ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13821-261/13 o ceně rodinného domu č.p.1245 na parc.č.st.2124, katastrální území, obec a okres Pardubice, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.1521) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno SJM Špaček Oldřich a Špačková Jana Dražkovická 1245, Pardubice Jana Palacha 1297, Pardubice Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení, č.j.150 EX 1493/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 29.srpna 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 29.srpna 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nebyla nemovitost majitelem zpřístupněna a ocenění bylo provedeno na základě vnější prohlídky z veřejné komunikace a vyjádření majitelů sousedních nemovitostí k vybavení a technickému stavu oceňované nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Pardubicích, dne 4.dubna 2013, LV č.1521. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 4.4.2013 pod č.j.150 EX 1493/12. Kopie katastrální mapy. Usnesení Okresního soudu v Pardubicích o exekuci na majetek povinného Oldřicha Špačka. Doplňující údaje sdělené majiteli sousedních nemovitostí při místním šetření dne 27.8.2013. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 27.srpna 2013 (viz nález). Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Fotomapa. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Garáž s plochou střechou 2) Rodinný dům s plochou střechou č.p.1245 3) Stavební pozemek, parc.č.st.2124 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Garáž s plochou střechou Oceněno podle 24 vyhlášky. Popis Jedná se o samostatně stojící garáž, která tvoří příslušenství rodinného domu. Svislé konstrukce jsou zděné v tl.30cm, střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou. Vrata výklopná, fasádní omítky břizolitové s venkovním obkladem. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Prosvětlení objektu zajišťují luxfery. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.00*6.00*2.30 = 41.40 m 3 Zastřešení 3.00*6.00*0.20 = 3.60 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 45.00 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 8. Dveře chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 9. Okna chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07593) = 0.9590-0.07593-3 -
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 18, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 2 0.00 Samostatně stojící 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 2-0.02 Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy 2-0.01 Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 40 let) Celkem -0.03 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.03) x 0.6800 = 0.660 Výpočet ceny objektu ( 24 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.011,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.6600 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.000 x 0.660 Index trhu (It) a polohy (Ip) byl použit podle stavby, ke které tvoří garáž příslušenství. Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.327,26 Cena za celý obestavěný prostor 45.00 m 3 = Kč 59.726,70 Garáž s plochou střechou Cena celkem Kč 59.727,- - 4 -
2) Rodinný dům s plochou střechou č.p.1245 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o polovinu dvojdomku na samostatném pozemku se samostatným číslem popisným. Objekt je dvojpodlažní s plochou střechou, kde svislé konstrukce jsou zděné pouze v tl.30 cm. Krytina střechy je živičná svařovaná, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové s venkovním obkladem. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné, okna dřevěná dvojitá, z poloviny již plastová. Podlahy obytných místností betonové s cementovým potěrem, v ostatních místnostech převážně keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje kotel ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V domě se nachází dva byty a to o velikosti 2+1 a 3+1. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - zpevněná plocha betonová - oplocení z ocel.rámů s pletivem - vrata a vrátka - přípojky inženýrských sítí Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 10.20*7.60*6.50+6.20*0.60*6.50+ 8.00*2.70*3.00 = 592.86 m 3 Vrchní stavba 10.20*7.60*0.20+6.20*0.60*0.20+ 8.00*2.70*0.20 = 20.57 m 3 celkem = 613.43 m 3-5 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 2. Svislé konstrukce podstandard 0.22300 100% -0.223 13. Okna nadstandard 0.05200 50% 0.026 14. Podlahy obytných místností podstandard 0.02200 100% -0.022 16. Vytápění nadstandard 0.04400 100% 0.044 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.175) = 0.9055 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) -0.175 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 2 0.00 Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení 2 0.00 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezené - 6 -
6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 2 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby 2-0.01 Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 1-0.02 méně jak 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 184.08 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 102.84 m 2 = podlažnost 1.79 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1-0.01 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m 2 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 50 let) Celkem 0.05 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.05) x 0.6800 = 0.714-7 -
Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.855,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.7140 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.000 x 0.714 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.752,47 Cena za celý obestavěný prostor 613.43 m 3 = Kč 1.688.447,67 Rodinný dům s plochou střechou č.p.1245 Cena celkem Kč 1.688.448,- 3) Stavební pozemek, parc.č.st.2124 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.2124 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 103 m 2 Pozemek je zastavěn rodinným domem č.p.1245 v klidném místě na ul.dražkovická, s občanskou vybaveností v dosahu pěší chůze. Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. c), e) (-50% až +200%) 10% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 800,- Po započtení 10.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 880,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 968,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.1550 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.399,31 Cena za celou výměru 103.00 m 2 = Kč 247.129,33 Stavební pozemek, parc.č.st.2124 Cena celkem Kč 247.129,- - 8 -
4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2382/20 zahrada o výměře 172 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. c), e) (-50% až +200%) 10% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 800,- Po započtení 10.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 880,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 968,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.1550 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.399,31 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 959,73 Cena za celou výměru 172.00 m 2 = Kč 165.072,79 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 165.073,- - 9 -
5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 2x listn.keř 1.20*1.20*3.14*2 = 9.04 m 2 2x thuje 0.60*0.60*3.14*2 = 2.26 m 2 10 m živý plot 10.00 = 10.00 m 2 celkem = 21.30 m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 172.00 165073.00 Celková výměra a cena 172.00 165073.00 Jednotková cena pozemků = 165073.00 / 172.00 = 959.7267 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 20.442,18 ( 21.30 m 2 x 959,73 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny = Kč 1.737,59 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 1.738,- - 10 -
C. REKAPITULACE 1) Garáž s plochou střechou Kč 59.727,- 2) Rodinný dům s plochou střechou č.p.1245 Kč 1.688.448,- 3) Stavební pozemek, parc.č.st.2124 Kč 247.129,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč 165.073,- 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 1.738,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 2.162.115,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 2.162.120,- Slovy: Dvamilionyjednostošedesátdvatisícejednostodvacet Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.1521 pro katastrální území, obec a okres Pardubice vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera, 150 Ex 1493/12 a Usnesení o nařízení exekuce vydané Okresním soudem v Pardubicích dne 31.5.2012 pod č.j. 35 EXE 506/2012 a další právní vady uvedené na listu vlastnictví. Oceňovaný objekt se nachází v Pardubicích, na ul. Dražkovická, v lokalitě zastavěné rodinnými domy, na klidném místě s dobrou dostupností občanské vybavenosti v dosahu pěší chůze. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 1245. Veškeré přípojky inženýrských sítí jsou vedeny podél hranice oceňovaného pozemku. Dům je dvojpodlažní, nepodsklepený s plochou střechou. Jedná se o polovinu dvojdomku se samostatným číslem popisným a pozemkem. - 11 -
V nabídce nemovitostí jsou v Pardubicích nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Pardubice, ul. Kokešova, 3+kk cena 2 570.000,- Kč užitná plocha 70 m2, plochá střecha, stavba je řadová, dvojpodlažní, nepodsklepená, vytápění ústřední na zemní plyn, pozemek 110 m2 - RD Pardubice, ul.kokešova, 4+1 s garáží cena 2 700.000,- Kč užitná plocha 150 m2, plochá střecha, dům je dvojpodlažní, řadový, novostavba se zateplenou fasádou, okna plastová, pozemek 225 m2 - RD Pardubice, ul.raisova 6+1 s garáží cena 2 650.000,- Kč zastavěná plocha 170 m2, dvojpodlažní, podsklepený s plochou střechou, ÚT s kotlem na zemní plyn, pozemek 209 m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost se nachází v klidné lokalitě a je v průměrném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 2 600 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 29.srpna 2013-12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13821-261/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -