Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 170/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 266/8 v katastrálním území Nový Ples, obec Nový Ples, okres Náchod, zapsáno na LV č. 241. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Zdeněk Pozůstal se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na stavebním odboru MěÚ v Jaroměři. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 4197/10. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 14.7.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 14.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 266/8 v katastrálním území Nový Ples, obec Nový Ples, okres Náchod, zapsáno na LV č. 241. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek Adresa předmětu ocenění: Nový Ples 551 01 Nový Ples Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Nový Ples Katastrální území: Nový Ples Počet obyvatel: 343 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 620,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90-2 -
O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 120,53 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.7.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.6.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 241; - kopie katastrální mapy; - informace získané na stavebním odboru MěÚ v Jaroměři; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemku parc.č. 266/8 v katastrálním území Nový Ples, obec Nový Ples, okres Náchod, zapsáno na LV č. 241. Obec Nový Ples leží 5 km JV od Jaroměře při silnici II.třídy č.299. Obec leží v přírodní lokalitě okolních lesů. V obci je základní občanská vybavenost. Úplná občanská vybavenost, dostatečná síť služeb a obchodů a kulturní, společenské a sportovní vyžití obyvatel je zajištěno v okolních městech (Nové Město nad Metují, Česká Skalice, Náchod, Jaroměř). Pracovní příležitosti pro místní obyvatelstvo je zajištěno v okolních městech. Správní centrum Náchod je vzdáleno 25km a je dostupné běžnou hromadnou dopravou. Oceňovaný pozemek parc.č. 266/8 - se nachází na okraji zastavěné části obce v lokalitě s okolní zástavbou rodinných domů. Pozemek je platným územním plánem obce určen k zastavění. Pozemek je rovinatý, má pravidelný, přibližně obdélníkový tvar. Na pozemku ke dni ocenění se nenacházejí žádné stavby. Pozemek je přístupný z asfaltové komunikace. V místě je možné napojení na plyn, vodu, elektřinu. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 266/8 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,998 Ocenění a) Pozemek parc.č. 266/8 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,040 = 0,998 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 120,53 0,998 0,300 36,09 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) orná půda 266/8 1 421,00 36,09 51 283,89 Stavební pozemek - celkem 1 421,00 m 2 51 283,89 Pozemek parc.č. 266/8 - zjištěná cena = 51 283,89 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemek parc.č. 266/8 = 51 280,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 51 280,- Kč - 5 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Realizovaný prodej stavebního pozemku v obci Nový Ples, okr. Náchod. Rovinatý pozemek přístupný z veřejné asfaltové komunikace s možností napojení na plyn, vodu, elektro, kanalizaci. Klidná lokalita na okraji obce mimo hlavní silnici. Pozemek má výměru 2000m2. Pravidelný obdélníkový tvar pozemku. Realizovaná cena 10/2014: 325,- Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu v obci Nová Ples, uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (přístup, možnost napojení na ing. sítě). Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 325,- Kč/m2. - 6 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemek v obci Nová Ples, okr. Náchod. Klidná lokalita, příjemné prostředí, vhodné k trvalému bydlení i relaxaci. Nabízíme k prodeji pozemek - územním plánem obce určen k zástavbě RD. Pozemek o celkové výměře 2825 m2 se nachází v klidné části obce Nový Ples, cca 3 km od Jaroměře. Inženýrské sítě (el., plyn, voda) v komunikaci, na hranici pozemku. Přístupová komunikace s povrchem z kameniva. Nabídková cena RK: 177,- Kč/m2 Jedná se o srovnatelnou lokalitu v obci Nová Ples, uvedený pozemek má horší stavební připravenost (přístup jen z komunikace z kameniva bez asfaltového povrchu) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,30, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 219,- Kč/m2. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemek o výměře cca 1000m2 o obci Hubíles patřící pod obec Smržov nedaleko Hradce Králové, okr. Hradec Králové. Pozemek je územním plánem určený k zástavbě rodinnými domy. Přístup z asfaltové komunikace. V místě plyn, voda, elektro. Nabídková cena RK: 400,- Kč/m2 Jedná se o srovnatelnou lokalitu (nedaleká obec sousedního okresu Hradec Králové); uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (přístup, možnost napojení na ing. sítě); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 380,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 219,- až 380,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 308,- Kč/m2 plochy pozemku 1421m2 (plochy oceňovaného pozemku parc.č. 266/8) x 308,- Kč/m2 = 437.668,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 438.000,- Kč - 8 -
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti 51.280,- Kč 438.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemku parc.č. 266/8 v katastrálním území Nový Ples, obec Nový Ples, okres Náchod, zapsáno na LV č. 241, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj KP Náchod, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.7.2015 po zaokrouhlení na: 438.000,- Kč. - 9 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 266/8 v katastrálním území Nový Ples, obec Nový Ples, okres Náchod, zapsáno na LV č. 241, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj KP Náchod, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.7.2015 po zaokrouhlení na: 438.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 266/8 v katastrálním území Nový Ples, obec Nový Ples, okres Náchod, zapsáno na LV č. 241, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj KP Náchod, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.7.2015 po zaokrouhlení na: 438.000,- Kč. Slovy : čtyřistatřicetosmtisíc korun českých V Hlučíně, 14.7.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 170/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 170/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 10 -
Fotodokumentace pořízená dne 14.7.2015-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
OZN.: Pozemek parc.č. 266/8, k.ú. Nový Ples, okr. Náchod. OZN.: Pozemek parc.č. 266/8, k.ú. Nový Ples, okr. Náchod. - 17 -