-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7128/57-2016 o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 4084 se stavbou rekreačního domku ev. č. 163, dále pp. čk. 3382/17 a 4724, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 3826 v k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 27.06.2016 pod čj. 158 EX 717/16-29 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 31.10.2016 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) dostupná dokumentace na stavebním úřadu g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou a doporučeným dopisem na spoluvlastníka na den 17.10.2016. Na místě nebyl nikdo přítomen ani se neomluvil, informace získány od sousedů a stavebního úřadu. Po dohodě s objednavatelem posudku rozhodnuto ocenit nemovitost zvenčí, dostupné podklady jsou dostačující. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 17.10.2016. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 3826, katastrální území Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov, pod ev. č. 163.
-3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví Havrdová Monika, narozena 29.05.1979 Ouředníček Petr, narozen 17.04.1980 ½ ½ Objekt rekreačního domku vybudován na stp. čk. 4084, dále k ní náleží pp. čk. 3382/17 a 4724 které spolu vytváří funkční celek. 2. Z dostupné dokumentace usuzuji na vybudování před 40 lety, údajně před 20 lety upravena do dnešního stavu. Jde o rekreační domek, kolaudační rozhodnutí nebylo dohledáno. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rekreační domek ev. č. 163 na stp. čk. 4084 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky stp. čk. 4084 a pp. čk. 3382/17 a 4724
-4-4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové, severní části města, místně zvané Podhart, severně od státní silnice Dvůr Králové nad Labem Trutnov, z ní přístupna ve vzdálenosti 150 m po veřejné nezpevněné komunikaci, připojením na Krkonošskou ulici. Jde o zástavbu rekreačních chat, domků a zahrad, území rovinaté. Zčásti napojení na veřejné inženýrské sítě (el. síť, veřejný vodovod). Od centra města vzdálena přibližně 1.20 km. a) Rekreační domek ev. č. 163 Stavba volně stojící, přízemní, s malým sklepem, s upraveným podkrovím, obsahuje dle dostupných údajů chodbu, pokoj, kuchyň, sociální zařízení (umývárnu s WC), v podkroví ložnici nesplňující podmínky pro trvalé užívání. Nebyl umožněn přístup do objektu, proto posuzován dle možností, v průměrné kvalitě a vybavenosti. Konstrukční řešení: Dle venkovního ohledání a informací sousedů: Objekt je klasicky lehce vyzděn z cihel a tvárnic v tl. 30 cm, omítky vápenné, fasáda břizolitová, střecha sedlová, krytina plechová. Okna zdvojená dřevěná, vytápění údajně lokální, standardní sociální zařízení se splachovacím WC. Voda zajištěna z veřejného vodovodu, odpad do jímky. Podkroví s nízkou světelnou výškou a nedostatečným osvětlením. Technický stav: Svědčí o dostatečně prováděné údržbě, jde o objekt v přiměřeném stavu. Výměry: Zastavěná plocha: 5,6x7,50 = 42,00 m2 Obestavěný prostor: 42,00x3,10+42,00x2,60/2,00+12,00 = 196,80 m3
-5- b) Součásti a příslušenství Spočívají jednak v přípojkách inženýrských sítí, oplocení s plotovými vraty, venkovní dlažbě. Kolny o velikosti 14 m2 zastavěné plochy zčásti zděná s pultovou střechou na stp. čk. 4724, trvalých porostů běžných druhů na zahradě. c) Pozemky Vytváří spolu jeden funkční celek, přístupny z nezpevněné cesty, zčásti zainvestované, rovinaté, v rekreační zástavbě. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 4084 43 pp. čk. 3382/17 1 087 pp. čk. 4724 16 celkem 1 146 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z cenového ukazatele ve stavebnictví STANDARDY. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Trutnov, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rekreační domek 462119 4 450 1,00 0,90 0,90 4 005 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I
-7- b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rekreační domek 197 4 005 788 985 40 473 391 Součásti a příslušenství Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 6 % z časové ceny. 473 391 x 0,06 = 28 403,- Kč POZEMKY Ocení se ve výši obvyklé ceny stavebních pozemků, které v místě činí dle informací realitních kanceláří 220,- Kč/m2. Výpočet: 1 146 m2 x 220,- Kč/m2 = 252 120,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 3826 v k.ú. Dvůr Králové nad Labem činí zaokrouhleně 753 900,- Kč.
-8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě města Dvůr Králové nad Labem a okolí se sice zobchodovalo několik nemovitostí v posledních 18 měsících, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání, pouze odhadem kubatury. Z toho důvodu použito informací jednak z nabízených obdobných nemovitostí realitními servery, jejich ceny jsou upraveny indexy podle podlahových ploch, velikostí, technickém stavu a výměr pozemků vzhledem k oceňované nemovitosti. Alternativně uvedena cena zjištěná odborným odhadem dle m3 obestavěného prostoru obdobných rekreačních chat a domků včetně pozemků. Dle nabídek jde o následující nemovitosti: Lokalita Prodejní cena Koeficient polohy a vybavení Srovnatelná cena Dvůr Králové 1 334 400 0,78 1 040 832 Dvůr Králové 640 000 1,10 704 000 Bílá Třemešná 540 000 0,95 513 000 Hostinné 349 000 1,15 401 350 Mostek 990 000 0,90 891 000 Z toho vyplývá průměrná cena 710 036,- Kč. V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství. Odborným odhadem činí cena zrealizovaných nemovitostí za 1 m3 obestavěného prostoru 2 050,- Kč, cena pozemků činí 220,- Kč/m2. Výpočet: 197 m3 x 2 050,- Kč/m3 = 403 850,- Kč 1 146 m2 x 220,- Kč/m2 = 252 120,- Kč Celkem 655 970,- Kč
-9- Průměrná cena obou metod činí zaokrouhleně 683 000,- Kč. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 3826 v k.ú. Dvůr Králové nad Labem činí 683 000,- Kč. Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, s přihlédnutím na stav poptávky a nabídky, který je vyrovnán, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 3826 v k.ú. Dvůr Králové nad Labem činí 683 000,- Kč, z toho ideální 1/2 činí 341 500,- Kč. Slovy: Třistačtyřicetjednatisícpětsetkorunčeských
-10- Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 31.10.2016 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7128/57-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 31.10.2016
-11-
-12-