ZNALECKÝ POSUDEK č. 3131-652/2016 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků v kat. území Strachoňovice a Černíč za účelem zpeněžení nemovitých věcí. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 2. 9. 2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 26 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Praze, 8. 9. 2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 778, 780, 782, 786/6, 809/1 a spoluvlastnického podílu o velikosti 2/32 na pozemcích parc. č. 361/1, 361/2, 361/3 vše v obci Strachoňovice, katastrální území Strachoňovice, okres Jihlava a dále pozemků parc. č. 419/1, 3120 v obci Černíč, katastrální území Černíč, okres Jihlava za účelem zpeněžení nemovitých věcí. 2. Základní informace k.ú. Strachoňovice Název předmětu ocenění: Pozemky v k.ú. Strachoňovice Adresa předmětu ocenění: Strachoňovice 588 56 Strachoňovice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Strachoňovice Katastrální území: Strachoňovice Počet obyvatel: 83 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 200,00 Kč/m 2 k.ú. Černíč Název předmětu ocenění: Pozemky v k.ú. Černíč Adresa předmětu ocenění: Černíč 588 56 Černíč Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Černíč Katastrální území: Černíč Počet obyvatel: 127 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2. 9. 2016. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z katastru nemovitostí ze dne 15. 8. 2016 - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 6. 9. 2016 - snímek katastrální mapy - výpis z elektronické formy lesních hospodářských osnov ze dne 6. 9. 2016 - územní plán obce Strachoňovice - fotodokumentace - inzerce na realitních webech 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 14 k.ú. Strachoňovice a LV č. 58 k.ú. Černíč Vlastnické právo Podíl 1/1 Nemovitosti: Pozemky parc. č. 778, 780, 782, 786/6, 809/1 v obci Strachoňovice, katastrální území Strachoňovice, okres Jihlava a dále pozemek parc. č. 419/1, 3120 v obci Černíč, katastrální území Černíč, okres Jihlava LV č. 15 k.ú. Strachoňovice Vlastnické právo Podíl 2/32 Nemovitosti: Pozemky parc. č. 778, 780, 782, 786/6, 809/1 v obci Strachoňovice, katastrální území Strachoňovice, okres Jihlava. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti LV č. 14 k.ú. Strachoňovice Pozemek parc. č. 778 o výměře 391 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako lesní pozemek. V lesních hospodářských osnovách je pozemek veden jako nezalesněná plocha ostatní plocha. Pozemek není zalesněn je ve skutečnosti využíván k zemědělské činnosti. Část pozemků parc. č. 780 o výměře asi 897 m 2, 786/6 o výměře asi 3.734 m 2, 809/1 o výměře asi 10.338 m 2 a celý pozemek 782 o výměře 2.180 m 2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako trvalý travní porost nebo orná půda a pozemky jsou využívány k zemědělské činnosti. Část pozemků parc. č. 780 o výměře asi 2.300 m 2, 786/6 o výměře asi 390 m 2 a 809/1 o výměře asi 3.900 m 2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako trvalý travní porost nebo orná půda a pozemky jsou využívány k zemědělské činnosti Dle územního plánu obce Strachoňovice jsou pozemky zařazeny do zóny SO plochy smíšené obytné a pozemky jsou určené k zastavění rodinnými domy. Pozemky lze napojit na elektřinu, vodovod a plyn. Celková výměra zemědělských pozemků činí 17.540 m 2. Celková výměra pozemků určených k zastavění činí 6.590 m 2. 3
Rozdělení pozemků parc. č. 780, 786/6 a 809/1 na zastavitelnou a zemědělskou plochu je pouze orientační. Hranice nejsou v terénu vytyčeny a vycházeli jsme tak pouze z územního plánu obce Strachoňovice, kde rovněž nejsou přesné hranice jednotlivých zón definované. LV č. 15 k.ú. Strachoňovice Pozemky parc. č. 361/1 o výměře 28.150 m 2, 361/2 o výměře 705 m 2 a 361/3 o výměře 29.462 m 2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako lesní pozemky a plní funkci lesa. Složení lesního porostu a jeho atributy jsou uvedeny níže v posudku. Celková výměra pozemků činí 58.317 m 2. Spoluvlastnický podíl na pozemcích činí 2/32. LV č. 58 k.ú. Černíč Pozemek parc. č. 419/1 o výměře 128 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako lesní pozemek a plní funkci lesa. Složení lesního porostu a jeho atributy jsou uvedeny níže v posudku. Pozemek parc. č. 3120 o výměře 78 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako orná půda a je využíván k zemědělské činnosti. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 2. 9. 2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 4
9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu k.ú. Strachoňovice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 14 1.2. Pozemky na LV č. 15 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 2.2. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/2 2.3. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno I 3.2. Věcné břemeno II k.ú. Černíč 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 58 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1 II) ocenění srovnávací metodou 1. Zemědělské pozemky 2. Lesní pozemky 3. Stavební pozemky 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. k.ú. Strachoňovice Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce II -0,02 6
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,939 Koeficient pp = IT * IP = 0,939 11 i = 2 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky na LV č. 14 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,939 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,939 = 0,939 6 i = 1 7
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 200,- 0,939 0,300 56,34 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda 780 2 300,00 56,34 129 582,- 9 odst. 4 trvalý travní porost 786/6 390,00 56,34 21 972,60 9 odst. 4 trvalý travní porost 809/1 3 900,00 56,34 219 726,- Stavební pozemky - celkem 6 590,00 371 280,60 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 778 391,00 4,08 4,08 1 595,28 orná půda 780 72914 897,00 4,22 4,22 3 785,34 orná půda 782 72914 2 180,00 4,22 4,22 9 199,60 trvalý travní 786/6 72914 31,00 4,22 4,22 130,82 porost trvalý travní 786/6 75011 3 703,00 4,04 4,04 14 960,12 porost trvalý travní 809/1 75011 2 194,00 4,04 4,04 8 863,76 porost trvalý travní porost 809/1 72914 8 144,00 4,22 4,22 34 367,68 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 17 540,00 m 2 72 902,60 Pozemky na LV č. 14 - zjištěná cena = 444 183,20 Kč 8
Ocenění 1.2. Pozemky na LV č. 15 Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 361/1 5P 6 700,00 5,48 5,48 36 716,00 lesní pozemek 361/1 5K 21 450,00 4,86 4,86 104 247,00 lesní pozemek 361/2 5P 500,00 5,48 5,48 2 740,00 lesní pozemek 361/2 5K 205,00 4,86 4,86 996,30 lesní pozemek 361/3 5K 29 462,00 4,86 4,86 143 185,32 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 58 317,00 m 2 287 884,62 Pozemky na LV č. 15 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 287 884,62 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 32 Pozemky na LV č. 15 - zjištěná cena = 17 992,79 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk ztepilý 4 600,00 18 2 9,00 100 % 8,26 7,43 34 178,00 borovice lesní 11 000,00 127 3 9,00 80 % 32,23 23,21 255 310,00 smrk ztepilý 11 000,00 127 3 9,00 20 % 61,48 11,07 121 770,00 smrk ztepilý 1 600,00 46 2 9,00 100 % 21,11 19,00 30 400,00 smrk ztepilý 2 000,00 86 3 10,00 100 % 41,64 41,64 83 280,00 smrk ztepilý 2 500,00 61 3 10,00 100 % 27,87 27,87 69 675,00 smrk ztepilý 5 900,00 31 3 10,00 100 % 9,64 9,64 56 876,00 Cena lesního porostu celkem: 651 489,00 Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 - celkem: 651 489,- Kč Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 - výchozí cena pro výpočet = 651 489,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 32 Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 - zjištěná cena = 40 718,06 Kč 9
2.2. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/2 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] borovice lesní 205,00 127 3 9,00 80 % 32,23 23,21 4 758,05 smrk ztepilý 205,00 127 3 9,00 20 % 61,48 11,07 2 269,35 smrk ztepilý 500,00 18 2 9,00 100 % 8,26 7,43 3 715,00 Cena lesního porostu celkem: 10 742,40 Lesní porost na pozemku parc. č. 361/2 - celkem: 10 742,40 Kč Lesní porost na pozemku parc. č. 361/2 - výchozí cena pro výpočet = 10 742,40 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 32 Lesní porost na pozemku parc. č. 361/2 - zjištěná cena = 671,40 Kč 2.3. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] borovice lesní 29 462,00 99 3 10,00 85 % 22,25 18,91 557 126,42 smrk ztepilý 29 462,00 99 2 10,00 15 % 47,26 7,09 208 885,58 Cena lesního porostu celkem: 766 012,00 Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3 - celkem: 766 012,- Kč Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3 - výchozí cena pro výpočet = 766 012,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 32 Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3 - zjištěná cena = 47 875,75 Kč 10
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno I Věcné břemeno zřizování a provozování vedení v rozsahu GP 79-519/2012 na pozemcích parc. č. 778 a 780 ve prospěch E.ON Distribuce, a.s., F.A. Garstnera 2151/6, České Budějovice 7, 37001, České Budějovice. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 1.3.2. Věcné břemeno II Věcné břemeno umístění a provozování elektrorozvodného zařízení v rozsahu GP 83-7176/2015 na pozemku parc. č. 778 ve prospěch E.ON Distribuce, a.s., F.A. Garstnera 2151/6, České Budějovice 7, 37001, České Budějovice. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 11
k.ú. Černíč 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky na LV č. 58 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 3120 78,00 3,83 40,00 5,36 418,08 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 78,00 m 2 418,08 Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 419/1 5O 128,00 7,08 7,08 906,24 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 128,00 m 2 906,24 Pozemky na LV č. 58 - zjištěná cena = 1 324,32 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] topol bílý 128,00 61 9 7,00 100 % 2,18 1,53 195,84 Cena lesního porostu celkem: 195,84 Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1 - zjištěná cena = 195,84 Kč 12
Rekapitulace výsledných cen dle cenového předpisu k.ú. Strachoňovice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 14 444 183,20 Kč 1.2. Pozemky na LV č. 15 17 992,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 462 176,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 40 718,10 Kč 2.2. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/2 671,40 Kč 2.3. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3 47 875,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 89 265,30 Kč k.ú. Strachoňovice celkem Věcná břemena 551 441,30 Kč 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno I 10 000,- Kč 1.3.2. Věcné břemeno II 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 20 000,- Kč k.ú. Strachoňovice po odečtení věcného břemene činí celkem: 531 441,30 Kč k.ú. Černíč 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 58 1 324,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 324,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1 195,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 195,80 Kč k.ú. Černíč celkem 1 520,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 532 961,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 532 960,- Kč 13
II) ocenění srovnávací metodou Metoda tržního srovnání je založena na srovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při srovnávání se u srovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě srovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů: Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny. Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. 1. Zemědělské pozemky (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Zemědělské pozemky č. K1 - poloha K2 - využití K3 - jiné Oceňovaný objekt Strachoňovice, Černíč, okres Jihlava zemědělská půda - 1 Peč, okres Jindřichův Hradec zemědělská půda - 2 Český Rudolec, okres Jindřichův Hradec zemědělská půda - 3 Peč, okres Jindřichův Hradec zemědělská půda - 14
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1m2 Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - využití K-3 jiné K-4 úvaha odhadce K1 x x K4 Cena oceňované nemovitosti odvozená ze srovnávacího 1 16 0,85 13,60 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 14 2 25 0,85 21,25 1,05 1,00 1,00 1,10 1,16 18 3 15 0,85 12,75 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 13 Celkem průměr 15 Minimum 13 Maximum 18 Směrodatná výběrová odchylka - s 3 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 12 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 18 K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K3 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné nemovitosti se stejným využitím. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu 1 m 2 nemovitosti na 15 Kč Výměra pozemků * 17 618 m 2 1. Zemědělské pozemky - celkem = 264 270 Kč 15
2. Lesní pozemky (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Lesní pozemky č. K1 - poloha K2 - využití K3 - jiné Oceňovaný objekt Strachoňovice, Černíč, okres Jihlava lesní pozemky menšinový spoluvlastnický podíl 1 Žirovnice, okres Pelhřimov lesní pozemky většinový spoluvlastnický podíl 2 Český Rudolec - Matějovec, okres Jindřichův Hradec lesní pozemky výhradní vlastnictví 3 Dolní Vilímeč, okres Jihlava lesní pozemky výhradní vlastnictví č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1m2 Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - využití K-3 jiné K-4 úvaha odhadce K1 x x K4 Cena oceňované nemovitosti odvozená ze srovnávacího 1 22 0,85 18,70 1,05 1,00 1,10 1,00 1,16 16 2 25 0,85 21,25 0,95 1,00 1,20 1,00 1,14 19 3 24 0,85 20,40 1,00 1,00 1,20 1,00 1,20 17 Celkem průměr 17 Minimum 16 Maximum 19 Směrodatná výběrová odchylka - s 1 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 16 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 19 K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K3 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné nemovitosti se stejným využitím. Lokality jsou srovnatelné. 16
Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu 1 m 2 nemovitosti na 17 Kč 2. a) Výměra pozemků na LV č. 15, k.ú. Strachoňovice * 58 317 m 2 Lesní pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 991 389,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 32 2. a) Lesní pozemky - celkem = 61 961,81 Kč 17 Kč 2. b) Výměra pozemků na LV č. 58, k.ú. Černíč * 128 m 2 2. b) Lesní pozemky - celkem = 2 176,-- Kč 2. a) Lesní pozemky na LV č. 15, k.ú. Strachoňovice - celkem 61 961,81 Kč 2. b) Lesní pozemky na LV č. 58, k.ú. Černíč - celkem + 2 176,-- Kč 2. Lesní pozemky - celkem = 64 137,81 Kč 2. Lesní pozemky celkem po zaokrouhlení = 64 140,00 Kč 17
3. Stavební pozemky Stavební pozemky č. K1 - poloha K2 - využití K3 - velikost K4 inž. sítě K5 - jiné Oceňovaný objekt Strachoňovice, Černíč, okres Jihlava pozemek určený územním plánem k zastavění 6.590 m2 elektřina, voda, plyn na hranici pozemku - 1 Kostelní Myslová, okres Jihlava stavební pozemek 1.224 m2 elektřina, voda, plyn na hranici pozemku - 2 3 Žatec, okres Jihlava stavební pozemek 1.417 m2 Dačice - Lipolec, okres Jindřichův Hradec stavební pozemek 4.669 m2 veškeré IS na hranici pozemku - elektřina na hranici pozemku, hlubinný vrt na pozemku - č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1m2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - využití K3 - velikost K3 - inž.sítě K4 - jiné K5 úvaha odhadce K1 x x K5 Cena oceňované nemovitosti odvozená ze srovnání 1 212 0,85 180,20 1,01 1,20 1,15 1,00 1,00 1,00 1,21 149 2 243 0,85 206,55 1,07 1,20 1,15 1,10 1,00 1,00 1,41 146 3 227 0,85 192,95 1,06 1,20 1,05 0,90 1,00 1,10 1,26 153 Celkem průměr 149 Minimum 146 Maximum 153 Směrodatná výběrová odchylka - s 4 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 146 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 153 K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K3 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné nemovitosti s podobným využitím. Lokality jsou srovnatelné. 18
Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávaných nemovitostí se přikláníme spíše k hodnotám pozemků umístěných v menších obcích a stanovujeme srovnávací hodnotu 1 m 2 nemovitosti na 150 Kč Výměra pozemku * 6 590 m 2 3. Stavební pozemky - celkem = 988 500 Kč Rekapitulace výsledných cen dle srovnávací metody Ocenění pozemků 1. Zemědělské pozemky 264 270,00 Kč 2. Lesní pozemky 64 140,00 Kč 3. Stavební pozemky 988 500,00 Kč Ocenění pozemků celkem 1 316 910,- Kč 19
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu Pozemky v katastrálním území Strachoňovice a Černíč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Pozemky v katastrálním území Strachoňovice a Černíč 532 960 Kč 1 316 910 Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí, kdy neuvažujeme zástavní práva, exekuční nařízení váznoucí na nemovitosti a ani jiné mimořádné okolnosti se přikláníme ke srovnávací metodě, které dáváme váhu 80 % a stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 8. 9. 2016 D. Znalecká doložka 1.160.000,-Kč Slovy: Jedenmilionstošedesáttisíc korun Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3131-652/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy I. Výpis z katastru nemovitostí II. Vyobrazení v katastrální mapě III. Výpis z lesních hospodářských osnov IV. Územní plán - výřez V. Fotodokumentace VI. Srovnávané nemovitosti 20
II. Vyobrazení v katastrální mapě LV 14, k.ú. Strachoňovice 28
LV 15, k.ú. Strachoňovice 29
LV 58, k.ú. Černíč 30
III. Výpis z lesních hospodářských osnov Lesní porost na části pozemků parc. č. 361/1 a 361/2, k.ú. Strachoňovice Lesní porost na části pozemků parc. č. 361/1 a 361/2, k.ú. Strachoňovice Lesní porost na části pozemku parc. č. 361/1, k.ú. Strachoňovice 31
Lesní porost na části pozemku parc. č. 361/1, k.ú. Strachoňovice Lesní porost na části pozemku parc. č. 361/1, k.ú. Strachoňovice Lesní porost na části pozemku parc. č. 361/1, k.ú. Strachoňovice 32
Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3, k.ú. Strachoňovice Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1, k.ú. Černíč 33
IV. Územní plán - výřez 34
V. Fotodokumentace LV č. 14, k.ú. Strachoňovice 35
LV č. 15, k.ú. Strachoňovice 36
LV č. 58, k.ú. Černíč 37
VI. Srovnávané nemovitosti a. Zemědělské pozemky 38
39
40
b. Lesní pozemky 41
42
43
c. Stavební pozemky 44
45
46