ako aj viaceré priemyselné prevádzky bez negatívnych vplyvov na životné prostredie. V dostupnosti do 5 min autom sú nákupné centrá Tesco, Kaufland, Madaras, NEO zóna, a iné. Ohodnocované pozemky sa nachádzajú neďaleko rekreačnej oblasti Košiarny briežok, Národného parku Slovenský raj a lyžiarskeho strediska Rittenberg Všetky uvedené faktory zvyšujú lukratívnosť pozemku, čo som zohľadnila v koeficiente povyšujúcich faktorov. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 2786 zastavané plochy a nádvoria 159 159,00 67/2452 4,34 Strana 11
2787 zastavané plochy a nádvoria 245 245,00 67/2452 6,69 2788 zastavané plochy a nádvoria 262 262,00 67/2452 7,16 2789 zastavané plochy a nádvoria 171 171,00 67/2452 4,67 Spolu výmera 837,00 22,86 Obec: Spišská Nová Ves Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Hodnotenie 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 1,20 1,00 1,00 2. obchodná poloha a byty 1,50 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 3. pozemky na chránených územiach 2,00 1. nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,50 * 1,50 * 2,00 * 1,00 5,4000 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 /m 2 * 5,4000 53,78 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠH POZ = M * VŠH MJ = 837,00 m 2 * 53,78 2 /m 45 013,86 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Všeobecná hodnota Spoluvlastnícky Názov podielu na pozemku pozemku v celosti [ ] podiel [ ] parcela č. 2786 8 551,02 67/2452 233,65 parcela č. 2787 13 176,10 67/2452 360,03 parcela č. 2788 14 090,36 67/2452 385,01 parcela č. 2789 9 196,38 67/2452 251,29 Spolu 45 013,86 1 229,98 Strana 12
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 26 274,34 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 1 229,98 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby Byt č. 24 na 3.posch. bytového domu s.č. 1585 na Hanulovej ul. č. 17 v Spišskej Novej Vsi 26 274,34 1/1 26 274,34 Pozemky Pozemky parc. č. C-KN 2786,2787,2788,2789 v k. ú. Spišská Nová Ves - parc. č. 2786 (4,34 8 551,02 67/2452 233,65 m 2 ) Pozemky parc. č. C-KN 2786,2787,2788,2789 v k. ú. Spišská Nová Ves - parc. č. 2787 (6,69 13 176,10 67/2452 360,03 m 2 ) Pozemky parc. č. C-KN 2786,2787,2788,2789 v k. ú. Spišská Nová Ves - parc. č. 2788 (7,16 14 090,36 67/2452 385,01 m 2 ) Pozemky parc. č. C-KN 2786,2787,2788,2789 v k. ú. Spišská Nová Ves - parc. č. 2789 (4,67 9 196,38 67/2452 251,29 m 2 ) Spolu pozemky (22,86 m 2 ) 1 229,98 Spolu VŠH 27 504,32 Zaokrúhlená VŠH spolu 27 500,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 27 500,00 Eur Slovom: Dvadsaťsedemtisícpäťsto Eur V Smižanoch dňa 6.5.2016 Ing. Edita Baginová Strana 13
IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č.6881 k. ú. Spišská Nová Ves, vytvorený cez katastrálny portál dňa 06.05.2016 Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál dňa 14.05.2013 Zmluva o prevode vlastníctva bytu Fotodokumentácia Strana 14
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor 370 000 - Stavebníctvo - odvetvie 370 901 - Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 914877. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 61/2016 znaleckého denníka č. 1. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe príslušného dokladu č. 61/2016. V Smižanoch, 06,05.2016 Ing. Edita B a g i n o v á Strana 15