Znalec: Ing. Dušan Posypanka T. J. Mousssona 6429/2B, 071 01 Michalovce mobil: 0903 612 834 mail: cossi@cossi.sk cossi.sk@gmail.com www.cossi.sk Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, 811 08 Bratislava IČO: 45 881 014 DIČ: 2023121826 IČ DPH: SK2023121826 Číslo spisu (objednávky): Objednávka č.018/2016 zo dňa 22.9.2016 (mail 7.10.2016) ZNALECKÝ POSUDOK číslo 211/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty nebytového priestoru - predajne s príslušenstvom a pozemkom v bytovom dome, Miletičova 86, 88, 90 súp. č. 600, stojaceho na parcele č. 9505/1, 9506/3, 9507/1 katastrálne územie Nivy, obec BA- m.č. Ružinov, okres Bratislava II. pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 19 (z toho 7 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty nebytového priestoru - predajne s príslušenstvom a pozemkom v bytovom dome, Miletičova 86, 88, 90 súp. č. 600, stojaceho na parcele č. 9505/1, 9506/3, 9507/1 katastrálne územie Nivy, obec BA- m.č. Ružinov, okres Bratislava II. pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 22.9.2016 (mail 7.10.2016) 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 10.10.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 10.10.2016 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č. 018/2016 zo dňa 22.9.2016 (mail 7.10.2016) Znalecký posudok 29/2010 zo dňa 12.7.2010 Informácia o veku stavby - AMC správa nehnuteľnosti s.r.o. zo dňa 23.11.2004 5.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 2765 zo dňa 22.08.2016 - vydaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor Informatívna kópia z mapy na parcelu č. 9505/1, 9506/3, 9507/1 zo dňa 13.10.2016 - vytvorené cez katastrálny portál Zakreslenie stavu Fotodokumentácia z exteriéru 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.štvrťrok 2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Z dôvodu nesprístupnenia nehnuteľnosti vlastníkom stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností na základe dostupných materiálov v zmysle 12 ods. 3 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, t. j. bez obhliadky a zamerania interiéru nebytového priestoru. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko znalec k dispozícii aktuálne podklady pre výpočet výnosovej hodnoty. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II.Q/2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 2765 v k.ú. Nivy. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č. 2765 - čiastočný A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 9505/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 198 m 2 parc. č. 9506/3 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 187 m 2 parc. č. 9507/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 187 m 2 Stavby parc.č. 9505/1 bytový dom Miletičova 86,88,90, súp. č.600 parc.č. 9506/3 bytový dom Miletičova 86,88,90, súp.č. 600 parc.č. 9507/1 bytový dom Miletičova 86,88,90, súp.č. 600 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Nebytové priestory Vchod: Miletičova 90 prízemie Zariadenie obchodu č. SUT. Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 8032/163768 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 2 Marko Zoltán r. Marko, Ing., dátum narodenia: 30.07.1957Zvolenská 22, Bratislava, PSČ 821 09, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva V-22890/10 formou na dobrovoľnej dražbe z 08.07.2016 v prospech OTP Banky Slovensko, a.s. (IČO: 31318916), na nebytový priestor č. 1 - SUT. na prízemí, vchod Miletičova 90, P-1889/16 C. Ťarchy: Zál. právo v prospech vlast. bytov a neb. priestorov podľa par. 15 zak.č. 182/93 Z.z. v znení zak. č. 151/95 Z.z. Por.č.: 2 Záložné právo v prospech OTB banky Slovensko, a.s, IČO: 31318916 na NP č. 901/príz., MIL. 90a pozemky p.č. 9505/1, 9506/3, 9507//1, podľa V-22890/10 zo dňa 18.11.2010. Por.č.: 2 Zákonné záložné právo podľa 15 zákona č. 182/1993 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome súp.č. 600, Miletičova 86,88,90 na nebytový priestor č. 1-SUT/prízemie, Miletičova 90 podľa Z-21997/14 zo dňa 02.10.2014 Iné údaje: Bez zápisu Strana 3
c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka z exteriéru spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 10.10.2016 Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností z exteriéru vyhotovená znalcom dňa 10.10.2016 d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu so skutočným stavom: Projektová dokumentácia nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Nakoľko nehnuteľnosť nebola vlastníkom sprístupnená znalec na základe osobitných požiadaviek zadávateľa pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľností vychádzal z dostupných materiálov v zmysle ustanovenia 12 ods. 3 zákona č. 527/2002 Z.z. z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii, t.j. použitím starého znaleckého posudku 29/2010 zo dňa 12.7.2010. Vek stavby je stanovený na základe Informácia o veku stavby - AMC správa nehnuteľnosti s.r.o. zo dňa 23.11.2004 - bytový dom bol postavený v roku 1939 - vek: 77 e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov so skutočným stavom: Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Bytový dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parcele č. 9505/1, 9506/3, 9507/1. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Nebytový priestor v bytovom dome Miletičova 86,88,90, súp.č.600 na parc. č. 9505/1, 9506/3, 9507/1, vchod:miletičova 90, prízemie Pozemok v podiele 8032/163768 z parc. č. 9505/1, 9506/3, 9507/1 k.ú. Nivy, obec BA-m.č. Ružinov, okres Bratislava II g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.1.1 Nebytový priestor - Zariadenie obchodu č. SUT. Popis bytového domu: Ohodnocovaný nebytový priestor s príslušenstvom a pozemkom sa nachádza v bytovom dome číslo súpisné 600 na parc. č. 9505/1, 9506/3, 9507/1 k.ú. Nivy, obec BA-m.č. Ružinov, okres Bratislava II. Bytový dom má 1 podzemné, 3 nadzemné podlažia a podkrovie. V suteréne sa nachádzajú pivnice k bytom a priestory k nebytovému priestoru, spoločné priestory a zariadenia domu. Prízemie až podkrovie je obývané. Stavba je založená na základoch z monolitického betónu. Obvodové steny poschodí sú z murované s tehál na maltu vápennocementovú s povrchovou úpravou brizolitovej omietky. Deliace priečky suterénu a horných poschodí sú z tehál na maltu cementovú. Stropy železobetónové. V pivničných priestoroch sú podlahy z cementového poteru. Vykurovanie objektu a ohrev TV je zabezpečený z lokálneho zdroja tepla. Elektroinštalácia z AGY vodičov pod omietkou bez trúbkovania s istením v bytoch a v centrálnom rozvádzači. Odkanalizovanie bytov je riešené centrálne cez bytové jadrá s vyústením do mestskej kanalizácie. V jadre sú umiestnené aj rozvody teplej a studenej vody. Bytový dom je v dobrom technickom stave. Technický nebytového priestoru: Predmetný nebytový priestor sa nachádza v suteréne a na prízemí obytného domu vo vchode č.90. Prízemná časť nebytového priestoru je priamo z ulice. Pri technickom popise nebytového priestoru znalec vychádzal z údajov uvedených v Znaleckom posudku č. 29/2010 zo dňa 12.7.2010. Nebytový priestor pozostáva z dvoch podlaží, v suteréne sa nachádza miestnosť sklad - kancelária, na prízemí sa nachádza miestnosť chodba, WC, kancelária a predajňa. Súčasťou nebytového priestoru je jeho vnútorné vybavenie - vodovodná, plynová, kanalizačná prípojka a rozvod ústredného kúrenia. Dvere interiérové hladké, v exteriéri plastové s izolačným dvojsklom. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Na povrchu podláh miestností prevládajú keramické dlažby. Omietky v miestnostiach jemné štukové. V miestnosti WC je keramická misa so stojankovou nádržkou, umývadlo s pákovou batériou. Vykurovanie je cez radiátory panelové, v suteréne plynový kotol. Strana 4
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 1 Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Suterén 4,55*5,73-1,40*0,50 25,37 Prízemie: 0,00 predajňa 4,48*6,40 28,67 kancelária 4,40*4,13+0,35*2,03-1,40*0,40 18,32 chodba 4,17*1,62 6,76 WC 0,87*1,62 1,41 Vypočítaná podlahová plocha 80,53 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,15 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,61 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,62 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,37 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,76 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,20 6,00 5,53 6 Krytina strechy 2,00 1,60 3,20 2,95 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,20 1,20 1,11 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 2,76 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,84 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,20 0,60 0,55 12 Okná 5,00 1,60 8,00 7,37 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,46 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,30 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,84 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,92 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,20 2,40 2,21 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,20 2,40 2,21 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,20 1,20 1,11 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 Strana 5
21 Ostatné 2,00 1,20 2,40 2,21 Zariadenie nebytového priestoru 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,20 4,80 4,42 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,20 1,20 1,11 24 Dvere 2,00 1,40 2,80 2,58 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,76 26 Vykurovanie 2,50 1,40 3,50 3,23 27 Elektroinštalácia 3,00 1,20 3,60 3,32 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,20 1,20 1,11 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,20 1,20 1,11 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,20 0,60 0,55 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,20 2,40 2,21 32 Vybavenie kuchýň 2,00 0,00 0,00 0,00 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,20 4,80 4,42 34 Nebytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,69 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,76 Spolu 100,00 108,50 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 108,50 / 100 = 1,085 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,313 * 0,939 * 1,0850 * 1,15 VH = 881,56 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Nebytový priestor - Zariadenie obchodu č. SUT. 1940 76 44 120 63,33 36,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 881,56 /m 2 * 80,53m 2 70 992,03 Technická hodnota 36,67% z 70 992,03 26 032,78 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v časti zastavaného územia hlavného mesta Bratislava II, obce BA-m.č. Ružinov, k.ú. Nivy ako samostatne stojaci bytový dom v zástavbe bytových domov podobného typu v lokalite s vyšším záujmom o kúpu nehnuteľností. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete (voda, plyn, prípojka ELI, prípojka STA, verejná kanalizácia a elektrokomunikačná optická sieť). V blízkosti sa Strana 6
nachádzajú obchodné prevádzky, letné kúpalisko, hotel a obchodné centrum. Dopravné spojenie s centrom mesta je veľmi dobré (autom alebo autobusom do 6 min, vzdialenosť do 1,8 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Nebytový priestor je možné využívať na prevádzku obchodných priestorov. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Zál. právo v prospech vlast. bytov a neb. priestorov podľa par. 15 zak.č. 182/93 Z.z. v znení zak. č. 151/95 Z.z. Por.č.: 2 Záložné právo v prospech OTB banky Slovensko, a.s, IČO: 31318916 na NP č. 901/príz., MIL. 90a pozemky p.č. 9505/1, 9506/3, 9507//1, podľa V-22890/10 zo dňa 18.11.2010. Por.č.: 2 Zákonné záložné právo podľa 15 zákona č. 182/1993 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome súp.č. 600, Miletičova 86,88,90 na nebytový priestor č. 1-SUT/prízemie, Miletičova 90 podľa Z-21997/14 zo dňa Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 1,2. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,200 + 2,400) 3,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,400 III. trieda Priemerný koeficient 1,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,660 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,200-1,080) 0,120 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 2,400 10 24,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 3,600 30 108,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 2,400 7 16,80 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu II. 2,400 5 12,00 práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,660 6 3,96 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením II. 2,400 10 24,00 Strana 7
7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám I. 3,600 8 28,80 II. 2,400 6 14,40 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 2,400 5 12,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 3,600 9 32,40 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 2,400 7 16,80 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 3,600 7 25,20 I. 3,600 6 21,60 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,120 4 0,48 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu zvýšená hlučnosť a prašnosť - blízkosť dopravných ťahov III. 1,200 5 6,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 2,400 20 48,00 Spolu 145 394,44 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 394,44/ 145 2,72 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 26 032,78 * 2,720 70 809,16 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky v zastavanom území obce BA - m.č. Ružinov, zastavané obytným domom, súp.č. 600 v katastrálnom území Nivy. Pozemky sú umiestnené mimo historického centra mesta na križovatke Miletičovej a Prievozskej ulici, v tesnej blízkosti je zástavka mestskej dopravy. Celková výmera pozemku pre bytový dom je 572 m 2, pri spoluvlastníckom podiele 8032/163768 nebytového priestoru výmera pozemku predstavuje 28,05 m 2. Pozemky sú napojené na inžinierske siete. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Strana 8
Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 9505/1 zastavané plochy a nádvoria 198 198,00 8032/163768 9,71 9506/3 zastavané plochy a nádvoria 187 187,00 8032/163768 9,17 9507/1 zastavané plochy a nádvoria 187 187,00 8032/163768 9,17 Spolu výmera Obec: Bratislava Východisková hodnota: VH MJ = 66,39 /m 2 572,00 28,05 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 1,60 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 5. pozemky na obchodných uliciach miest do 100 000 obyvateľov, v nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy 1,05 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 2. obchodná poloha a byty 1,40 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 kz koeficient povyšujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,50 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,60 * 1,00 * 1,05 * 1,40 * 1,50 * 1,50 * 1,00 5,2920 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 66,39 /m 2 * 5,2920 351,34 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 572,00 m 2 * 351,34 /m 2 200 966,48 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] Spoluvlastnícky podiel Všeobecná hodnota podielu na pozemku [ ] parcela č. 9505/1 69 565,32 8032/163768 3 411,83 parcela č. 9506/3 65 700,58 8032/163768 3 222,28 parcela č. 9507/1 65 700,58 8032/163768 3 222,28 Spolu 200 966,48 9 856,39 Strana 9
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 70 809,16 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 9 856,39 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby Nebytový priestor - Zariadenie obchodu č. SUT. 70 809,16 1/1 70 809,16 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 9505/1 (9,71 m 2 ) 69 565,32 8032/163768 3 411,83 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 9506/3 (9,17 m 2 ) 65 700,58 8032/163768 3 222,28 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 9507/1 (9,17 m 2 ) 65 700,58 8032/163768 3 222,28 Spolu VŠH 80 665,55 Zaokrúhlená VŠH spolu 80 700,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 80 700,00 Slovom: Osemdesiattisícsedemsto Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva V-22890/10 formou na dobrovoľnej dražbe z 08.07.2016 v prospech OTP Banky Slovensko, a.s. (IČO: 31318916), na nebytový priestor č. 1 - SUT. na prízemí, vchod Miletičova 90, P-1889/16 Ťarchy: Zál. právo v prospech vlast. bytov a neb. priestorov podľa par. 15 zak.č. 182/93 Z.z. v znení zak. č. 151/95 Z.z. Por.č.: 2 Záložné právo v prospech OTB banky Slovensko, a.s, IČO: 31318916 na NP č. 901/príz., MIL. 90a pozemky p.č. 9505/1, 9506/3, 9507//1, podľa V-22890/10 zo dňa 18.11.2010. Por.č.: 2 Zákonné záložné právo podľa 15 zákona č. 182/1993 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome súp.č. 600, Miletičova 86,88,90 na nebytový priestor č. 1-SUT/prízemie, Miletičova 90 podľa Z-21997/14 zo dňa V Michalovciach dňa 17.10.2016 Ing.Posypanka Dušan Strana 10
IV. PRÍLOHY Objednávka znaleckého posudku č. 018/2016 zo dňa 22.9.2016 (mail 7.10.2016) Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 2765 zo dňa 22.08.2016 - vydaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor-kópia Informatívna kópia z mapy na parcelu č. 9505/1, 9506/3, 9507/1 zo dňa 13.10.2016 - vytvorené cez katastrálny portál Informácia o veku stavby- AMC správa nehnuteľnosti s.r.o. zo dňa 23.11.2004- kópia Zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti Fotodokumentácia Strana 11
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 10 135/05-51 zo dňa 1.8.2005 pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912827. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 211/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 211/2016 Ing. Dušan Posypanka Strana 12