ZNALECKÝ POSUDEK č. 617-12/2015 O obvyklé ceně zemědělské stavby bez. č. p./č. ev. v Rané, k. ú. Raná u Loun. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/14 169 00 Praha 6, Břevnov Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.05.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Táboře 27.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělská stavba v k. ú. Raná u Loun Adresa předmětu ocenění: Raná 439 24 Raná Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Raná Katastrální území: Raná u Loun Počet obyvatel: 259 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 19.05.2015 za přítomnosti - - -. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Elektronický snímek katastrální mapy Mapa povodňových rizik Místní šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno na přiloženém výpisu z katastru nemovitostí ČR. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem a z místní znalosti území. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o zemědělskou stavbu na cizím pozemku. Znalci nebyla umožněna detailní prohlídka interiéru stavby. Údaje použité v ocenění vycházejí ze zjištěných skutečností a z odborného odhadu znalce. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělská stavba - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána I -0,04 v rámci exekučního řízení, stavba bez pozemku a bez přístupu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup přes pozemky ve vlastnictví třetích osob po nezpevněné komunikaci I -0,30 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,570 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby IV 0,01 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace II 0,00 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha II 0,00 bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,303 Koeficient pp = I T * I P = 0,173 1. Ocenění staveb 7 i = 2-3 -
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělská stavba Zemědělská stavba pro rostlinnou výrobu, Jednopodlažní, nepodsklepená, s dvoupodlažní, původně administrativní částí. Stáří stavby odhaduji na 60 roků. Na stavbě byly prováděny dílčí opravy a modernizace. Opotřebení vyšší než odpovídá stáří stavby. Ve stavbě statické trhliny ve vnějším plášti, trhliny dle názoru znalce aktuálně neohrožují celkovou stabilitu stavby. Stavba významně morálně opotřebená. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: K. skladování a úprava zemědělských produktů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.N.P. 1 065,20 m 2 5,20 m 5 539,04 1.N.P. 87,80 m 2 4,20 m 368,76 2.N.P. 87,80 m 2 2,60 m 228,28 Součet 1 240,80 m 2 6 136,08 Průměrná výška podlaží: PVP = 6 136,08 / 1 240,80 = 4,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 240,80 / 3 = 413,60 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.N.P. + 2.N.P. 5427,86 = 5 427,86 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.N.P. + 2.N.P. NP 5 427,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 5 427,86 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4-4 -
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12,30 100 1,00 12,30 2. Svislé konstrukce S 29,80 100 1,00 29,80 3. Stropy S 9,10 100 1,00 9,10 4. Krov, střecha S 11,20 100 1,00 11,20 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 6,00 100 0,46 2,76 8. Úprava vnějších povrchů P 3,20 100 0,46 1,47 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 0,70 100 1,00 0,70 11. Dveře P 2,10 100 0,46 0,97 12. Vrata C 2,40 100 0,00 0,00 13. Okna P 4,40 100 0,46 2,02 14. Povrchy podlah P 4,90 100 0,46 2,25 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 4,80 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 75,77 Koeficient vybavení K 4 : 0,7577 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 12,30 100,00 1,00 12,30 16,23 60 150 40,00 6,4920 2. Svislé konstrukce S 29,80 100,00 1,00 29,80 39,33 60 65 92,31 36,3055 3. Stropy S 9,10 100,00 1,00 9,10 12,01 60 65 92,31 11,0864 4. Krov, střecha S 11,20 100,00 1,00 11,20 14,78 60 70 85,71 12,6679 5. Krytiny střech S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,70 60 70 85,71 3,1713 7. Úprava vnitřních povrchů P 6,00 100,00 0,46 2,76 3,64 60 65 92,31 3,3601 8. Úprava vnějších povrchů P 3,20 100,00 0,46 1,47 1,94 60 65 92,31 1,7908 10. Schody S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,92 60 70 85,71 0,7885 11. Dveře P 2,10 100,00 0,46 0,97 1,28 60 62 96,77 1,2387 13. Okna P 4,40 100,00 0,46 2,02 2,67 60 62 96,77 2,5838 14. Povrchy podlah P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,97 60 65 92,31 2,7416-5 -
17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,53 60 65 92,31 0,4892 Opotřebení: 82,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 468,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9360 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,8657 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7577 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 643,24 Plná cena: 5 427,86 m 3 * 1 643,24 Kč/m 3 = 8 919 276,67 Kč Koeficient opotřebení: (1-82,7 % /100) * 0,173 = 1 543 034,86 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Stavba významně morálně opotřebená Srážka za morální opotřebení: 1 543 034,86 * 10 % = - 154 303,49 Kč Nákladová cena stavby CS N = 1 388 731,37 Kč Koeficient pp * 0,173 Cena stavby CS = 240 250,53 Kč Zemědělská stavba - zjištěná cena = 240 250,53 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělská stavba 1 543 034,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 543 034,90 Kč Celkem 1 543 034,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 543 034,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělská stavba 240 250,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 240 250,50 Kč Celkem 240 250,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 240 250,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 240 250,- Kč slovy: Dvěstěčtyřicettisícdvěstěpadesát Kč - 7 -
Stanovení obvyklé ceny S ohledem na způsob stanovení administrativní (vyhláškové) ceny, který byl proveden nákladovým způsobem a nemá pro stanovení obvyklé ceny tohoto typu objektu významnou váhu, s přihlédnutím k nedostatečnému množství srovnatelných nemovitostí na relevantním trhu v daném území a k rozpětí nabídkových cen porovnávacích nemovitostí, a také s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitost je stavbou bez pozemku a přístupu a také z důvodu, že nemovitost by měla být prodávána v rámci exekučního řízení, stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši 180.000,- Kč slovy: jedno-sto-osmdesát-tisíc-korun-českých. Znalci nebyla doložena ani nebyla zjištěna žádná práva k oceňovaným nemovitostem, která by měla vliv na jejich cenu a nebyla zohledněna v tomto ocenění. V Táboře 27.05.2015 Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 617-12/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 617-12/2015. - 8 -
- 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: El. výpis z kat. nem. 2 El. snímek kat. mapy 1 Info z kat. nem. o vlastnictví pozemku pod stavbou 1 Inzerce nabízených porovnávacích nemovitostí 1 Fotodokumentace 3-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -