A P P R A I S A L S Posudek / č. 130-173/2011 O ceně obvyklé nemovitostí Pozemky parcela č. 368/3, 407/5, 449/5, 449/6, 449/7, 944/5, 944/22, 1067/18 zapsané na LV 185 k.ú. Krty ve spoluvlastnictví Vopat Stanislav, Krty 30, Jesenice u Rakovníka, PSČ 270 33 Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 29 stran textu. V Praze dne 01.08.2011 Vyhotovení č.: 3
Posudek / č. 130-173/2011 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 3.1 Omezující podmínky... 5 3.2 Definice základních pojmů... 6 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé... 6 3.4 Podklady pro zpracování ocenění... 8 4 Nález... 9 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 4.2 Datum ocenění... 9 4.3 Základní informace o nemovitosti... 9 5 Ocenění... 11 5.1 Nákladový způsob... 11 5.2 Porovnávací metoda... 12 5.3 Rekapitulace hodnot... 13 6 Výsledek ocenění...14 7 Přílohy... 16 Strana 2
1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně pozemků na parcelách č. 368/3, 407/5, 449/5, 449/6, 449/7, 944/5, 944/22, 1067/18, které jsou zapsány na LV č. 185 k.ú. Krty, okres Rakovník. Tyto pozemky jsou ve spoluvlastnictví Vopat Stanislav, RČ: 671210/1022, Krty 30, PSČ: 270 33 Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6, Šnoblová Jana, RČ: 695423/1196, Školní 338, Jesenice, PSČ: 270 33 Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6, Vopat Pavel, RČ: 730930/1186, Krty 79, PSČ: 270 33 Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6 a Vopat Václav, RČ: 311203/033, Pokratická 184/8, Pokratice, PSČ: 412 01, Litoměřice 1, podíl ½. Zjištění ceny nemovitosti se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov, se sídlem v Brně, Veveří 125, PSČ 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/208 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 18.07.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 18.07.2011. Zjištěná cena spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovitostem zapsaných na na LV č. 185 k.ú. Krty je stanovena: 122 000,00 Kč (slovy: Jednostodvacetdva tisíc korunčeských) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 01.08.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3
2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění; odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4
3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování ocenění jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu ocenění, nejsou tyto skutečnosti v ocenění zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum ocenění, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad hodnoty předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu ocenění, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5
3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6
přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7
3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení č.j. 137 EX 26256/10-23 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Bno-venkov k datu 13.06.2011 Podklady získané zhotovitelem: Výpis z KN LV č. 185 k.ú. Krty k datu 29.04.2011 Kopie katastrální mapy k.ú. Krty Fotodokumentace Infomapa Nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8
4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně pozemků na parcelách č. 368/3, 407/5, 449/5, 449/6, 449/7, 944/5, 944/22, 1067/18, které jsou zapsány na LV č. 185 k.ú. Krty, okres Rakovník. Tyto pozemky jsou ve spoluvlastnictví Vopat Stanislav, RČ: 671210/1022, Krty 30, PSČ: 270 33 Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6, Šnoblová Jana, RČ: 695423/1196, Školní 338, Jesenice, PSČ: 270 33 Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6, Vopat Pavel, RČ: 730930/1186, Krty 79, PSČ: 270 33 Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6 a Vopat Václav, RČ: 311203/033, Pokratická 184/8, Pokratice, PSČ: 412 01, Litoměřice 1, podíl ½. Zjištění ceny nemovitosti se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov, se sídlem v Brně, Veveří 125, PSČ 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/208 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 18.07.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 18.07.2011. 4.2 Datum ocenění Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 EX 26256/10-23 JUDr. Petr Kocián, soudního exekutora Exekutorského úřadu Bno-venkov, se sídlem Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 ze dne 13.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti je provedeno na základě stavu k 18.07.2011. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.07.2011. Vůči povinnému nebylo insolvenční řízení záhájeno. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Krty Katastrální území: Krty Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněné nemovitosti je zapsáno dle výpisu z KN LV 185 k.ú. Krty zapsáno pro: Vopat Stanislav, RČ: 671210/1022, Krty 30, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6, Šnoblová Jana, RČ: 695423/1196, Školní 338, Jesenice, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6, Vopat Pavel, RČ: 730930/1186, Krty 79, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6, Vopat Václav, RČ: 311203/033, Pokratická 184/8, Pokratice, PSČ: 412 01, Litoměřice 1, podíl ½. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Petr Kocián, Veveří 125, 616 45 Brno pro Vopat Stanislav, Krty 30, 270 33, Jesenice u Rakovníka, RČ/IČO: 671210/1022. Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-1012/2011-13 Okr. soud v Rakovníku ze dne 10.01.2011 (Z-879/2011-212). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k spoluvlastnickému podílu ve výši 1/6 nemovitosti pro Vopat Stanislav, Krty 30, 270 33 Jesenice u Rakovníka, RČ/IČO: 671210/1022, Parcela: 368/3, 449/5, 449/6, 449/7, 944/5, 944/22, 1067/18, 407/5. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 137 EX- Strana 9
26256/2010-13 (26 EXE 1012/2011-13) ze dne 01.02.2011 (Z-880/2011-212). Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Pavel Pajer, Hornická 1786, 347 01 Tachov pro Vopat Stanislav, Krty 30, 270 33 Jesenice u Rakovníka, RČ/IČO: 671210/1022. Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-2463/2010-24 Okr. soud v Rakovníku ze dne 04.03.2011. Jiný zápis: bez zápisu Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina - Rozhodnutí pozemkového úřadu 4433/1992 pro přídělovou 396/1, 1104/1 a 1104/2, POLVZ:34/1996 (Z-4800034/1996-212). Pro: Vopat Stanislav, RČ: 671210/1022, Krty 30, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Šnoblová Jana, RČ: 695423/1196, Školní 338, Jesenice, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Vopat Pavel, RČ: 730930/1186, Krty 79, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Vopat Václav, RČ: 311203/033, Pokratická 184/8, Pokratice, PSČ: 412 01, Litoměřice 1. Listina - Jiná listina ze dne vytvořena geom.plánem 135-2/98 z přídělových parcel 386/2 a 396/1 ze dne 03.06.1998, POLVZ:16/1998 (Z-4800016/1998-212). Pro: Vopat Stanislav, RČ: 671210/1022, Krty 30, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Šnoblová Jana, RČ: 695423/1196, Školní 338, Jesenice, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Vopat Pavel, RČ: 730930/1186, Krty 79, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Vopat Václav, RČ: 311203/033, Pokratická 184/8, Pokratice, PSČ: 412 01, Litoměřice 1. Listina - Smlouva (dohoda) V1 2011/1998 pro parcely 368/3, 449/5, 449/7, 944/5, 944/22, POLVZ:60/1998 (Z-4800060/1998-212). Pro: Vopat Stanislav, RČ: 671210/1022, Krty 30, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Šnoblová Jana, RČ: 695423/1196, Školní 338, Jesenice, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Vopat Pavel, RČ: 730930/1186, Krty 79, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Vopat Václav, RČ: 311203/033, Pokratická 184/8, Pokratice, PSČ: 412 01, Litoměřice 1. Listina - Jiná listina ze dne vznikla z př.par. 1104/1,1104/2 geom. plánem 149-37/98 ze dne 28.06.1999, POLVZ:38/1999 (Z-4800038/1999-212). Pro: Vopat Stanislav, RČ: 671210/1022, Krty 30, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Šnoblová Jana, RČ: 695423/1196, Školní 338, Jesenice, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Vopat Pavel, RČ: 730930/1186, Krty 79, PSČ: 270 33, Jesenice u Rakovníka, Vopat Václav, RČ: 311203/033, Pokratická 184/8, Pokratice, PSČ: 412 01, Litoměřice 1. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ): Parcela č. 368/3 o výměře 6 061 m 2 BPEJ 45800. Parcela č. 449/5 o výměře 3 373 m 2 BPEJ 45011. Parcela č. 449/6 o výměře 8 485 m 2 BPEJ 45011. Parcela č. 449/7 o výměře 4 839 m 2 BPEJ 45011. Parcela č. 944/5 o výměře 15 844 m 2 BPEJ 43011. Parcela č. 944/22 o výměře 25 393 m 2 BPEJ 43011. Parcela č. 944/22 o výměře 3 215 m 2 BPEJ 43311. Parcela č. 944/22 o výměře 5 963 m 2 BPEJ 45011. Parcela č. 1067/18 o výměře 6 462 m 2 BPEJ 43111. Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován. Celkový popis nemovitosti: Oceňované pozemky se nachází u obce Krty, v okrese Rakovník, Střadočeský kraj. Tato obec má dle serveru 116 obyvatel. Pozemky jsou dobře přístupné, leží u hlavní komunikace a přístupových cest. Do těchto pozemků patří především orná půda, která je zařazena do zemědělského půdního fondu. Celková výměra těchto pozemků je 79 806 m 2. Pozemek parc.č. 368/3 leží cca 500 m od jižního okraje obce u Rakovnického potoka. Pozemky parc.č. 407/4, 449/5, 449/6 a 449/7 leží cca 350 m od východního okraje obce při železniční trati. A pozemky parc.č. 944/5, 944/22 a 1067/18 leží na západní straně obce mezi okrajem obce Krty a rybníkem Blatno na sever od místní komunikace. Pozemky jsou zemědělsky využívány. Strana 10
5 Ocenění 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: 1) Pozemky a) Zemědělský pozemek b) Ostatní plocha a) Zemědělský pozemek Zemědělský pozemek oceněný dle 29 odst. 1 a 2: Orná půda - zemědělský půdní fond Zatřídění dle bonitované půdně ekologické jednotky (BPEJ) BPEJ základní cena Kč/m 2 (dle příl. č. 22) 45800 6,67 45011 4,31 43011 5,18 43311 6,82 43111 4,55 Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Orná půda 368/3 6 061,00 6,67 40 426,87 Orná půda 449/5 3 373,00 4,31 14 537,63 Orná půda 449/6 8 485,00 4,31 36 570,35 Orná půda Orná půda Orná půda Orná půda Orná půda Orná půda Součet 449/7 944/5 944/22 944/22 944/22 1067/18 4 839,00 15 844,00 25 393,00 3 215,00 5 963,00 6 462,00 4,31 5,18 5,18 6,82 4,31 4,55 20 856,09 82 071,92 131 535,74 21 926,30 25 700,53 29 402,10 403 027,53 Mezisoučet 403 027,53 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 odst. 1 a 2 celkem 403 027,53 Zemědělský pozemek - zjištěná cena = 403 027,53 Kč b) Ostatní plocha neplodná půda Jiné pozemky neplodná půda oceněná dle 32 odst. 3: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Ostatní plocha neplodná půda 407/5 171,00 1,00 171,00 Strana 11
Součet 171,00 Mezisoučet 171,00 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,00 Neplodná půda odst. (3) * 0,25 Neplodná půda oceněná dle 32 odst. 3 celkem 42,75 Neplodná půda - zjištěná cena = 42,75 Kč Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Zemědělský pozemek orná půda = 403 027,53 Kč b) Ostatní plocha neplodná půda = 42,75 Kč Cena nemovitostí činí celkem 403 069,75 Kč Spoluvlastnický podíl 1/6 činí 67 178,29 Kč. Cena nemovitostí po zaokrouhlení dle 46 činí = 67 180,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda Zemědělský pozemek Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 79 806 Pro porovnávání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej pozemků - zemědělská půda, 40 916 m2, Lubná u Rakovníka. Prodej pozemků u obce Lubná, cca 5 km od Rakovníka. Jedná se zhruba o 4,9 ha. V současné době je vyčleněno k užívání zemědělským družstvem. Jedná se o pět pozemků rozptýlených po katastru obce. Cena 12 - Kč/ m2.. Nabídková cena 490 000,00 Kč. 2) Prodej zemědělského pozemku o výměře 15.597 m2 v k.ú. Přílepy v okr. Rakovník. Pozemek je v současné době zemědělsky využíván. Nabídková cena 155 970,00 Kč. 3) Prodej pozemků (2 000 m2) převážně k zemědělskému využití. Pozemky se nacházejí jednak na okraji města Žebrák směrem na Cerhovice o výměře 2,8512 ha (2,1925 ha a 0,6587 ha) v oblasti zvané Pod Opyšem a dále pak u obce Březová u Hořovic o celkové výměře 4,974 ha (7 parcel od 351m2 do 26 790m2). Pozemky lze prodat pouze jako 2 samostatné celky - pozemky Březová (7 parcel, 4,974ha) a pozemky Žebrák (2 parcely, 2,8512 ha). Všechny pozemky jsou momentálně zemědělsky využívané. Nabídková cena 20 000,00 Kč. Seznam porovnávaných objektů: Strana 12
Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Lubná 490 000,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 0,90 40 916,00 10,56 Přílepy 155 970,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,90 15 597,00 8,55 Žebrák 20 000,00 1,05 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 2 000,00 8,51 Součet: 27,62 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 9,21 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 8,51 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 8,55 Kč/jedn. Základní cena: 9,21 Kč/m 2 79 806 m 2 á 9,21 Kč/m2 735 013,26 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 735 013,26 Kč. Vlastnický podíl 1/6 činí 122 502,21 Kč, to je 122 500,00 Kč po zaokrouhlení. 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota 67 178,33 Kč 122 500,00 Kč nestanovena Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výslednou cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 185 stanovujeme ve výši 122 tis. Kč. Strana 13
6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé pozemků parcela č. 368/3, 407/5, 449/5, 449/6, 449/7, 944/5, 944/22, 1067/18, které jsou zapsány na LV č. 185 k.ú. Krty, okres Rakovník ve spoluvlastnictví Vopat Stanislav, RČ: 671210/1022, Krty 30, PSČ: 270 33 Jesenice u Rakovníka, podíl 1/6. Zjištění ceny nemovitosti se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov, se sídlem v Brně, Veveří 125, PSČ 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/208 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 18.07.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti je provedeno na základě stavu k 18.07.2011. Zjištěná cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovitostem zapsaných na LV č. 185 k.ú. Krty je stanovena ve výši: 122 000,00 Kč (slovy: Jednostodvacetdva tisíc korunčeských) Strana 14
Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 130-173/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 11121. V Praze dne 01.08.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Znalecký posudek zpracovali: Kateřina Vejmelková Strana 15
7 Přílohy Usnesení č.j. 137 EX 26256/10-23 ze dne 13.06.2011 Výpis z KN LV č. 185 k.ú. Krty k datu 29.04.2011 Snímek pozemkové mapy předmětného území Fotodokumentace Nabídka realitních kanceláří Strana 16
Pozemky Krty - Blatno Pozemky u rybníka Blatno Pozemky Rakovnický potok Strana 17