ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14702-202/16 o ceně pozemků pro výstavbu, zapsaných na LV č.687, katastrální území a obec Tísek, okres Nový Jičín. Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Dvořákova1515/2 Vlastník nemovité věci: Ing.Martin Šenk Těškovice 143 747 64 Těškovice Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 29/16 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. s účinností od 12.2.2016. Oceněno ke dni: 8.října 2016 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 8.října 2016
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Novém Jičíně, dne 26.února 2016, LV č.687. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 14.09.2016 pod č.j.043 EX 29/16-24. Usnesení Okresního soudu v Opavě č.j.34 EXE 1340/2016-15 ze dne 22.02.2016 o exekuci na majetek povinného Ing.Martina Šenka. Vyjádření Radomíra Tichého, starosty obce Tísek k územnímu plánu obce. Kopie katastrální mapy. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Letecký snímek. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky dle 4 odst.2 (k zastavění) - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemky dle 4 odst.2 (k zastavění) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2050/50 orná půda o výměře 966 m 2 parc.č.2050/51 orná půda o výměře 67 m 2 parc.č.2050/52 orná půda o výměře 1022 m 2 parc.č.2050/53 orná půda o výměře 54 m 2 parc.č.2050/54 orná půda o výměře 949 m 2 parc.č.2050/55 orná půda o výměře 31 m 2 parc.č.2050/56 orná půda o výměře 983 m 2 parc.č.2050/57 orná půda o výměře 10 m 2 parc.č.2050/58 orná půda o výměře 991 m 2 parc.č.2050/59 orná půda o výměře 15 m 2 parc.č.2050/60 orná půda o výměře 977 m 2 parc.č.2050/61 orná půda o výměře 47 m 2 parc.č.2050/62 orná půda o výměře 972 m 2 parc.č.2050/63 orná půda o výměře 68 m 2 parc.č.2050/64 orná půda o výměře 935 m 2 parc.č.2050/65 orná půda o výměře 10 m 2 parc.č.2050/66 orná půda o výměře 80 m 2 parc.č.2050/67 orná půda o výměře 2763 m 2 parc.č.2050/68 orná půda o výměře 288 m 2 parc.č.2050/70 orná půda o výměře 410 m 2 parc.č.2050/71 orná půda o výměře 1155 m 2 parc.č.2050/72 orná půda o výměře 358 m 2 parc.č.2050/73 orná půda o výměře 576 m 2 parc.č.2050/78 orná půda o výměře 290 m 2 parc.č.2050/79 orná půda o výměře 657 m 2 parc.č.2050/80 orná půda o výměře 321 m 2 parc.č.2050/81 orná půda o výměře 643 m 2 parc.č.2050/82 orná půda o výměře 523 m 2 parc.č.2050/83 orná půda o výměře 629 m 2 parc.č.2050/84 orná půda o výměře 1212 m 2 parc.č.2050/94 orná půda o výměře 34 m 2 Pozemky se nachází na okraji zastavěné části obce, bez možnosti přístupu po zpevněné komunikaci k jednotlivým parcelám. Výše uvedené parcely jsou dle vyjádření Radomíra Tichého - starosty Obecního úřadu Tísek situovány v lánu, avšak dle platného územního plánu je možno je zastavět bytovou zástavbou. Dle smlouvy s obcí měl majitel pozemků provést výstavbu komunikací k parcelám a přivedení přípojek inženýrských sítí na pozemky. Doposud však žádné úpravy pozemků, přípojky inženýrských sítí, ani komunikace nebyly provedeny. - 3 -
Výměra pozemku Výměra pozemku 966+67+1022+54+949+31+983+10+991+ 15 = 5088.00 m 2 977+47+972+68+935+10+80+2763+288 = 6140.00 410+1155+358+576+290+657+321+643 = 4410.00 523+629+1212+34 = 2398.00 celkem = 18036.00 m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 0.65 501-1000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 6 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 3 0.95 Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot 0.2268 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.2268 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000-4 -
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.01 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 1-0.10 Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.11 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.11) x 1 = 0.890 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.01 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 3 0.00 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.02 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 1-0.08 Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.08 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává - 5 -
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.08) x 1.01 = 0.929 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 132,- ZC = ZCv x Iu = 580 Kč x 0.2268 = 132 Kč Index cenového porovnání x 0.8270 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.890 x 0.929 Koeficient nezastavěného pozemku x 0.8000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 87,33 Cena za celou výměru 18036.00 m 2 = Kč 1.575.105,52 Stavební pozemky dle 4 odst.2 (k zastavění) Cena celkem Kč 1.575.106,- - 6 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemky dle 4 odst.2 (k zastavění) Kč 1.575.106,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 1.575.106,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 1.575.110,- Slovy: Jedenmilionpětsetsedmdesátpěttisícjednostodeset Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňované pozemky zapsané na LV č.687 pro katastrální území a obec Tísek jsou v katastru nemovitostí vedeny jako orná půda, jsou situovány na okraji zastavěné části obce, v lánu a dle sdělení starosty Obecního úřadu Tísek jsou dle platného územního plánu určeny k zastavění. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.687 pro katastrální území Tísek vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.043 EX 29/16 a další závady na listu vlastnictví uvedené. - 7 -
V okolí obce Tísek v okrese Nový Jičín jsou nabízeny následující obdobné pozemky: - Bravantice, okres Nový Jičín, stavební pozemek, výměra 10 571 m2, pozemek je dle platného územního plánu určen pro výstavbu, přístup ze zpevněné komunikace, přípojka vody, elektro a plynu na pozemku 190,- Kč/m2 - Nový Jičín - Bludovice, stavební pozemek, výměra 2 890 m2, pozemek je určen dle ÚP pro výstavbu, rovinatý, občanská vybavenost v blízkosti, na okraji zastavěné části obce, 120,- Kč/m2 - Ženklava, okres Nový Jičín, stavební pozemek, výměra 2 200 m2, neoplocený, na okraji zastavěné části obce, přípojky inženýrských sítí v dosahu, rovinatý, bez přístupové komunikace 123,- Kč/m2 - Bílovec, ul.vrchlického, stavební pozemek, výměra 12 377 m2, pozemek situovaný v zastavěné části obce, je možno zastavět objektem bydlení, přístup ze zpevněné obecní komunikace, neoplocený, přípojky inženýrských sítí na hranici pozemku, 110,- Kč/m2 - Bílovec, okres Nový Jičín, stavební pozemek, výměra 8 000 m2, na okraji zastavěné části obce, pozemek je určen pro výstavbu rodinného domu, svažitý, příjezd po zpevněné komunikaci, přípojky inženýrských sítí na hranici pozemku, 106,- Kč/m2 - Mošnov, okres Nový Jičín, stavební pozemek, výměra 39 719 m2, neoplocený, na okraji obytné zóny, lokalita Nad farou, přípojka elektro, vody a zemního plynu v dosahu 160 m, přístup po zpevněné obecní komunikaci, klidné místo 700 m od centra obce, 100,- Kč/m2-8 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že pozemky jsou dle platného územního plánu určeny k zastavění, avšak bez přístupové komunikace, bez přípojek inženýrských sítí a skutečnosti, že skutečně realizované prodejní ceny bývají mnohdy nižší, než ceny inzerované, odhaduji cenu obvyklou pozemků pro výstavbu ve výši 90,- Kč/m2 tj. (18036 m2 x 90,- Kč/m2) Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č.687 pro kat.území Tísek činí po zaokrouhlení 1 623 200,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 8.října 2016 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14702-202/16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -