ZNALECKÝ POSUDEK č. 3333/055/16 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI STAVEBNÍ PARCELY Č. 70, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DŮM čp. 61, POZEMKOVÝCH PARCEL P.Č. 93/1, 96/1, 96/2, 98, 666, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ ŘÍČKY U ORLICKÉHO PODHŮŘÍ, V OBCI ORLICKÉ PODHŮŘÍ, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ NEBYLO UMOŽNĚNO MÍSTNÍ ŠETŘENÍ NA OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI, ODHADCI NEBYL UMOŽNĚN VSTUP ZA OPLOCENÍ. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: Oceněno ke dni 441/2016-N stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka 22.8.2016 ve 14,00 hod. Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu (+ 8 stran příloh samostatně ). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách 31.8.2016 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 1
Fotodokumentace pohled JZ pohled SZ pohled JJZ Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 2
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Stavební parcela č. 70, jejíž součástí je rodinný dům č.p. 61, pozemkové parcely p.č.93/1, 96/1, 96/2, 98, 666 Říčky č.p. 61, 562 01 Orlické Podhůří Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Orlické Podhůří Katastrální území: Říčky u Orlického Podhůří Počet obyvatel: 668 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.8.2016 ve 14,00 hod. 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 58 Fajtová Lenka, Říčky č.p. 61, 562 01 Orlické Podhůří Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela č. 70, jejíž součástí je rodinný dům č.p. 61, pozemkové parcely p.č.93/1, 96/1, 96/2, 98, 666 včetně příslušenství. Oceňované nemovitosti jsou umístěny v obci Orlické Podhůří, v katastrálním území Říčky u Orlického Podhůří. Obec Orlické Podhůří je obcí místního významu, je umístěna v bývalém okrese Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj, Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ústí nad Orlicí. Obec Orlické Podhůří je od roku 1960 novým názvem pro sloučené osady: Dobrá Voda, Kaliště, Perná, Rozsocha, Rviště a Říčky. Je umístěna mezi městy Ústí nad Orlicí a Brandýsem nad Orlicí. Do bývalého okresního města je vzdálenost 5 km. Centrem obce s Obecním úřadem je Dobrá Voda. Základní škola je v Říčkách, mateřská škola ve Rvišti. V Říčkách je kulturní dům s restaurací. Ve Rvišti je sportoviště. Je obcí s čilým turistickým ruchem cyklostezek. Spojení v obci je zajištěno autobusovou dopravou. Nemovitost je umístěna v části Říčky u Orlického Podhůří. Nemovitost je umístěna na severním okraji Říček, je přístupná po zpevněné cestě. Poloha oceňované nemovitosti je vhodná až neutrální pro bydlení v části obce s vyšší hustotou osídlení, okolní zástavbou jsou stavby k bydlení. Pozn: Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 89/1 ve vlastnictví Obce Orlické Podhůří. Přístup do rodinného domu a zahrady je zajištěn pouze pro pěší v šířce 1 m po p.č. 98 - ze strany západní. Vjezd podél rodinného domu do zahrady není možný - p.č. st. 80/1 a p.č. 89/2 byly odkoupeny od obce dodatečně, nejsou předmětem zástavního práva a objednávky. Technicky lze příjezd stavebně upravit pop.č.98 podél východní strany rodinného domu - nejmenší šířka 3 m. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 3
Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Říčky u Orlického Podhůří, list vlastnictví č. 58 ze dne 2.8.2016 informace o pozemcích st. p.č. 80/1, p.č. 89/2 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Říčky u Orlického Podhůří mapa oblasti 3. Doklady o nabytí Darovací smlouva ze dne 14.5.1996, - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - stavební úpravy č.p. 70 a přístavba garáže ze dne 21.2.2001 - nebylo předloženo Smlouva darovací ze dne 12.4.2010 - nebyla předložena 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: předmětem ocenění nejsou p.č. st. 80/1, p.č. 89/2 - jsou pozemky přístupovými, nejsou uvedeny v objednávce - viz rekapitulace. Ostatní finanční / právní omezení - viz LV č. 58, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zákaz zcizení a zatížení Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro potřeby dražebníka. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny pro potřeby dražebníka bude upřednostněna metoda srovnávací. Rodinné domy nejsou obvykle pronajímané v obci Orlické Podhůří pro stanovení výnosové metody, vzhledem k neumožnění zaměření nemovitosti je nákladová cena - věcná hodnota stanovena odhadem. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 4
B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY BUDOV RODINNÝ DŮM čp. 61 NA st. p.č. 70 Nebyl umožněn přístup do rodinného domu, popis z místního šetření konaného z vnější strany budovy : Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům zděný, vícepodlažní, se střechou šikmou sedlovou, s krytinou plechovou, s klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Jeho půdorys byl obdélníkový, byla přistavěna veranda se dvěma nadzemními podlažími, přístavba do zahrady ze strany severní, pravděpodobně obsahuje i garáž. Nebylo šetřeno, zda je rodinný dům podsklepený, v 1. a 2.nadzemních podlažích lze předpokládat byt 5-7 + 1 s přísl., nebo byty dva odhadem 3 + 1 s přísl. 2.NP je stavebně upraveným podkrovím. Rodinný dům byl z části rekonstruován a pravděpodobně interiér modernizován odhadem před cca 10-15 lety, byla přistavěna garáž. Provedené práce: - Výměna krytiny, oprava vnějších úprav povrchů, výměna oken - Provedené práce v interieru nebylo možné šetřit - Přístavba garáže Technický stav: Lze předpokládat velmi dobrý, vybavení standardní. Výpočet obestavěného prostoru: Odhadem: 1000 m3 Popis konstrukcí a vybavení z místního šetření: Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy izolované zděné s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný plechová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky silikátové omítky sokl zdvojená Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 5
Zastavěná plocha [m 2 ] cca 150 Obestavěný prostor [m 3 ] cca 1000 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5000 Rozestavěnost % 100 % Reprodukční hodnota (RC) Kč odhadem 5 000 000 Stáří roků 100 Další životnost roků 70 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 3 250 000 Kč PŘÍSLUŠENSTVÍ : Příslušenstvím je garáž - viz zápis na LV - je citována přístavba garáže. Je zohledněna v obvyklé ceně rodinného domu. Dále jsou příslušenstvím přípojky, oplocení, zpevněné plochy. Věcná hodnota budov celkem: 3 250 000,00 Kč C. OCENĚNÍ POZEMKŮ ST. P.Č. 70, P.Č. 93/1, 96/1, 96/2, 98, 666 : Předmětem ocenění je stavební parcela č. 70 zastavěná plocha stavbou rodinného domu s příslušenstvím a pozemkové parcely p.č. 93/1, 96/1, 96/2, 98, 666 v jednotném funkčním celku se zastavěnou plochou a budovou, umístěné v zóně rodinných domků, vícebytového domu. Ke dni ocenění jsou pozemky napojeny na přípojku elektro, vodovodní, nebylo zjištěno napojení na obecní kanalizaci a plynovod. Pozemky jsou mírně svažité s orientací na SZ, přístup je po zpevněné komunikaci. Celková výměra pozemku je 1 603 m2. Příklady prodejů: Helvíkovice, výměra 1571 m 2, inž,sítě na hranici, cena 320 Kč/m 2 vč. kanalizace Dolní Újezd, výměra 950 m 2, inž. sítě na hranici, cena 300 Kč/m2 vč. kanalizace Janov, výměra 1000 m 2, inž.sítě na hranici, cena 300 Kč/m 2 + 28 000 Kč za poplatky, včetně kanalizace Libchavy, výměra 1200 m 2, inž. sítě na hranici pozemku, vč. kanalizace, 350 Kč/m 2, Klášterec nad Orlicí, výměra 1507 m 2, pouze přípojka NN. na hranici pozemku, studna 215 Kč/m 2 Po vyhodnocení výše uvedených prodejů a porovnání s pozemky oceňovanými stanovuji obvyklou cenu ve výši 100 Kč/m2. Zohledňuji polohu v části obce téměř bez infrastruktury, částečnou zainvestovanost, vyšší hustotou osídlení a výměru nad 1500 m2. 1603 m2 * 100 Kč/m2 = 160 300,00 Kč VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ CELKEM: 3 410 300,00 Kč D. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu není v obci Orlické Podhůří realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné, nebyly zjištěny výměry prostor vybavených k pronájmu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 6
E. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: Započitatelné plochy obytných místností : 1603 m2 odhadem 195 m2 Výpočet porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v obcích místního významu, se započitatelnými plochami nad 180 m2. Jejich porovnáním s oceňovanou nemovitostí byla stanovena obvyklá cena. Uvedené rodinné domy jsou ve srovnatelném technickém stavu. Lokalita Započitat elná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Karle 255,00 3 282 Byt 7 + kk s 3 490 000 13 686 0,85 11 633 přísl. dvě garážová stání Rodinný dům, Soliterní vícepodlažní rodinný dům v Karli v části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a se stavebně upraveným podkrovím v šikmé střeše. Je osazen ve svažitém terénu, 1.PP je přístupné z upraveného terénu přes kryté garážové stání, jeho střecha je terasou bytu v 1.NP. 1. NP je řešeno ve dvou výškových úrovních, v části šikmé střechy je stavebně upravené podkroví. Obsahuje byt vel. 7+kk s přísl. s balkonem a terasou nad garáží a terasou na rostlém terénu na stranu JZ. Původní stavba byla stavebně dokončena a kolaudována v roce 2001. Před 10 lety byl pořízen nový zplyňovací kotel na pevná paliva. V posledních cca 4 letech byly provedeny částečné modernizace : nové vybavení kuchyně, nášlapné vrstvy podlah v jídelně a kuchyni. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - větší výměra započitatelných ploch - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - nižší opotřebení, rozestavěna koupelna - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - menší hustota osídlení, tři garážovací místa - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - větší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - nižší opotřebení, rozestavěna koupelna; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - menší hustota osídlení, tři garážovací místa; Upravená cena Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 7
Vendolí 187,00 4 199 Byt 5+kk s 3 800 000 20 321 0,65 13 209 přísl., dvojgaráž, sklad, pergola, altán Rodinný dům, Rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, střechou šikmou sedlového tvaru s volným půdním prostorem postavený před cca 80 lety, ke dni ocenění užívaný k trvalému bydlení, před 12 lety byla provedena celková rekonstrukce a modernizace, před 3 lety byl zaveden plyn a pořízeno ÚT s kotlem plynovým, kachlová kamna. Ke dni ocenění rodinný dům obsahuje byt 5 + kk s dvěma koupelnami, je nadstandardně vybaven, příslušenstvím je dvojgaráž samostatně stojící, sklad otopu a nářadí, pergola, pergola s venkovním krbem, altán. Nadstandardním příslušenstvím je zděný plot, otevřená pergola na stranu jižní navazující na zimní zahradu - zasklenou verandu. V rámci rekonstrukce a modernizace byla přestavěná hospodářská část na obytné místnosti, dvě koupelny. Dále byla vyměněna krytina, klempířské konstrukce, nové instalace, vyměněna okna, dveře, nové vnitřní povrchy, podlahy, topení, vybavení kuchyně, koupelen, zabezpečovací zařízení, v průběhu posledních 8 let byla postavena garáž, ostatní příslušenství na zahradě, zimní zahrada, plynovodní přípojka, oplocení. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější, satelit okresního města - koeficient 0,90; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - větší rozsah příslušenství, menší hustota osídlení - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - lukrativnější, satelit okresního města; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - větší rozsah příslušenství, menší hustota osídlení; Dolní Dobrouč 180,00 609 Byt 6+1 s 2 300 000 12 778 1,02 13 034 přísl. s dvougaráží Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 6+1 s přísl. s garáží pro 2 auta v Dolní Dobrouči. Dispozice: I. NP prostorná kuchyně s jídelnou otevřená do obývacího pokoje, ložnice, pracovna, koupelna a WC. II. NP - prostorný obývací pokoj se vstupem na balkon, dětský pokoj, ložnice se vstupem na balkon, koupelna se sprchovým koutem a WC. I. PP - dvougaráž, kotelna, prádelna, WC, technická místnost. Vytápění domu je zajištěno ústředním topením s plynovým kombinovaným kotel a kotlem na TP. Elektřina 220 / 380V. Kolaudace domu 1985 a následné úpravy až do roku 2013. Veřejný vodovod a odpady svedeny do veřejné kanalizace. K domu náleží okrasná zahrada. Hodnocení: Redukce pramene ceny - rezervace - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,02; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - rezervace; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn; Variační koeficient před úpravami: 21,56 % Variační koeficient po úpravách: 5,59 % Započitatelná plocha 195,00 m 2 Minimální jednotková cena: 11 633Kč/m 2 Minimální cena: 2 268 435 Kč Průměrná jednotková cena: 12 625 Kč/m 2 Průměrná cena: 2 461 875 Kč Maximální jednotková cena: 13 209 Kč/m 2 Maximální cena: 2 575 755 Kč Stanovená jednotková cena: 12 600 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 2 457 000,- Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 8
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti rodinných domů v regionu, obvyklá cena nemovitosti byla stanovena porovnávací metodou po vyhodnocení rozdílů mezi příklady prodejů a oceňovanou nemovitostí a byla odhadnuta na 2 450 000 Kč. V této ceně není zohledněn nezajištěný vjezd na pozemky v jednotném funkčním celku. Po zohlednění právně nezajištěného vjezdu a nákladů na stavební úpravu vjezdu přes p.č. 98, 96/2 do zahrady a ke garáží ve výši 100 000 Kč odhaduji obvyklou cenu na 2 350 000 Kč. Obvyklá cena výše uvedených nemovitostí byla odhadnuta ve výši 2 350 000,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 9
REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : 3 410 000,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou po zaokr. : 2 350 000,00 Kč Obvyklá cena nemovitostí byla odhadnuta na: Slovy: Dvamilionytřistapadesáttisíckorunčeských 2 350 000,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí - viz LV 58 Ve Svitavách 31.8.2016 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3333/055/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16055/16. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 10