Znalecký posudek číslo 1615/105/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí budovy občanské vybavenosti č.p. 393 - restaurace a penzionu s jednou bytovou jednotkou nacházející se na pozemku parc.č. 673/1 a pozemků parc.č. 452/31, parc.č. 673/1, 673/2 a parc.č. 674/1, 674/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dubí u Teplic, obec Dubí, okres Teplice, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 333. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 7966/07-22 Oceněno ke dni : 22.5.2008 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 18 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 27.5.2008
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota nemovitostí 7 2.2. Výnosová hodnota nemovitostí 10 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 13 2.4. Závěrečná rekapitulace 15 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 16 Přílohy Příloha 1 Letecký snímek Příloha 2 Mapa s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 3 Fotodokumentace ze dne 22.5.2008 Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 333) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 333, k.ú. Dubí u Teplic, vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.5.2008, řízení PÚ: 5119/2008-703. 1.b.: Kopie z katastrální mapy, pro k.ú. Dubí u Teplic v měřítku 1 : 1 000 ze dne 20.5.2008, vyhotovená pod č. PÚ: 5119/2008-703. 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: Informace a sdělení získána při místním šetření od Mgr. Ladislava Šístky, spolumajitele oceňovaných nemovitostí (tel.: +420 603 511 185). Informace a sdělení získána od pana Veselého, pracovníka Stavebního úřadu města Dubí (tel.: +420 417 571 175). Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou za účasti Mgr. Ladislava Šístky, spolumajitele oceňovaných nemovitostí a znalce. Mapa obce a okolí. 1.h.: Vyhláška MF č. 540/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb. a č. 3/2008 Sb.. 1.ch.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. 1.i.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 22.5.2008. 1.j.: 1.k.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru (www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.sreality.cz, www.cscom.cz). Knihovna znalce. 1.l.: Usnesení Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j.: 037Ex 7966/07-22 ze dne 16.5.2008. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je budova občanské vybavenosti č.p. 393 s využitím jako restaurace a penzion s technickým zázemím a s jednou bytovou jednotkou nacházející se na pozemku parc.č. 673/1 a pozemky parc.č. 452/31, parc.č. 673/1, 673/2 a parc.č. 674/1, 674/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dubí u Teplic, obec Dubí, okres Teplice, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 333. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 333 ze dne 20.5.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 22.5.2008. Informace o nemovitosti Vlastník ½ Ištvánek Jan (750814/2840), Ruská 393/110, Dubí, 417 01 Dubí u Teplic ½ Šístek Ladislav (650115/1943), Ruská 393/110, Dubí, 417 01 Dubí u Teplic LV č. 333 Katastrální území Dubí u Teplic (kód 633381) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Dubí (567507), Teplice (CZ0426) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Dubí, 393, obč.vybavenost, 673/1, 244 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh 452/31, 36 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace, 673/1, 244 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, 673/2, 27 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, 674/1, 210 m 2, zahrada, 674/2, 144 m 2, ostatní plocha, jiná plocha Ochrana Parc.č. 674/1 zemědělský půdní fond (BPEJ 22310 výměra 210 m 2 ) Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od Mgr. Ladislava Šístky, spolumajitele oceňovaných nemovitostí (tel.: +420 603 511 185) a na základě výsledků místního šetření ze dne 22.5.2008 za účasti znalce a Mgr. Ladislava Šístky. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od Mgr. Šístky není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, objekt ke dni ocenění nebyl užíván. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 333 ze dne 20.5.2008 pro k.ú. Dubí u Teplic v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy smluvními, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 333 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dubí u Teplic. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 333 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dubí u Teplic bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitost budova občanské vybavenosti č.p. 393 se nachází v obci Dubí v okrese Teplice u veřejné komunikace - ulice Ruská. Obec Dubí se nachází přibližně 5,5 km od centra města Teplice severozápadním směrem. Jedná se o budovu občanské vybavenosti, která není k datu místního šetření využívána. Dle informací od Mgr. Ladislava Šístky, spolumajitele oceňovaných nemovitostí bylo 1.NP užíváno jako restaurace s hernou, 2.NP jako penzion a v podkroví se nacházela bytová jednotka. Objekt pochází dle informací od pana Veselého, pracovníka Stavebního úřadu města Dubí, z roku 1886, až do 90.let byl objekt postupně rekonstruován a opravován, v roce 1995 byl objekt zkolaudován na restauraci s technickým zázemím v 1.PP, penzionem ve 2.NP a s bytovou jednotkou v podkroví. V roce 1997 byla přistavěna terasa na parc.č. 673/2. Objekt byl naposledy využíván (cca před rokem) jako penzion, před dvěma lety byla uzavřena v 1.NP restaurace Mefisto. V 1.PP, ve kterém se nacházelo technické zázemí došlo k požáru, který se do 1.NP nedostal přes protipožární dveře. Prostory objektu se nachází ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Budova občanské vybavenosti č.p. 393 je řadová, koncová a sousedí s objektem garáží. V okolí budovy se nachází bytové domy, penziony a drobné provozovny. Budova je podsklepená, včetně přistavěné terasy, má dvě nadzemní podlaží a podkroví, střecha je sedlová se třemi vikýři. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
Nemovitost je postavena na svažitém pozemku parc.č. 673/1, terasa byla přistavěna na pozemku parc.č. 673/2. Pozemek parc.č. 452/31 slouží jako chodník před objektem, pozemek parc.č. 674/2 jako zpevněný dvůr za budovou a pozemek parc.č. 674/1 jako zahrada za zpevněným dvorem. Do objektu jsou zavedeny přípojky všech inženýrských sítí (vodovod, plynovod, kanalizace, elektroinstalace), ale ke dni místního šetření jsou všechny sítě odpojeny. Přístup k objektu je z místní zpevněné komunikace po chodníku přes pozemek parc.č. 452/31 nebo ze zadní strany objektu po částečně zpevněné komunikaci na pozemku parc.č. 672, který je ve vlastnictví Města Dubí. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Budova občanské vybavenosti č.p. 393 na parc.č. 673/1 2. Venkovní úpravy 3. Pozemky parc.č. 452/31, parc.č. 673/1, 673/2 a parc.č. 674/1, 674/2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Budova občanské vybavenosti č.p. 393 na parc.č. 673/1 2.1.1.1. Popis Jedná se o řadovou koncovou budovu, navazující na objekt garáží, která je umístěna podél veřejné komunikace vedoucí ulicí Ruskou. Budova sloužila jako restaurace s hernou, penzion a obsahovala jednu bytovou jednotku v podkroví. K datu místního šetření není objekt využíván, prostory objektu jsou ve zhoršeném stavu. Budova je podsklepená, se dvěmi nadzemními podlažími a podkrovím. V 1.PP se nachází technické zázemí restaurace a herny. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, obvodové konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy jsou s rovným podhledem, v 1.PP jsou stropy klenuté, krov je dřevěný. Střecha je sedlová se třemi vikýři, krytinou je asfaltový šindel. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou vápenné hladké, obklad je tvořen z kabřince do výšky 1.PP. Úpravy vnitřních povrchů jsou vápenné hladké, stěny jsou částečně obloženy dřevem. Schody jsou betonové, kryté PVC. Keramické obklady jsou ve všech sociálních zařízeních a v kuchyni, restauraci a v podkroví. Dveře jsou dřevěné, mezi 1.PP a 1.NP jsou protipožární, okna jsou dřevěná zdvojená, v restauraci v 1.NP jsou prosklené ocelové výkladce. Podlahy jsou tvořeny z keramické dlažby, PVC a koberci. Vytápění bylo ústřední plynové, ke dni místního šetření chybí kotel, osazeny jsou pouze radiátory, ohřev vody byl zajištěn plynovým kotlem. Do objektu jsou přivedeny přípojky elektroinstalace 220/380 V, plynovodu, vodovodu a kanalizace, ke dni místního šetření odpojené. Vnitřní hygienických zařízení tvoří splachovací WC, pisoáry, umyvadla a sprchové kouty. V kuchyni v 1.NP jsou dva plynové sporáky, v podkroví je také plynový sporák. Dispoziční řešení: 1.PP - 2 x technická místnost, chodba se schodištěm, 3 x pokoj, WC s umyvadlem, 1.NP - chodba se schodištěm, restaurace, herna, kuchyň, sociální zázemí pro muže a ženy, venkovní terasa, 2.NP - 5 x pokoj, chodba se schodištěm, 4 x sociální zázemí k pokojům, Podkroví - chodba se schodištěm, 5 x pokoj, kuchyň, koupelna, WC a půda. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: (13,00*9,50)+(9,50*2,75) = 149,63 m 2 1.NP: (13,00*9,50)+(9,50*2,75) = 149,63 m 2 2.NP: (13,00*9,50) = 123,50 m 2 Podkroví: (13,00*9,50) = 123,50 m 2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
Obestavěný prostor: 1.PP: ((13,00*9,50)*2,70)+((9,50*2,75)*2,70) = 403,99 m 3 1.NP: ((13,00*9,50)*3,75)+((9,50*2,75)*1,00) = 489,25 m 3 2.NP: ((13,00*9,50)*3,35) = 413,73 m 3 Podkroví se zastřešením: ((13,00*9,50)*3,93/2) +(((2,00*2,00*1,5)+( 2,00*2,00*0,65/2))/2)*3 = 253,63 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 561,00 m 3 2.1.1.3. Stáří a opotřebení Dle informací získaným od pana Veselého, pracovníka Stavebního úřadu města Dubí pochází objekt z roku 1886, původně se jednalo o obytný dům. Do 90.let minulého století byl objekt průběžně opravován a rekonstruován. V roce 1995 byl objekt zkolaudován na restauraci v 1.NP s technickým zázemím v 1.PP, s penzionem ve 2.NP a bytovou jednotkou v podkroví. V roce 1997 byla přistavěna terasa. Objekt není k datu místního šetření užíván ani udržován. Stavebně technický stav objektu je zhoršený, opotřebení je určeno odborným odhadem na 70 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 5 711,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 1 561 m 2 Výchozí reprodukční cena 5 711,- 1 561 m 3 = 8 914 871,- Kč Odpočet opotřebení 70 % = - 6 240 410,- Kč Součet = 2 674 461,- Kč Časová cena, CČ (po zaokrouhlení) 2 674 461,- Kč 2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se zejména o přípojky inženýrských sítí, chodník před budovou, zpevněnou plochu za domem, opěrnou zeď a oplocení. Komentář: věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky 2.1.3.1. Popis Oceňovaná budova občanské vybavenosti č.p. 393 se nachází na stavebním pozemku parc.č. 673/1 a na pozemku parc.č. 673/2 byla přistavěna terasa, oba pozemky jsou vedeny na listu vlastnictví jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemky jsou svažité s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Pozemek parc.č. 452/31 slouží jako chodník před budovou, je rovinatý a veden je na listu vlastnictví Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
jako ostatní plocha s využitím jako ostatní komunikace. Pozemek parc.č. 674/1 slouží jako zahrada, je rovinatý, umístěný za budovou a veden je na listu vlastnictví jako zahrada. Pozemek parc.č. 674/2 slouží jako zpevněná plocha dvora za objektem, je rovinatý a veden je na listu vlastnictví jako ostatní plocha se způsobem využití jako jiná plocha. Pozemky jsou oplocené a tvoří spolu jednotný funkční celek. Přístupné jsou ze zpevněné komunikace ulicí Ruskou a z částečně zpevněné komunikace na pozemku parc.č. 672, který je ve vlastnictví Města Dubí. 2.1.3.2. Výměry pro ocenění Jedná se o pozemky parc.č. 452/2, parc.č. 673/1, 673/2 a parc.č. 674/1, 674/2, které jsou zapsány v Katastru nemovitostí na LV č. 333 a jsou předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou tyto stavební pozemky: Parc.č. Výměra v m 2 452/31 36 673/1 244 673/2 27 674/1 210 674/1 144 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 661 m 2. 2.1.3.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena zasíťovaných stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 300,- až 900,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemků navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného intervalu, tj. 600,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 600,- Kč/m 2 Celková výměra 661 m 2 Obecná cena pozemků 600,- Kč/m 2 661 m 2 = 396 600,- Kč Obecná hodnota pozemků celkem zaokrouhleno 396 600,- Kč 2.1.4. Věcná hodnota celkem Stavby celkem Pozemky celkem Celkem HV 2 674 461,- Kč 396 600,- Kč 3 071 061,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 3 071 060,- Kč (slovy: třimilionysedmdesátjednatisícšedesát korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. 2.2.1. Příjmy Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: Protože objekt není dlouhodobě pronajatý na dobu určitou, byl pro výpočet příjmu z nájmu vypočten předpokládaný roční výnos z nájmu daného objektu. Nájemné je stanoveno s ohledem na lokalitu, současné právní vztahy, stavebně technický stav, dopravní obslužnost, velikost a příslušenství budovy občanské vybavenosti č.p. 393 restaurace s penzionem a bytovou jednotkou. Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potencionálními nájemci či podnájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojené s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, aj.). Výpočet předpokládaného ročního výnosu z restaurace a bytové jednotky Označení objektu Popis ploch Podlahová plocha [m 2 ] Restaurace a herna včetně technického zázemí v 1.PP technické zázemí v 1.PP 119,70 Nájemné [Kč/měsíc] Roční výnos [Kč/rok] restaurace a herna 119,70 15 000,00 180 000,00 Kč součástí restaurace 0,00 Kč Byt v podkroví bytová jednotka 5+1 98,80 6 500,00 78 000,00 Kč Celkem 258 000,00 Kč Vzhledem k tomu, že není na trhu v Dubí a okolí mnoho zájemců, kteří by mohli daný objekt obsadit a maximálně využít, musím počítat, že se nepodaří budovu občanské vybavenosti restaurace s penzionem a bytovou jednotku okamžitě pronajmout. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu z restaurace a bytové jednotky na 75 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry. Předpokládaný roční příjem z nájemného činí 258 000,- Kč 75 % = 193 500,- Kč/rok. Předpokládám, že uvažované uvedené nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu nebytových prostor v daném aktuálním stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem k současnému stavebně technickému stavu pronajatelných prostor, dispozičnímu stavu objektu a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Výpočet předpokládaného ročního výnosu z penzionu Označení objektu Počet lůžek Cena v Kč/lůžko Počet dní Roční výnos v Kč/rok Ubytování 10 300 365 1 095 000,00 Kč Celkem 1 095 000,00 Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
Poznámka: jednotková cena za lůžko a obsazenost penzionu byla zvolena na základě porovnání cen v obdobných objektech a na základě současného stavebně technického stavu pronajatelných prostor. Předpokládaná průměrná roční obsazenost lůžek činí 50 %. Dosahovaný roční příjem z ubytování je následující: Celkové předpokládané příjmy z celého objektu činí 1 095 000,- Kč 0,50 = 547 500,- Kč 741 000,- Kč/rok 2.2.2. Výdaje a) Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti byla navržena srovnáním a odborným odhadem na b) Pojištění nemovitostí Pojištění nemovitostí bylo navrženo srovnáním a odborným odhadem na c) Opravy a údržba Náklady na opravy a údržbu byly určeny srovnáním a odborným odhadem na 8 000,- Kč 15 000,- Kč 150 000,- Kč d) Náklady na provoz penzionu Při výpočtu nákladů na provoz penzionu vycházím z informací získaných od spoluvlastníka nemovitosti pana Šístka a z nákladů dosahovaných v porovnatelných objektech. Tyto náklady se pohybuji v rozpětí 30 až 50 % z celkových příjmů z ubytování. Pro daný případ jsou navrženy náklady ve středním pásmu, tedy na 40 % z celkových příjmů z ubytování. Náklady na provoz penzionu tedy činí: 547 500,- Kč 0,40 219 000,- Kč Výdaje ročně celkem 392 000,- Kč Poznámka: vzhledem k přesně neurčeným informacím týkajících se daně z nemovitostí, pojištění a nákladů na údržbu a opravy objektu byly tyto částky určeny srovnáním s obdobnými nemovitostmi. Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty příjmy ročně celkem 741 000,- Kč výdaje ročně celkem - 392 000,- Kč roční zisk 349 000,- Kč Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta: z 349 000 C V = --------- = --------------------- = 3 490 000,- Kč. i 0,10 kde značí: C V věčná renta z. konstantní zisk v dalších letech i kapitalizační míra setinná.. 10 % Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 9 až 11 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem z pronájmu byla stanovena kapitalizační míra ve středn+ím pásmu tohoto intervalu. Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Výnosová hodnota nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 3 490 000,- Kč (slovy: třimilionyčtyřistadevadesát korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Využití Popis Oceň. objekt Dubí 1 Dubí Restaurace a penzion, bytová jednotka Restaurace a penzion, bytová jednotka 2 Dubí Restaurace a penzion 3 Dubí Hotel s restaurací 4 Horní Krupka Restaurace a penzion 5 Bílina Restaurace, bytová jednotka řadový koncový objekt, podsklepený, se dvěmi nadzemními podlažími a obytným podkrovím, za budovou dvůr a zahrada, ve zhoršeném stavu, nevyužívané samostatně stojící budova, v 1.NP restaurace a technické zázemí, ve 2.NP pokoje pro ubytování a v podkroví bytová jednotka, velký pozemek se 4 bungalovy, garáže a parkoviště samostatně stojící budova, v 1.NP restaurace a bar a technické zázemí, ve 2.NP pokoje pro ubytování, za objektem pozemek ve svahu, parkování je možné kolem objektu samostatně stojící budova, v 1.NP je restaurace, vinárna a prostor pro diskotéku, ve 2.NP je hotel, parkovat je možné před objektem nebo za vraty v oploceném dvoře samostatně stojící budova restaurace s penzionem, s venkovním posezením za objektem, v objektu 3 apartmány a sauna, parkování na veřejném parkovišti budova v centru Bíliny, se dvěmi nadzemními podlažími, v 1.NP je nebytový prostor s možností využití jako restaurace, ve 2.NP je bytová jednotka 3+1 a podkroví je možné rozšířit na obytné Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13
Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K4 K5 K6 KC poloha velikost stav a vybavení jiné (pozemek) úvaha znalce Cena oceň objektu. Kč 1 5 600 000 0,75 4 200 000 1,00 1,00 1,08 1,07 1,07 1,24 3 387 097 2 4 000 000 0,75 3 000 000 1,00 1,00 1,08 1,06 1,07 1,22 2 459 016 3 3 600 000 0,75 2 700 000 1,00 1,00 1,08 1,04 1,06 1,19 2 268 908 4 7 900 000 0,75 5 925 000 0,99 0,98 1,09 1,02 1,07 1,15 5 152 174 5 2 400 000 0,75 1 800 000 0,98 0,98 1,02 0,98 1,00 0,96 1 875 000 Celkem průměr Kč 3 028 439 K1 K2 K3 K4 K5 K6 Minimum Kč 1 875 000 Maximum Kč 5 152 174 Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Poznámka: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 875 000,- Kč až 5 152 174,- Kč. Uvedený objekt má tyto kladné stránky: - dobrá poloha v městě Dubí (hlavní komunikace vedoucí z Teplic do Německa) Uvedený objekt má tyto slabší stránky: - objekt se nachází ve zhoršeném stavebně technickém stavu - zhoršené možnosti parkování přímo u objektu Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze. Všechny srovnávané objekty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný objekt občanské vybavenosti. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14
2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadaný objekt občanské vybavenosti se stavebními pozemky navržena na 3 028 439,- Kč. Obecná hodnota po zaokrouhlení 3 028 400,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění činí 3 028 400,- Kč (slovy: třimilionydvacetosmtisícčtyřista korun českých). 2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená: 2.1. Věcnou hodnotou 3 071 060,- Kč 2.2. Výnosovou metodou 3 490 000,- Kč 2.3. Srovnávací metodou 3 028 400,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 333 ze dne 20.5.2008 v k.ú. Dubí u Teplic uplatňována žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 333 ze dne 20.5.2008 pro k.ú. Dubí u Teplic v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy smluvními, nařízeními exekuce a exekučními příkazy nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Oceňovaná nemovitost se nachází ve zhoršeném stavebně technickém stavu, v objektu chybí kotel zajišťující vytápění a ohřev vody, objekt je již delší dobu nevyužívaný mimo běžnou údržbu. Všechny inženýrské sítě jsou ke dni místního šetření odpojeny. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita výnosová a srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tyto metody nejlépe popisují jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí budovy občanské vybavenosti č.p. 393 - restaurace a penzionu s jednou bytovou jednotkou nacházející se na pozemku parc.č. 673/1 a pozemků parc.č. 452/31, parc.č. 673/1, 673/2 a parc.č. 674/1, 674/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dubí u Teplic, obec Dubí, okres Teplice, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 333 vedeném u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 22.5.2008, po zaokrouhlení na: 3 300 000,- Kč (slovy: třimilionytřistatisíc korun českých) V Brně, dne 27. května 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1615/105/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 27. května 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18