ZNALECKÝ POSUDEK č. 4872/55/2014 Dodatek č.2 o ceně pozemku parc. č. 2366 jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Antonín J a n á k správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčanydružstvo, Na Červeném Hrádku 763 náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I Zjištění obvyklé ceny pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: petr.lazinka@seznam.cz Počet stran: 14 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 27.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemku parc. č. 2366, jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádal JUDr. Antonín Janák, správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčany-družstvo, Sedlčany Na Červeném Hrádku 763, za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Areál prádelny Adresa předmětu ocenění: Červený Hrádek 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: 7 423 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V této části obce Červený Hrádek není možnost napojení na plyn. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 719,87 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6., 29.11.2014 a 26.6.2015 za přítomnosti objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne 11.6.2015 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 2398 pro kat. území Sedlčany jsou uvedeni jako vlastníci: Soběslavský Václav Ing., Petra Bezruče 423, 264 01 Sedlčany (390923/073) - 1/3, - 2 -
Šmídová Hana, Strojírenská 791, 264 01 Sedlčany (665412/1540) - 1/3, Zemanová Marie Ing., Žerotínova 1273/43, 130 00 Praha - Žižkov (585901/1796) - 1/3. 6. Dokumentace a skutečnost V KN je oceňovaný pozemek parc. č. 2366 veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti je tento pozemek zastavěný objekty prádelny a nádvořím. Objekt prádelny byl postaven na základě stavebního povolení vydaného Odborem výstavby a životního prostředí Městského úřadu v Sedlčanech dne 22.9.1994 pod čj. VYST-703/94/Ja. Kolaudace byla provedena dne 19.12.1997 pod čj. VYST-797/97/Ja. Objekt skladu prádelenské techniky byl postaven na základě stavebního povolení vydaného dne 10.2.1999 pod čj. VÝST-7/99/Ja. K dnešnímu dni není objekt úplně dokončený, chybí provést fasádu. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází jižně od říčky Mastník při bývalém mlýnu na Červeném Hrádku, který je součástí obce Sedlčany, ale s obcí není stavebně srostlý. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2366 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k lokální záplavě území s pozemky a stavbami prádelny. II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,752 5 i = 1-3 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,40 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,400 Koeficient pp = I T * I P = 0,301 1. Ocenění pozemků 7 i = 2 1.1. Pozemek parc. č. 2366 Pozemek parc. č. 2366 je stavební pozemek, který je zastavěný objekty prádelny. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,752 Index polohy pozemku I P = 0,400 6 i = 1-4 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,752 * 1,000 * 0,400 = 0,301 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 719,87 0,301 216,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2366 1 368,00 216,68 296 418,24 Stavební pozemek - celkem 1 368,00 m 2 296 418,24 Pozemek parc. č. 2366 - zjištěná cena = 296 418,24 Kč Ocenění staveb na pozemcích dle 31 vyhl. Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle 12, pokud k datu ocenění a) je celá stavba pronajatá, b) je částečně pronajatá, jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu H podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, c) není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu H (budovy pro obchod a služby) podle přílohy č. 8 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje. Ocenění staveb nákladovým způsobem Prádelna Jednopodlažní objekt s částečným II.NP, který je určen pro služby - prádelnu. Střecha nad nižší částí je sedlová, nad vyšší částí stanová, krytina z tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvody. Základy s izolací proti zemní vlhkosti a s protiradonnovým opatřením. Svislé konstrukce zděné, stropy s izolovanými podhledy z plechů KOB. Fasáda i vnitřní omítky štukové. Obklady stěn na sociálních zařízeních a v části provozu jsou standardní. Zařizovací předměty sanity standardní. Vytápění el. přímotopy. Teplá voda z el. bojleru. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - chodba, příjem špinavého prádla, sklad, komunální prádlo, prádelna, sklad, šatna, záchody, umývárna, II.NP - strojovna vzduchotechniky. Stáří 1997 = 18 let. Objekt je opuštěný a od roku 2012 není v provozu. V roce 2013 byl po přívalových deštích zatopen rozvodněným Mastníkem, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu jsem celkové opotřebení stanovil analytickou metodou podle stáří a opotřebení - 5 -
jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Okna poškozená, dveře zkroucené vlivem záplavy. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 11,72 * 9,41 + (9,20 + 10,46)/2 * 9,30 = 201,70 II.NP 11,72 * 3,50 = 41,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 201,70 m 2 3,70 m 746,29 II.NP 41,02 m 2 3,90 m 159,98 Součet 242,72 m 2 906,27 Průměrná výška podlaží: PVP = 906,27 / 242,72 = 3,73 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 242,72 / 2 = 121,36 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba (11,72 * 9,41 * 7,60 + (9,20 + 10,46)/2 * 9,30 * 4,00) zastřešení 11,72 * 9,41 * 3,95/4 + (9,20 + 10,46)/2 * 9,30 * 2,20/2 = 1 203,84 m 3 = 209,47 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 203,84 m 3 zastřešení Z 209,47 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 413,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací S 100 2. Svislé konstrukce S 100 3. Stropy S 100 4. Krov, střecha S 100-6 -
5. Krytiny střech S 100 6. Klempířské konstrukce S 100 7. Úprava vnitřních povrchů S 100 8. Úprava vnějších povrchů S 100 9. Vnitřní obklady keramické S 100 10. Schody S 100 11. Dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna S 100 14. Povrchy podlah S 100 15. Vytápění el. přímotopy - odcizené P 100 16. Elektroinstalace S 100 17. Bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod S 100 19. Vnitřní kanalizace S 100 20. Vnitřní plynovod C 100 21. Ohřev teplé vody bojler P 100 22. Vybavení kuchyní C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. S 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody S 2,70 100 1,00 2,70 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění P 4,80 100 0,46 2,21 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody P 2,00 100 0,46 0,92 22. Vybavení kuchyní C 1,90 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100 1,00 4,20-7 -
24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 4,40 100 1,00 4,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,73 Koeficient vybavení K 4 : 0,9273 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,58 18 100 18,00 1,1844 2. Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 16,50 18 100 18,00 2,9700 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,74 18 100 18,00 1,5732 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,69 18 100 18,00 1,2042 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,13 18 80 22,50 0,7042 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 18 35 51,43 0,3343 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 80,00 1,00 5,84 6,30 18 60 30,00 1,8900 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 20,00 1,00 1,46 1,58 18 18 100,00 1,5800 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 90,00 1,00 2,97 3,20 18 50 36,00 1,1520 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 10,00 1,00 0,33 0,36 18 18 100,00 0,3600 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,45 18 40 45,00 1,5525 10. Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,91 18 80 22,50 0,6548 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 3,99 18 18 100,00 3,9900 13. Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,25 18 40 45,00 2,8125 14. Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,56 18 40 45,00 1,6020 15. Vytápění P 4,80 100,00 0,46 2,21 2,38 0 0 100,00 2,3800 16. Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,36 18 40 45,00 2,8620 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 18 50 36,00 0,1152 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,45 18 50 36,00 1,2420 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,34 18 40 45,00 1,5030 21. Ohřev teplé vody P 2,00 100,00 0,46 0,92 0,99 18 20 90,00 0,8910 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,53 18 35 51,43 2,3298 25. Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,74 18 20 90,00 4,2660 Opotřebení: 39,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9744 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8630 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9273 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 123,49 Plná cena: 1 413,31 m 3 * 4 123,49 Kč/m 3 = 5 827 769,65 Kč Koeficient opotřebení: (1-39,2 % /100) * 0,608 Prádelna - zjištěná cena = 3 543 283,95 Kč - 8 -
Sklad prádel. techniky (mandl a sušičky) Jednopodlažní objekt, který ze své východní strany navazuje na objekt prádelny a jižní stranou je přistavěný k objektu bývalého mlýnu, který se nachází na pozemku parc. č. 2367. Střecha vazníková (1/2 sedlové) s krytinou taškovou KM Beta, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, stropy s rovným izolovaným podhledem. Bez fasády, vnitřní omítky štukové. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - skladovací prostory se sušičkami a mandly. Stáří 2000 = 15 let, stavebně nedokončeno - bez fasády. Objekt je od roku 2012 uzavřen - bez provozu. V roce 2013 byl zatopen rozvodněným Mastníkem po přívalových deštích, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu jsem celkové opotřebení stanovil analytickou metodou podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Poškozená okna a zkroucené dveře v důsledku záplavy. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 22,00 * 9,05 = 199,10 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 199,10 m 2 4,40 m 876,04 Součet 199,10 m 2 876,04 Průměrná výška podlaží: PVP = 876,04 / 199,10 = 4,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 199,10 / 1 = 199,10 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (22,00 * 9,05 )*(4,40) = 876,04 m 3 zastřešení (22,00 * 9,05 )*(1,50) = 298,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 876,04 m 3 zastřešení Z 298,65 m 3-9 -
Obestavěný prostor - celkem: 1 174,69 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů C 3,30 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické C 3,20 100 0,00 0,00 10. Schody C 2,70 100 0,00 0,00 11. Dveře P 3,70 100 0,46 1,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění C 4,80 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod P 3,20 100 0,46 1,47 19. Vnitřní kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,00 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,90 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 4,20 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 66,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,6610 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 10 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 9,23 15 100 15,00 1,3845 2. Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 23,15 15 80 18,75 4,3406 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 12,25 15 80 18,75 2,2969 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 9,38 15 80 18,75 1,7588 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,39 15 80 18,75 0,8231 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,91 15 35 42,86 0,3900
7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 80,00 1,00 5,84 8,84 15 50 30,00 2,6520 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 20,00 1,00 1,46 2,21 15 15 100,00 2,2100 11. Dveře P 3,70 100,00 0,46 1,70 2,57 15 15 100,00 2,5700 13. Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 8,77 15 30 50,00 4,3850 14. Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 4,99 15 40 37,50 1,8713 16. Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 8,93 15 35 42,86 3,8274 18. Vnitřní vodovod P 3,20 100,00 0,46 1,47 2,22 15 50 30,00 0,6660 19. Vnitřní kanalizace P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,16 15 40 37,50 0,8100 Opotřebení: 30,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9531 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7773 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6610 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 589,56 Plná cena: 1 174,69 m 3 * 2 589,56 Kč/m 3 = 3 041 930,24 Kč Koeficient opotřebení: (1-30,0 % /100) * 0,700 Sklad prádel. techniky (mandl a sušičky) - zjištěná cena = 2 129 351,17 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Prádelna Sklad prádel. techniky (mandl a sušičky) 3 543 283,95 Kč 2 129 351,17 Kč 5 672 635,12 Kč Nákladové ceny - celkem = 5 672 635,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem I.NP prádelny za sazbu 500,- Kč/m2/rok. V této navržené sazbě jsou již promítnuty nutné stavební úpravy (vybourání základů pod zničenými pračkami včetně jejich odstranění z objektu). Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Ostatní nemovitosti Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,00 % - 11 -
Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] I.NP - prádelna 136,00 500,- 5 666,67 68 000,- I.NP - sklad techniky - 176,00 500,- 7 333,33 88 000,- mandl a sušičky Výnosy celkem 156 000,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 156 000,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 296 418,24 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 368,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 400,80 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 86 845,34 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 4 342,27 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 156 000,00 * 40 % - 62 400,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 89 257,73 Kč Míra kapitalizace 8,00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 115 721,60 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Jedná se o stabilizovanou oblast, ve které není uvažováno ze zásadními změnami využití. Ocenění nákladovým způsobem CN = 5 672 635,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 115 721,60 Kč Rozdíl R = 4 556 913,52 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 1 571 412,95 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 1 571 412,95 Kč Pozemek parc. č. 2366 - zjištěná cena = 1 867 832,00 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2366 1 867 831,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 867 831,10 Kč Celkem 1 867 831,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 867 831,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 867 830,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetšedesátsedmtisícosmsettřicet Kč Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití nabízejí na internetu následovně: Nabídka Dublovice montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za 2 690 000,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m 2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka Svatý Jan - Drážkov na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy 4 195 m 2 za 2 849 000,- Kč, což činí 679,- Kč/m 2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek. Nabídka Kosova Hora areál bývalých Staviv přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m 2 za 2 610 000,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m 2. Prodej je včetně okolních pozemků o výměře 4 610 m 2. Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným areálem prádelny. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 199/2014 Sb. - 13 -
v celkové výši 1 867 830,- Kč V Příbrami 27.6.2015 Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: petr.lazinka@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4872/55/2014 Dodatek č.2 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4872/55/2014 Dodatek č.2. - 14 -
Severozápadní pohled na prádelnu Západní pohled na průčelí prádelny Severozápadní pohled na sklad prádelenské techniky - 15 -