ZNALECKÝ POSUDEK č. 3420/140/2016 O ceně obvyklé zahrady č. parc. 411/11 v obci Hradec Králové, katastrální území Kluky. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: 28776836 Černilov 396 503 43 Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem dobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 14.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602 411 603 e-mail: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 14.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětných nemovitosti za účelem dobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zahrada č. parc. 411/11 Adresa předmětu ocenění: Hradec Králové 500 08 Hradec Králové Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Kluky Počet obyvatel: 92 808 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 920,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.11.2016 za přítomnosti bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký pracoviště Hradec Králové LV č.20826 Snímek pozemkové mapy k.ú. Kluky Mapa Hradce Králové Mapa územního plánu města Hradce Králové Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem Fotodokumentace pořízená znalcem. kraj, Katastrální 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 20826 + Tomáš Koutecký, posledním bytem Československé armády 408/51, Hradec Králové k 1/2 z celku Martin Koutecký, bytem Chaty č.e. 104, Roudnička, Hradec Králové k 1/2 z celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 20826 ke dni 11.10.2016 6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec nemovitost prohlédl z venkovní strany a pořídil fotodokumentaci. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. - 2 -
Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika nemovitosti: Předmětná nemovitost se nachází v okrajové části města Hradce Králové u rybníku Cikán, mezi ulicemi K Cikánu a Jasanová. Přístup k předmětnému pozemku je po nezpevněné polní cestě, kde jsou vybudovány pouze elektrická síť a telekomunikační síť. Ostatní sítě nejsou vybudovány. Lokalita se nachází v bezprostřední blízkosti lesního porostu, navazuje na zastavěnou rezidenční část města a nachází se ve stabilizované oblasti určené dle platného územního plánu k zástavbě chatami a chatovými osadami. docházkové vzdálenosti k vybudované infrastruktuře, která je v dané části pouze základní do deseti minut chůze v rozšířené infrastruktuře je oblast odkázána na MHD a dojezdové vzdálenosti do 3 km. Jedná se část města, která je určena k rekreačním účelům a je takto využívána dlouhodobě. Negativní vlivy se neprojevují. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí, které jsou nabízeny na realitním trhu a dále čerpáno z databáze znalce. Nabídka pozemků obdobné velikosti a stavu je omezená a proto jsou vybrány nemovitosti v blízkém okolí a jsou použity pouze pro srovnání! Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada č. parc. 411/11 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00-3 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II 0,00 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,910 Koeficient pp = I T * I P = 0,910 1. Ocenění pozemků 11 i = 2 1.1. Zahrada č. parc. 411/11 Zahrada v obci Hradec Králové, katastrálním území Kluky. Pozemek není zastavěn stavbami, nenacházejí se na něm žádné trvalé porosty, kromě keřů a náletových dřevin. Pozemek je nepravidelného tvaru v mírně svažitém terénu s možností přístupu z nezpevněné komunikace - polní cesty. V dané lokalitě je vybudovaná elektrická a telekomunikační síť. Pozemek je z uliční strany oplocený drátěným pletivem, ale není vybudovaný přístup z této komunikace. Dle platného územního plánu se nachází ve stabilizované lokalitě určené k zástavbě chatami a chatovými osadami. V jeho okolí jsou postaveny rekreační chaty. - 4 -
Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,910 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - nevhodný tvar k samostatnému zastavění 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,970 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,970 * 0,910 = 0,883 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 1 920,- 0,883 0,300 508,61 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 zahrada 411/11 197,00 508,61 100 196,17 Stavební pozemek - celkem 197,00 100 196,17 Zahrada č. parc. 411/11 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 100 196,17 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Zahrada č. parc. 411/11 - zjištěná cena = 50 098,09 Kč - 5 -
C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Na základě porovnání s jednotlivými nemovitostmi nabízenými na realitním trhu v daném místě a čase, informacemi získanými od jednotlivých realitních kanceláří a z databáze znalce navrhuji obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti takto: za jeden metr čtverečný navrhuji hodnotu ve výši 800,- Kč a to s ohledem na tvar pozemku, jeho přístupnost a možnosti jeho využití, připojení na jednotlivé inženýrské sítě v dané lokalitě vybudované. zahrada č. parc. 411/11 o výměře 197 m 2 * 800,- Kč/m 2 = 157 600,- Kč 157 000,- Kč / 2 = 78 800,- Kč Vlastnický podíl určený k dobrovolné dražbě stanovuji na hodnotu 78 000,- Kč Navrhuji obvyklou hodnotu 1/2 ve výši 78 000,- Kč Slovy: sedmdesátosmtisíckorunčeských. V Hradci Králové 14.11.2016 Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3420/140/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3420/140/2016. - 6 -