ZNALECKÝ POSUDEK č. 4118-27/2015 o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 2051/3 v Kladně, ul. Jaroslava Kociána, čp. 2051-2053 včetně podílu na pozemku č. parc. 5157, 5159 a společných částech domu. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Marcela Petrošová soudní exekutor Exekutorský úřad Břeclav, U Tržnice 9 690 02 Břeclav Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení Č.j. 160 EX 9038/13/66 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Antonín Kolouch Ant. Škváry 3249 272 01 Kladno telefon: 603 548 601 e-mail: kolouch.a@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a třech příloh. Objednateli se předává v ve 2 vyhotoveních. V Kladně 25.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 2051/3 v Kladně, ul. Jaroslava Kociána, čp. 2051-2053 včetně podílu na pozemku č. parc. 5157, 5159 a společných částech domu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 2051/3 Adresa předmětu ocenění: Jaroslava Kociána 2051 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kročehlavy Počet obyvatel: 68 519 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.2.2015 za přítomnosti objednatele posudku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu v Kladně č. LV 23541 a 27748 - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém - informace zjištěné na MÚ v Kladně - projektová a spisová dokumentace - informace zjištěné od vlastníka nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 645715/1745, Jana Herinková, Jaroslava Kociána 2051, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 645715/1745, Jana Herinková, Jaroslava Kociána 2051, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Byla předložena projektová a spisová dokumentace, která souhlasí se skutečností. 7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a 1 ) Bytová jednotka č. 2051/3 b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek č. parc. 5159 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. - 2 -
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 1,020 11 i = 2-3 -
a) Ocenění staveb a 1 ) Bytová jednotka č. 2051/3 Jde o typovou obytnou budovu typu T 20/51 stojící v ulici Jaroslava Kociána v lokalitě Kročehlavy - Sítná. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, teplovod, kanalizaci, elektrosíť a zemní plyn. Stavba sama je zděná se základy s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Má sedlovou střechu krytou taškami, se žlaby a svody. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější ze škrábaného břízolitu, schody teracové. Podlahy společných prostor jsou betonové nebo teracové. Elektřina je pouze světelná. Celkový technický stav domu odpovídá době užívání a běžné údržbě. Byt č. 2051/3 je byt 3+1 s příslušenstvím ve 2 nadzemním podlaží domu č.p. 2051 až 2053. Má stropy s rovným podhledem, okna plastová, dveře plné i prosklené. Podlahy obytných místností jsou vlysové, v ostatních místnostech je keramická dlažba a plovoucí podlaha. Topení je dálkové. V bytě je rozvod studené i teplé vody, teplá voda je přiváděna teplovodem, dále obklady v kuchyni a v koupelně, splachovací záchod a v kuchyní plynový sporák. Údržba je průměrná. Jedná se o dobrý byt. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek při bytu Jedná se o zastavěný pozemek, přístupný po zpevněné komunikaci s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 500,- 1,020 1 530,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 5157 469,00 1 530,00 717 570,- Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 717 570,- Pozemek při bytu - zjištěná cena = 717 570,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek při bytu = 717 570,-Kč 717 570,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 717 570,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kladno Stáří stavby: 52 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 20 843,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 6,40 * 1,00 = 6,40 m 2 pokoj: 19,40 * 1,00 = 19,40 m 2 pokoj: 13,80 * 1,00 = 13,80 m 2 pokoj: 10,30 * 1,00 = 10,30 m 2 předsíň: 5,70 * 1,00 = 5,70 m 2 koupelna: 3,00 * 1,00 = 3,00 m 2 WC: 1,10 * 1,00 = 1,10 m 2 sklep: 6,50 * 0,10 = 0,65 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 60,35 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00-5 -
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 52 let: s = 1-0,005 * 52 = 0,740 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,740 = 0,829 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 20 843,- Kč/m 2 * 0,829 = 17 278,85 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 60,35 m 2 * 17 278,85 Kč/m 2 * 1,000 * 1,020= 1 063 634,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 063 634,17 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 717 570,- Kč Spoluvlastnický podíl: 554 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 717 570,- Kč * 554 / 1 000 = 397 533,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 397 533,78 Kč Bytová jednotka č. 2051/3 - zjištěná cena = 1 461 167,95 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek č. parc. 5159 Jedná se o zastavěný pozemek, přístupný po zpevněné komunikaci s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00-6 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst. 2 1 500,- 1,020 0,800 1 224,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 ostatní plocha 5159 1 928,00 1 224,00 2 359 872,- Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 2 359 872,- Pozemek č. parc. 5159 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 2 359 872,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 36 Pozemek č. parc. 5159 - zjištěná cena = 65 552,- Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Bytová jednotka č. 2051/3 1 461 167,90 Kč a) Ocenění staveb celkem 1 461 167,90 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek č. parc. 5159 65 552,- Kč b) Ocenění pozemků celkem 65 552,- Kč Celkem 1 526 719,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 526 719,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 526 720,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetdvacetšesttisícsedmsetdvacet Kč Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 2438/325: Považuji za nutné upozornit, že zjištění ceny obvyklé, tedy ceny definované dle Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku jako ceny, za kterou by se nemovitost mohla prodat v místě a (současném) čase je zjištění, které se nedá rigorozně vypočítat. Vždy jde o subjektivní dojem zpracovatele, využívajícího všechny dostupné informace ze současného i minulého průběhu trhu v místě, dlouhodobé statistické údaje obsažené v oceňovacích vyhláškách Ministerstva financí a všechny odborné zkušenosti a vědomosti, které má znalec k dispozici a které při své práci nabyl, zejména však spolupráci s realitními kancelářemi v místě a ze své databáze. Je nutné akceptovat, že v době provádění ocenění nemovitosti se již plně projevuje celková ekonomická krize zasahující zejména trh s nemovitostmi a to již od léta 2008. V této době trh s nemovitostmi zaznamenal krizi a ceny prudce klesaly. Případní zájemci o prodej nebo nákup čekali a dosud čekají na vývoj a ceny nemovitosti dosud stále jeví klesající tendenci, v lepším případě stagnují. Podle zkušenosti realitních kanceláří a odhadců majetku je nutné rozlišovat ceny v internetové a jiné inzerci za ceny požadované a většinou nerealizovatelné. Jejich možnou odbytovou cenu lze považovat za reálnou po indexaci a to podle Ústavu soudního inženýrství v Brně indexem od 0,60 do 0,80. - 8 -
Vzhledem ke skutečnosti, že výpočet byl proveden v souladu se zákonem o oceňování majetku již metodou porovnávací obsažené v platné oceňovací vyhlášce ministerstva financí, je možné zjištěnou cenu považovat za cenu v místě a čase obvyklou. Tato metoda vychází z uskutečněných prodejů jak jej dokumentují okresní Finanční úřady a Český statistický úřad, které tyto údaje předávají Ministerstvu financí ke každoroční úpravě oceňovacího předpisu s tím, že ve svých tabulkách zpoplatňuje vlivy trhu, umístění, vybavení místní infrastruktury a technického stavu. V souvislosti s umístěním nemovitosti, její, velikosti, rozloze, místním podmínkám, konfiguraci terénu, dále s přihlédnutím k stavebně technickém stavu, se obvyklá cena předmětné nemovitosti pohxbuje v rozmezí od 1,4 do 1,6 mil. Kč. Obvyklá cena bytu je doporučena na částku Slovy: jedenmilionpětsettřicettisíc Kč. 1 500 000,- Kč V Kladně 25.2.2015 Antonín Kolouch Ant. Škváry 3249 272 01 Kladno telefon: 603 548 601 e-mail: kolouch.a@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 10.6.1987 pod č. j. Spr. 147/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4118-27/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 27. - 9 -
- 10 -