Znalecký posudek číslo 2074/39/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na objektu jiné stavby č.p. 179 nacházejícím se na pozemku parc.č. 1099 a na pozemcích parc.č. 1099 a 1100 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Želatovice, obec Želatovice, okres Přerov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 332. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137EX 5956/06-177 Oceněno ke dni : 2.3.2010 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 18 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 28.4.2010
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota nemovitostí 6 2.2. Výnosová hodnota nemovitostí 10 2.3. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 13 2.4. Závěrečná rekapitulace 15 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 16 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 332) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: 1.d.: 1.e.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 332, k.ú. Želatovice, vyhotovený dne 27.11.2009 dálkovým přístupem. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Želatovice v měřítku 1 : 1000 ze dne 27.11.2010, mapový list Kroměříž 2-0/21, vyhotovená dálkovým přístupem. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 2.3.2010 za účasti pana Adolfa Skácela a jeho syna. Mapa města a okolí. 1.f.: Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb.. 1.g.: Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a od pana Adolfa Skácela (tel.: 736480544, spoluvlastník nemovitostí). 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 2.3.2010. 1.ch.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.olomouckereality.cz). 1.i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137EX 5956/06-177 ze dne 27.11.2009. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na objektu jiné stavby č.p. 179 nacházejícím se na pozemku parc.č. 1099 a na pozemcích parc.č. 1099 a 1100 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Želatovice, obec Želatovice, okres Přerov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 332. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 332 pro k.ú. Želatovice ze dne 27.11.2010 a to k datu místního šetření, tj. k 2.3.2010. Informace o nemovitosti Vlastník Skácel Adolf, Palackého 684/13, Přerov I-Město, 750 02 Přerov 2, podíl 1/3, Skácel Rostislav, tř. 17. listopadu 327/6, Přerov I-Město, 750 02 Přerov 2, podíl 1/3, Skácelová Sandra, Široká 69/14, Přerov VI-Újezdec, 750 02 Přerov 2, podíl 1/3. LV č. 332 Katastrální území Želatovice (kód 795801) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana - Želatovice (523640), Přerov (CZ0714) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Želatovice, 179, jiná stavba, 675 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh 1099, 675 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 1100, 4389 m 2, ostatní plocha Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od objednatele posudku a od pana Adolfa Skácela (tel.: 736480544, spoluvlastník nemovitostí). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od povinného pana Adolfa Skácela (tel.: 736480544, spoluvlastník nemovitostí) nebyly k datu ocenění na objektu uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Objekt využívají spoluvlastníci pro svoji podnikatelskou činnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 332 ze dne 27.11.2009 pro k.ú. Želatovice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 332). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 332 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Želatovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 332 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Želatovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitostí jiná stavba č.p. 179 se nachází v okrajové části Želatovic nedaleko komunikace č.150 z Přerova na Domaželice po levé straně v sousedctví fotbalového hřiště a bývalého areálu zemědělského družstva. Jedná se o samostatně stojící objekt se dvěmi nadzemními podlažími a plochou střechou nad hlavní části a střechou sedlou nad části přístavby. Objekt byl původně využíván jako velkokapacitní jídelna pro zemědělské družstvo, v současné době objekt slouží pro provoz pěstitelské pálenice (výroba alkoholických a nealkoholických nápojů). Stáří objektu je dle získaných informací od pana Skácela Adolfa 25 let, v průběhu životnosti prošel částečnými úpravami a rekonstrukcemi. Přístup k objektu je umožněn po místní zpevněné komunikaci. Nemovitost je tedy tvořena budovou č.p. 179 umístěnou na pozemku parc.č. 1099, venkovními úpravami (zejména přípojkami inženýrských sítí, zpevněnými plochami, drobnými stavbami a oplocením) a pozemky parc.č. 1099 a 1100. Pozemky jsou mírně svažité s napojením na veškeré inženýrské sítě. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Jiná stavba č.p. 179 2. Sklad 3. Venkovní úpravy 4. Pozemky parc.č. 1099 a 1100 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Jiná stavba č.p. 179 2.1.1.1. Popis Jedná se o řadový samostatně stojící, nepodsklepený objekt se dvěmi nadzemními podlažími a plochou střechou nad hlavní části a sedlovou nad části přístavby. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou v 1.NP zděné, 2.NP je tvořeno technologii Okál (opláštění z azbestocementových desek). Plochá střecha je krytá lepenkou, střecha je sedlová má krytinu taškovou s pozinkovanými klempířskými konstrukcemi. Stropy objektu mají rovné podhledy. Vnitřní a vnější omítky jsou vápenné. Vnitřní obklady jsou keramické, schodiště je ocelové s dlážděnými nášlapy. Dveře v objektu jsou dřevěné plné i prosklené do ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy místností jsou betonové, dlážděné a koberce. Vytápění v objektu je ústřední plynové včetně ohřevu vody v zásobníku. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220/380 V. Zdrojem vody je veřejný vodovod, odpady jsou odváděny přes čističku odpadních vod do veřejné kanalizace, plyn je v objektu rozveden. Vnitřní hygienické zařízení tvoří sprchové kouty, umyvadla a splachovací WC. Na objektu je instalován bleskosvod. V objektu je instalován zabezpečovací systém a nákladní výtah. Dispoziční řešení : - 1.NP sklady, kancelář, pálenice, myčka, - 2.NP vstupní část, spojovací chodby, kanceláře, sociální zařízení, šatny, výrobní prostory, sklady a celní prostor. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (15,10*32,70)+(5,0*9,70)+(1,50*6,70)+(1,70*20,5) = 587,17 m 2 9,90*9,50 = 94,05 m 2 (6,90*3,80)+(2,60*6,30) = 42,60 m 2 2.NP: (15,10*32,70)+(5,0*9,70)+(1,70*8,40) = 556,55 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 587,17 m 2 3,50 m 2 055,09 m 3 94,05 m 2 4,00 m 376,20 m 3 42,60 m 2 3,30 m 140,58 m 3 2.NP: 556,55 m 2 4,26 m 2 370,90 m 3 Součet 1 280,37 m 2 4 942,77 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
Obestavěný prostor: 1.NP: ((15,10*32,70)+(5,0*9,70)+(1,50*6,70)+(1,70*20,5))* = 2 055,09 m 3 (3,50) (9,90*9,50)*(4,00) = 376,20 m 3 ((6,90*3,80)+(2,60*6,30))*(3,30) = 140,58 m 3 2.NP: ((15,10*32,70)+(5,0*9,70)+(1,70*8,40))*(4,26) = 2 370,90 m 3 Zastřešení: (6,90*3,80)*1,50/2+(2,60*6,30)*1,50 = 44,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 4 987,01 m 3 2.1.1.3. Stáří a opotřebení Dle získaných informací od pana Adolfa Skácela je stáří objektu 25 let. V průběhu životnosti prošel částečnými rekonstrukcemi a úpravami, v posledních letech a to v roce 1995 1996 byly provedeny opravy podlah, oprava vytápění a průběžně opravy a provedení zpevněných ploch. Stavebně technický je dobrý, údržba je na průměrné úrovni, opotřebení je určeno odborným odhadem na 30 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2010/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 5 863,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 4 987,01 m 3 Výchozí reprodukční cena 5 863,- Kč 4 987,01 m 3 = 29 238 839,- Kč Odpočet opotřebení 30 % = - 8 771 652,- Kč Součet = 20 467 187,- Kč Časová cena, CČ 20 467 187,- Kč 2.1.2. Sklad 2.1.2.1. Popis Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený sklad umístěný za hlavním objektem na pozemku parc.č. 1100. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce je tvořena ocelovou obloukovou konstrukcí s plachtovým zastřešením. Podlaha je betonová, vrata jsou ocelová. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220 V (osvětlení). Objekt je bez dalšího vybavení. Dispoziční řešení : - volný skladovací prostor. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 12,06*30,00 = 361,80 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (12,06*30,00)*5,80 = 2 098,44 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 098,44 m 3 2.1.2.3. Stáří a opotřebení Dle získaných informací od pana Adolfa Skácela je stáří objektu 15 let. Stavebně technický je zhoršený (krycí plachta je roztržená), údržba je zanedbaná, opotřebení je určeno odborným odhadem na 50 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2010/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 2 981,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 2 098,44 m 3 Výchozí reprodukční cena 2 981,- Kč 2 098,44 m 3 = 6 255 450,- Kč Odpočet opotřebení 50 % = - 3 127 725,- Kč Součet = 3 127 725,- Kč Časová cena, CČ 3 127 725,- Kč 2.1.3. Venkovní úpravy Jedná se zejména o přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, drobné stavby a oplocení. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.4 Pozemky parc.č. 1099 a 1100 2.1.4.1. Popis Jedná s o mírně svažité pozemky směrem k příjezdové komunikaci, pozemek parc.č. 1099 je zcela zastavěn hlavním objektem s přístavbami a pozemek parc.č. 1100 tvoří oplocené okolí hlavní stavby. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
2.1.4.2. Výměry pro ocenění Parc.č. Výměra v m 2 1099 675 1100 4 389 Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 332 z Katastru nemovitostí činí celkem 5 064 m 2. 2.1.4.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 150,- až 300,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 200,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebního pozemku 200,- Kč/m 2 Celková výměra stavebního pozemku zapsaného na LV č. 332 5 064 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 200,- Kč/m 2 5 064 m 2 = 1 012 800,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 1 012 800,- Kč 2.1.5. Věcná hodnota celkem Jiná stavba č.p. 179 Sklad Pozemky Celkem HV 20 467 187,- Kč 3 127 725,- Kč 1 012 800,- Kč 24 607 712,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 24 607 700,- Kč (slovy : dvacetčtyřimilionušestsetsedmtisícsedmset korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. 2.2.1. Příjmy Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : Na základě informací získaných od povinného pana Adolfa Skácela (tel.: 736480544, spoluvlastník nemovitostí) nebyly k datu ocenění na objektu uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Objekt využívají spoluvlastníci pro svoji podnikatelskou činnost. Vzhledem k výše uvedenému není možno stanovit výši nájemného u nebytových prostor podle nájemních smluv a proto navrhuji výši nájemného u nebytových prostor v objektu na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti. Jako podklad pro výpočet ročního výnosu a z něho odvozeného ročního zisku jsem použil informace z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a z ekonomického porovnání s obdobnými nemovitostmi. V ocenění jsem kalkuloval s místně obvyklými ekonomickými parametry. Na základě těchto informací jsem odvodil následující : Výpočet předpokládaného ročního výnosu Popis prostor Podlaží objektu Podlahová plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/rok/m 2 ] Roční výnos [Kč/rok] Provozní a skladovací prostory 1.NP 651,44 500,00 325 720,00 Kč Provozní a skladovací prostory 2.NP 500,90 500,00 250 450,00 Kč Celkem 576 170,00 Kč Poznámka č. 1: nájemné je navrženo za m 2 podlahové plochy pronajatelných prostor a následně za celek za celý rok dohromady. Do podlahové plocha v objektu je vypočítána ze zastavěné plochy jednotlivých podlaží a násobena redukčním koeficientem 0,90. Poznámka č. 2: do podlahové plochy provozních a skladovacích prostor jsou zahrnuty i podlahové plochy kanceláří ve 2.NP (cca 30 m2), vzhledem k předpokladu pronajmutí objektu jako celku nikoli jednotlivých kanceláří samostatně různým subjektům. Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potenciálními nájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojené s provozem (jako např. provoz hlídací služby, úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa objektu, aj.). Vzhledem k tomu, že není na trhu v Želatovicích a okolí mnoho dalších zájemců, kteří by mohli daný objekt obsadit a maximálně využít, musím počítat, že se nepodaří objekt okamžitě pronajmout Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
v případě předpokládaného ukončení činnosti vlastníka objektu a odchodu nájemců či podnájemců. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu na 90 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry. 576 170,- Kč 90 % = 518 553,- Kč/rok Předpokládám, že uvažované uvedené pravděpodobné nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu prostor v daném aktuálním stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem k současnému stavebně technickému stavu pronajatelných prostor, dispozičnímu uspořádání objektu a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Celkové předpokládané roční příjmy činí 518 553,- Kč/rok 2.2.2. Výdaje Pro výpočet výnosové hodnoty je nutné od vypočteného celkového ročního příjmu z nebytových a bytových prostor odečíst provozní náklady a náklady spojené s vlastnictvím objektu. a) Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti byla navržena srovnáním a odborným odhadem b) Pojištění nemovitostí Pojištění nemovitosti bylo navrženo srovnáním a odborným odhadem c) Opravy a údržba Náklady na opravy a údržbu byly navrženy srovnáním a odborným odhadem na Výdaje ročně celkem 3 500,- Kč 8 000,- Kč 50 000,- Kč 61 500 Kč 2.2.2.1 Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty stanovené rozdílem příjmů a výdajů Příjmy ročně celkem 518 553,- Kč Výdaje ročně celkem - 61 500,- Kč Roční zisk 457 053,- Kč Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta : z 457 053,00 C V = --------- = -------------------------- = 5 078 367,- Kč i 0,09 kde značí C V věčná renta z..konstantní zisk v dalších letech i kapitalizační míra setinná.. 9,00 % Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 8 až 10 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem byla stanovena kapitalizační míra na ve středním pásmu výše uvedeného intervalu. Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemkem. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 5 080 000,- Kč (slovy : pětmilionůosmdesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Želatovicích a širším okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Jiné Oceň. objekt Želatovice Provozní a skladovací objekt podrobný popis viz znalecký posudek 1 Hranice - Drahotuše Komerční objekt podrobný popis viz příloha 2 Přerov Provozní objekt podrobný popis viz příloha 3 Újezd u Uničova Výrobní a skladovací prostory podrobný popis viz příloha 4 Hranice Obchodní a skladovací prostory podrobný popis viz příloha 5 Lipník nad Bečvou Výrobní prostory podrobný popis viz příloha Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč 1 8 499 000 0,90 7 649 100 0,96 1,01 1,00 1,02 1,01 1,00 1,00 7 649 100 2 5 900 000 0,90 5 310 000 1,01 0,96 0,99 1,01 1,01 1,01 0,99 5 363 636 3 6 069 000 0,90 5 462 100 0,98 0,97 1,00 0,99 1,01 1,00 0,95 5 749 579 4 7 350 000 0,90 6 615 000 0,99 0,99 1,01 0,98 0,98 1,00 0,95 6 963 158 5 8 500 000 0,90 7 650 000 0,99 1,02 1,00 0,99 0,98 1,00 0,98 7 806 122 Celkem průměr Kč 6 706 319 Minimum Kč 5 363 636 Maximum Kč 7 806 122 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 5 363 636,- až 7 806 122,- Kč. Uvedený objekt má tyto kladné stránky : - poloha nedaleko města Přerova - provedené úpravy a modernizace Uvedený objekt má tyto slabší stránky : - omezené pracovní možnosti v místě - specifické využití objektu 2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný objekt navržena po zaokrouhlení na 6 706 319,- Kč. Obecná hodnota 6 706 319,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14
Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemkem. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 6 706 000,- Kč (slovy : šestmilionůsedmsetšesttisíc korun českých). 2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 24 607 700,- Kč 2. Výnosovou metodou 5 080 000,- Kč 3. Srovnávací metodou 6 706 000,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 332 ze dne 27.11.2009 pro k.ú. Želatovice v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná omezení věcnými břemeny (viz příloha č. 4 LV č. 332). Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 332 ze dne 27.11.2009 pro k.ú. Želatovice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 332). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od povinného pana Adolfa Skácela (tel.: 736480544, spoluvlastník nemovitostí) nebyly k datu ocenění na objektu uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Objekt využívají spoluvlastníci pro svoji podnikatelskou činnost. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita výnosová metoda a srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 332 ze dne 27.11.2009 pro k.ú. Želatovice je zhotovitelem ocenění navržená na 5.900.000,- Kč (tj. (5.080.000,- Kč + 6.706.000,- Kč)/2 = 5.893.000,- Kč, zaokrouhleno na 5.900.000,- Kč), tzn. že ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 činí 1.966.667,- Kč, zaokrouhleno na 1.970.000,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na objektu jiné stavby č.p. 179 nacházejícím se na pozemku parc.č. 1099 a na pozemcích parc.č. 1099 a 1100 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Želatovice, obec Želatovice, okres Přerov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 332, vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 2.3.2010, po zaokrouhlení na : 1 970 000,- Kč (slovy : jedenmiliondevětsetsedmdesáttisíc korun českých). V Brně, dne 28. března 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2074/39/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 28. března 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18