Znalecký posudek číslo 1859-094/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/36 rodinného domu č.pop. 1734, ul. Lidická 32, na pozemku parc. č.3121 v obci Prostějov, okres Prostějov na k.ú. Prostějov včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc. č. 3121 a 3122 včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsáno na LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 27.04.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 1116/06 55 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 27.04.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 36 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 17.05.2011
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 8 2.2. Výnosová hodnota 9 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 10 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 12 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 1116/06-55, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Grydilové Jany, Lisické Věry, Polákové Dany, Prachaře Lea, SJM Suchomela Jana a Suchomelové Lenky a Zbořilové Soni ze dne 10.02.2011, podepsán JUDr. Petr Kocián,v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1960 ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 1116/06-55, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/36 nemovitostí zapsaných na LV č. 1960 ve vlastnictví Grydilové Jany, Lisické Věry, Polákové Dany, Prachaře Lea, SJM Suchomela Jana a Suchomelové Lenky a Zbořilové Soni - rodinný dům č.pop. 1734 v Prostějově, Lidická ul. na parc.č.3121 včetně součástí a příslušenství s pozemky parc.č.3121 a 3122 ze dne 10.02.2011, podepsán JUDr. Petr Kocián,v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov, vyhotovený ČÚZ a K SCD dne 10.02.2011, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne 27.04. 2011, prohlídku umožnili spoluvlastníci nemovitostí; 4. Znalecký posudek z roku 1993 o ceně nemovitosti RD na Lidické ulici č.or.32 vypracoval Ing. F. Kocourek; 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců; 6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 27.04.2011; 7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje; 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění; 9. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění; 10. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/36 rodinného domu č.pop. 1734 v Prostějově, ul. Lidická 32, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 3121 s pozemky parc.č.3121 a 3122, vše zapsáno na LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov, včetně všech součástí a příslušenství k.ú. Prostějov, okres Prostějov. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 1960 pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 27.04. 2010. Informace o nemovitosti Vlastník Grydilová Jana, Vranovice 68, Vranovice Kelčice, 798 08 Kelčice podíl 1/36 Lisická Věra, sídl. Svobody 3509/10, Prostějov 796 01 Prostějov 1 podíl 9/36 Poláková Dana, Na příhoně 2217/9, Prostějov, 796 01 Prostějov 1 podíl 1/36 Prachař Leo, Okružní 3212/91, Prostějov 796 01 Prostějov 1 podíl 1/3 SJM Suchomel Jan a Suchomelová Lenka, Komenského 60/2 Prostějov, 796 01 Prostějov 1 podíl 1/3 Zabořilová Soňa, Dolní 3780/28, Prostějov, 796 01 Prostějov 1 podíl 1/36 LV č. 1960 Katastrální území Prostějov ( 733491) Obec, okres Prostějov (589250), Prostějov (CZ0713) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 1734 na parc.č. 31211-234 m 2, LV č. 1960 parc.č. 3121 234m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 3122 188m 2 zahrada Způsob ochrany parc.č 3122 zemědělský půdní fond BPEJ 188m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 27.04.2011. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 27.04.2011. Prohlídku umožnili spoluvlastníci nemovitosti paní Jana Grydilová, Poláková Dana, paní Prachařová a pan Prachař (syn), paní Lenka Suchomelová, pan Jan Suchomel. Povinná paní Zabořilová Soňa, se nedostavila. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníků při místním šetření není žádná nájemní smlouva. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1960 ze dne 10.02.2011 pro k.ú. Prostějov v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 1734 v kat.ú. Prostějov včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 3121 s pozemky parc.č. 3121 a 3122 v k.ú. Prostějov zapsáno na LV č. 1960, v okrese Prostějov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinný dům č.pop. 1734 včetně součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 3121 a 3122 v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Prostějov je okresní město v Olomouckém kraji. Nachází se na západním okraji úrodné roviny Hané, v severní části Hornomoravského úvalu, východně od Drahanské vrchoviny. Město se rozkládá ve výši 225 metrů nad mořem, v jeho blízkosti protékají potoky Hloučela a Romže. Město má 46 346 obyvatel, má 8 místních částí a 9 katastrálních území. Prostějov je křižovatkou silnic II. tř. a po východním okraji města vede rychlostní silnice od dálnice D1 do Olomouce R 46. Železniční spojení mezi Brněm a Olomoucí doplňuje další trať směr severozápad Kostelec na Hané a Konice. Prostějov má velmi dobrou občanskou vybavenost, má autobusové spojení všech městských částí MHD. V Prostějově je v současné době významný zejména průmysl textilní, strojírenský a potravinářský. Rodinný dům se nachází mimo historické jádro směrem jihovýchodním v širším centru města. Ulice Lidická směřuje od severu z Petrského náměstí na okraji historického jádra z kruhového objezdu směrem na jih. Tato dlouhá ulice končí na okraji města u hřbitova, kde končí podél silnice R Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 46. Rodinný dům stojí uprostřed bloku mezi ulicemi Studentskou a Dobrovského po pravé straně směrem od centra města. Za zahradami rodinných domů je sportovní areál s velkým hřištěm. Na protější straně ulice za rodinnými domy je v celém bloku armádní areál. Směrem na sever u ulice Studentské je vedle sportovního areálu gymnasium a ZŠ. Rodinný dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou a nevyužitým půdním prostorem. Po levé straně směrem od ulice je za RD dvorní křídlo. Tento prostor sloužil jako výměnek. Vchod do domu je vraty uprostřed a po stranách byly dva byty 1+1, ve dvoře pak byla další místnost. Před domem je dlážděný veřejný chodník a pás trávy s vysázenými stromy. Silnice je s živičným povrchem obousměrná. Zděný přízemní domek nemá žádné příslušenství, suchý WC je mimo objekt RD ve dvoře. Průjezd do dvora je uprostřed a po stranách jsou dvě části s původními jednotkami 1+1. Ve dvorním křídle je jedna místnost (výměnek). Celý prostor včetně průjezdu je v dezolátním stavu, staticky narušený, 30 let nebyl obýván. Ve dvoře je kromě dvorního křídla je malý chlév zděný, s pultovou střechou. Zahrada je oddělena od dvora plotem z drátěného pletiva a je obhospodařovaná. Popis rodinného domu : Konstrukce a vybavení Popis Základy základy kámen, bez hydroizolace Podezdívka není Zdivo cihelné Stropy dřevěné trámové, Krov, střecha dřevěný krov sedlová střecha Krytina pálená taška Komíny - Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech - žlab a svod Vnitřní omítky vápenná hladká, místy bez omítek Úprava vnějších povrchů vápenná hladká nebo bez omítky směrem do dvora Vnitřní obklady ne Vnější obklady ne Schody ne Dveře dřevěné dveře nebo bez dveří Vrata plechová do ulice i do dvora Okna dvojitá dřevěná bez skel obitá prkny Podlahy obytných beton nebo žádné místností Podlahy ostatních průjezd prkna - nepojízdné místností Vytápění ne Elektroinstalace ne Bleskosvod ne Rozvod vody ano Zdroj teplé vody ne Instalace plynu ne Kanalizace ne Vybavení kuchyní není Vnitřní hygienické není vybavení Záchod 1x suchý ve dvoře Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 Plocha 1.NP = 8,99 x 9,94 + 4,10 x 8,20 = 122,98m 2 Zděný chlívek 1,86 x 2,80 = 5,21m 2 Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu cca 120let, dlouhodobě bez údržby. Sanační práce prováděné před 30 lety byly prováděny z důvodů statické narušenosti obvodového zdiva a stropu. Místnosti jsou zaplněny starým vyřazeným nábytkem nebo odloženými věcmi. Opotřebení je maximální, domek není vhodný pro sanaci. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 95 %. Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 1734 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 3121 v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 1960. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 uliční část 8,99 9,94 3,00 89,36 268,08 dvorní křídlo 4,10 8,20 2,50 33,62 84,05 zastřešení 8,99 9,94 1,50 89,36 134,04 sklad 1,86 2,80 2,50 5,21 13,02 Celkem 1.NP 217,55 499,19 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 1 698,80 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 1 699,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 1 699,00 Výměra objektu m 3 499,19 Výchozí cena Kč 848 124,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 848 124,00 Opotřebení % 95,00 Kč -805 718,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 42 406,00 2.1.2. Venkovní úpravy Zpevněná plocha dvora z betonové mazaniny 52m 2, stáří 21 let. Chodník z kamene v zahradě 17,92m 2, stáří 30 let Plotová vrátka z ocelových profilů 1kus, stáří 33 let Plotová vrátka v ocel. rámu drátěná výplň stáří 33 let Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky Pozemky pod RD a kolem něho i zahrada jsou ve vlastnictví majitelů zapsaných na LV č. 1960. Pozemky jsou v rovině a je možnost napojení pozemků na všechny inženýrské sítě. Jsou to tyto pozemky: parc.č. 3121 - výměra pozemku 234m 2 zastavěná plocha a nádvoří ( na LV č. 1960) parc.č. 3122 - výměra pozemku 188m 2 zahrada ( na LV č. 1960) Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 1000,- až 2500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 1500,- Kč/m2. Jednotková cena stavebního pozemku 1500,- Kč/m 2 Celková výměra 422 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 1500,- Kč/m 2 422 m 2 = 633 000,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 633 000,- Kč 2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky Celkem VH 42 406,- Kč 633 000,- Kč 675 406,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 675 000,- Kč 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 1734 Popis Jedná se rodinný dům ve velmi špatném technickém stavu, přízemní rodinný dům nepodsklepený. Dále je zde chlívek a zděná kůlna. Za domem je menší zahrada a pře domem veřejný chodník. Stáří domu cca 120let, dlouhodobě je dům bez údržby. všechny sítě v ulici před rodinným domem. 2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Prostějova jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. objekt Prostějov, Lidická 4+1 ne RD k rekonstrukci, pozemek 422m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Vrahovice 1+1 ne RD k rekonstrukci, pozemek 385m2 2 Prostějov 5+1 ano starší RD, průměrný stav, pozemky 600m2 3 Drozdovice 2+1 ne RD k rekonstrukci, pozemek 109m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 980 000 0,80 784 000 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,95 0,77 1 018 182 2 1 999 000 0,75 1 499 250 1,00 1,10 1,05 1,50 1,10 1,05 2,00 749 625 3 795 000 0,80 636 000 0,90 0,95 0,90 1,05 0,80 0,95 0,61 1 042 623 Celkem průměr Kč 936 810 Minimum Kč 749 625 Maximum Kč 1 042 623 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,80-0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 749 625,- Kč až 1 042 623,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : v centru okresního města na vedlejší málo frekventované ulici možnost napojení na inženýrské sítě Uvedený RD má tyto slabší stránky : dům je vhodný k sanaci, staticky narušený, neobyvatelný bez inženýrských sítí Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro rodinný dům s pozemky je navržená na 936 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 936 000,- Kč (slovy : devětsettřicetšesttisíc korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti 1/36 činí : 936 000Kč/36 = 26 000 Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1960 ze dne 11. 02.2011 pro k.ú. Prostějov v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 1960 ze dne 10. 02. 2011 pro k.ú. Prostějov v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení spoluvlstníků na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaném rodinném domě se dle předložených dokladů nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům a pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/36 rodinného domu č.pop. 1734 v Prostějově, ul. Lidická 32, obec Prostějov, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 3121 s pozemky parc. č. 3121 a 3122, vše zapsáno na LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 27.04.2011 po zaokrouhlení na : 26 000,- Kč (slovy : dvacetšesttisíc korun českých). V Brně, dne 17.05. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici Znalecký posudek č. 1859-094/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1859-094/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Katastrální mapa
Plán města
Rodinný dům č. pop. 1734, Lidická 32, Prostějov Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 1734 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 1734 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 1734, Lidická 32, Prostějov Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Zahrada Foto č. 4 : Průjezd fotodokumentace strana 2
Rodinný dům č. pop. 1734, Lidická 32, Prostějov Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : Dvorní křídlo Foto č. 6 : Dvorní křídlo fotodokumentace strana 3