Znalecký posudek číslo 1540-090/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí jednotce č. 2806/1 na nám. B. Martinů 2806/11 v Hodoníně o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.pop. 2806 na pozemku parc.č. st. 2905 k.ú. Hodonín a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 748/16157 na společných částech budov č.pop. 2805, 2806 a 2807 zapsaných na LV č. 5967a pozemků parc.č. st. 2904, st. 2905 a st. 2906 v k.ú. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 11181 a 5967 pro k.ú. Hodonín. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 14.10.2009 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 208/09-71 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 14.10.2009 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 41 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 8.11.2009
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 10 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 208/09-71, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 2806/1 ve vlastnictví Jurenkové Nataši s podílem na společných částech domu a pozemku 748/16157 ze dne 11.09.2009 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková v.r., exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem P ř íloha 2 Výpisy z katastru nemovitostí (LV č. 11181 a 5967) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné bytové jednotky Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 208/09-71 kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti bytové jednotky 3+1 s příslušenstvím ve vlastnictví Jurenkové Nataši jednotky 2806/1 s podílem na společných částech domu a pozemku 748/16157 ze dne 11.09.2009 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková v.r., 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 11181 pro k.ú. Hodonín, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín dne 23.07.2009, číslo řízení PÚ 3823/09, vyhotovila Belancová Eva (viz příloha); 3. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 5967 pro k.ú. Hodonín, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín dne 23.07.2009, číslo řízení PÚ 3823/09, vyhotovila Belancová Eva (viz příloha); 4. Kopie katastrální mapy, vyhotovena Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, dne 27.07.2009, číslo řízení PÚ 3823/2009 706/1, vyhotovila Martinková Daniela; mapový list HO-6-0/44, k.ú. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín, (viz příloha); 5. Informace a sdělení poskytnutá vlastníkem jednotky paní Jurenkovou při místním šetření dne 14.10.2009, 6. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 14.10.2009, 7. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 8. Fotodokumentace pořízená při místním šetření, 9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu, další veřejné zdroje, 10. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 11. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 12. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2806/1 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.pop. 2806 na pozemku parc.č. st. 2905 a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 748/16157 v k.ú. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 11181 a 5967. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 11181 a 5967 v k.ú. Hodonín pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 14.10.2009. Informace o nemovitosti Vlastník Jurenková Nataša, nám. B. Martinů 2806/11, Hodonín 695 01 LV č. 11181 a 5967 Katastrální území Hodonín(640417) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Hodonín (586021), Hodonín (CZ0645) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Bytový dům č.p. 2806, byt č. 2806/1, 177 m 2, LV č. 11181 a 5967 (spoluvlastnický podíl na společných částech budovy ideálních 748/16157) Parc.číslo, výměra, druh St. 2904, 154 m 2, zastavěná plocha a nádvoří St. 2905, 177 m 2, zastavěná plocha a nádvoří St. 2906, 196 m 2, zastavěná plocha a nádvoří ( spoluvlastnický podíl na pozemcích ideálních 748/16157) Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 14.10.2009. Prohlídku bytu umožnila paní Jurenková Monika. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva např. o věcném břemeni apod. Dle sdělení paní Jurenkové Moniky, byla uzavřena smlouva o věcném břemeni na užívání bytové jednotky č. 2806/1 pro matku paní Jurenkové. Žádná nájemní smlouva ani smlouva o věcném břemeni nebyla při místním šetření předložena a na LV č. 11181 nebylo žádné věcné břemeno zapsáno. Vzhledem k tomu, že nebyly předloženy žádné listinné podklady je na bytovou jednotku pohlíženo jako na nezatíženou. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 11181 ze dne 23.07.2009 pro k.ú. Hodonín v oddíle C - omezení předkupním právem, zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení předkupním právem,zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 2806/1 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.pop. 2806 na pozemku parc.č. St. 2905 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 748/16157 na společných částech budovy č.p. 2805, 2806 a 2807 a na pozemku parc.č. st. 2904, st. 2905 a st. 2906 v k.ú. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 11181 a 5967. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí - bytové jednotky č. 2806/1 včetně spoluvlastnického podílu ideálních 748/16157 na společných částech budovy č.p. 2805, 2806 a 2807 a na pozemku st. 2904, st. 2905 a st. 2906 v k.ú. Hodonín bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti: Hodonín je průmyslové město s 28 000 obyvateli. Leží v jedné z nejúrodnějších částí České republiky a tradičně bylo jedním z kulturních a hospodářských středisek Slovácka. Hodonín leží přímo na česko-slovenské hranici a je zároveň hraničním přechodem na Slovensko.Jeho hlavní výhodou je dostatek kvalifikované pracovní síly (oblast se potýká s vysokou mírou nezaměstnanosti, nejvyšší na jižní Moravě) a možnost získat investiční pobídky i pro investice, které překročí hranici 100 milionů Kč (na rozdíl od 350 mil. Kč v ostatních částech kraje). Hodonín má také dobrou dopravní polohu, zejména pro podniky, které chtějí dodávat své výrobky jak na český, tak i na slovenský trh. Poloha a doprava: Město Hodonín leží zhruba 70 km jihovýchodně od Brna. Leží na významné mezinárodní spojnici (silnice I. třídy č. 55), která probíhá podél česko-slovenské hranice v severojižním směru a také na železnici, která probíhá paralelně se silnicí. Vzdálenost od nejbližší dálnice je 20 km (dálnice D2 Brno-Bratislava), což zkracuje cestovní vzdálenost do Brna na 45 minut. Cestovní vzdálenost do Bratislavy je zhruba 1 hodina. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
Z historie města Hodonína 1046 - první zmínka o Hodonínu - název města s označením Godonin má dosvědčit založení kapituly boleslavské, 1228 - Hodonín se stává městem, 1290 - na hodonínském hradě se sešel král Václav II. s uherským králem Ondřejem, 1315 - král Jan Lucemburský z hodonínského hradu řídí boje proti Rakušanům a Uhrům, 1372 - Karel IV. dojednává v Hodoníně s uherským králem Ludvíkem Velikým zasnoubení svého syna Zikmunda s Ludvíkovou dcerou Kateřinou, 1375 - po smrti markraběte moravského Jana Jindřicha zdědil většinu statků, mezi nimiž byl i Hodonín, jeho prvorozený syn, nový markrabě moravský Jošt, 1404 - byl Hodonín vypálen a zpustošen Zikmundovými vojsky, 1422 - císař Zikmund potvrzuje Hodonínu všechna předchozí privilegia, 1460 - král Jiří z Poděbrad potvrzuje městská privilegia, 1470 - ve válce mezi uherským králem Matyášem a českým králem Jiřím z Poděbrad byl Hodonín několikrát obléhán tureckými vojsky, 1620 - po bělohorské bitvě nastalo období stálých bojů na moravsko-uherské hranici, 1621 - Hodonín byl dvakrát dobyt, vydrancován a vypálen, 1850-7. března se v Hodoníně narodil T. G. Masaryk, filozof, vědec a politik, zakladatel Československé republiky a její první prezident, 1945-12. dubna byl Hodonín osvobozen jako první město v českých zemích, 1978 - městu Hodonínu byl přiznán lázeňský statut - základním přírodním léčivým zdrojem v Lázních Hodonín je jodobromová voda zvaná solanka, která patří mezi, 1993 - od 1. ledna se stal Hodonín hraničním městem vznikem samostatné České republiky a Slovenska. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v sídlišti Bažantnice s centrálním náměstím B. Martinů. Sídliště se nachází na severozápadě od centra města a je ohraničené silnicemi č. 51 a 55 směřující na Slovensko ( Holíč) a východ Moravy ( Uherské Hradiště). Příjezd do sídliště je po tř. Bří. Čapků z jihu po místní komunikaci J. Suka přímo na Náměstí. Byt je uprostřed trojice bytových domů postavených do L v 1.NP čtyřpodlažního podsklepeného domu se sedlovou střechou. Dům byl postaven v jednom z prvních sídlišť na začátku 50 let ve stylu socialistického realismu. Přístup do domu je z klidové zóny veřejné zeleně ( na severovýchodě) po dlážděném chodníku pro pěší. Na opačné (jihozápadní) straně podél obslužné komunikace sídliště zvané J. Suka jsou podél asfaltové komunikace chodníky a pás veřejné zeleně se vzrostlým stromořadím podél chodníku. Ulice J. Suka protíná nám. B. Martinů a kolmou ulici Erbenovu, za dalším blokem domů ulici Skácelovu a ústí na hlavní silnici - příjezdovou komunikaci z křižovatky státních silnic č. 51 a 55 směrem do centra města s názvem tř. Bří. Čapků. Vlastní bytový dům je cihlový s prefabrikovanými stropy, sedlovou střechou, schodištěm bez výtahu a v 1.PP s krytem CO, společnými prostorami (kolárna a sušárna), sklepními kójemi pro každou bytovou jednotku. Dům je starý 57 let a v roce 2007 byla opravena střecha, v roce 2006 výměna stoupaček, v roce 2005 nová okna a v roce 2004 repase kuchyňské linky a nový plynový sporák. Vybavení bytového domu je běžné. Bytový dům je připojen na běžné inženýrské sítě: městský vodovod a kanalizace z VaK Hodonín a.s., rozvod elektrické energie z JME Hodonín a.s., zemního plynu z JMP Hodonín a.s., přívod tepla a teplé vody z Městské bytové správy s.r.o.. Bytová jednotka v domě č.p. 2806 je součástí bytových domů č.p. 2805, 2806 a 2807 se společnými prostorami a včetně všech společných částí těchto budov. K bytovým domům majetkoprávně náleží i zastavěný pozemek pod těmito domy (parc.č. st. 2904, st.2905 a st.2906 v k.ú. Hodonín). Veřejné plochy kolem domů, včetně přístupových chodníků, náleží městu Hodonín ( LV. č. 10001. Sousední nárožní dům podél Křičkovy ulice ( kolmé na Sukovu) je o patro nižší něž oba domy podél ulice J. Suka. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
Popis bytového domu : Konstrukce a vybavení Popis Základy předpoklad betonové, pasy s izolací proti zemní vlhkosti Podezdívka není Zdivo pálené cihly včetně příček Stropy montované, železobetonové panelové, Krov, střecha střecha sedlová s valbou u volného štítu Krytina pálená taška Komíny ano Klempířské konstrukce pozinkované, úplné, žlaby a svody, parapety; Vnitřní omítky vápenné štukové, malba Úprava vnějších povrchů břízolitové Vnitřní obklady v kuchyni a koupelně Vnější obklady nejsou Schody Prefabrikovaná schodištová ramena, povrch teraco Dveře prosklené i plné, typizované Jihlava Vrata nejsou Okna nová plastová s ditermálním zasklením v roce 2005 Podlahy obytných podlahy PVC, neglazovaná ker. Dlažba, vlýsky místností Podlahy ostatních ker. dlažba nebo cem. potěr místností Vytápění Centrální s radiátory litinovými žebrovými Elektroinstalace světelná (220 V), jističe Bleskosvod jímací soustava Rozvod vody ano, teplá a studená voda centrální rozvod Zdroj teplé vody centrální Instalace plynu zavedena, plynový sporák, Kanalizace ano do veřejné kanalizace Vybavení kuchyní Plynový sporák, kuchyňská linka z roku 2004 Vnitřní hygienické koupelna: 1 umyvadlo, 1 vana, 1 x WC mísa vybavení Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 2806/1 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v 1. NP budovy č.p. 2806 na pozemku parc.č. st. 2905 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 748/16157 na společných částech budovy č.p. 2805, 2806 a 2807 na pozemku parc.č. st. 2904, st. 2905 a st.2906 v k.ú. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Bytová jednotka č. 2806/1 Popis Jedná se o bytovou jednotku I. kategorie o velikosti 3+1 umístěné v 1. NP, která se skládá z předsíně a dvou pokojů po pravé straně do ulice a koupelny s WC, z kuchyně a pokoje do klidové zóny ( dvora). Přístup do bytu je od vstupních dveří do domu po jednom schodišťovém rameni nahoru, do sklepa je jednom rameni dolů. Na mezipodestách jsou z prostoru schodiště balkony nebo francouzská okna. Byt nemá balkony, ve sklepě má jednu sklepní kóji 4m 2. Celková výměra podlahové plochy bytu s příslušenstvím je 74,80 m 2. Podlahová plocha bytu: Pokoj 24,82m 2 Pokoj 11,95 m 2 Pokoj 14,40 m 2 Kuchyně 5,94 m 2 Spíž 2,15 m 2 Koupelna 3,88 m 2 Předsíň 7,63 m 2 Sklep 4,00 m 2 Celkem 74,77m 2 Stáří a stavebně technický stav objektu : Objekt byl postaven v roce 1952. Fasáda domu je původní zdobný sorel, místy omítka opadává. V roce 2005 byly vyměněny dřevěná zdvojená okna za plastová s ditermálním zasklením. V roce 2006 stupačky a v roce 2008 nová střešní krytina. Půda je nízká nezateplená. Stavebně technický stav domu ke dni 14.10.2009 je přiměřený svému stáří a pravidelné údržbě. V bytě nebyla provedena zásadnější oprava, pouze reposovaná kuchyňská linka se sporákem a nové PVC. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v městě Hodonín jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné bytové jednotky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Velikost (m 2 ) Podlaží Jiné Oceň. objekt B. Martinů 74,80 1/V cihlový byt, po částečné rekonstrukci, bez balkonu (1) (2) (3) (4) (5) 1 Lipová alej 62 1/II cihlový byt s balkonem, po částečné rekonstrukci 2 Erbenova 78 1/II cihlový byt, po částečné rekonstrukci 3 Cihlářská čtvrt 73 1/V cihlový byt, po částečné rekonstrukci 4 J. Suka 80 2/II cihlový byt, po částečné rekonstrukci 5 Olbrachtova 64 3/II cihlový byt, po částečné rekonstrukci 6 Milíčova 75 2/V cihlový byt v původním stavu 7 Horní valy 70 1/II cihlový byt po částečné rekonstrukci, lodžie 8 Horní valy 79 5/5 cihlový byt po částečné rekonstrukci, lodžie Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO poloha velikost balkón, lodžie stav a vybavení patro úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 1 110 000 0,90 999 000 1,00 0,83 1,05 1,00 1,00 1,00 0,87 1 148 276 2 1 300 000 0,90 1 170 000 1,00 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00 1,04 1 125 000 3 1 250 000 0,90 1 125 000 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1 147 959 4 1 500 000 0,90 1 350 000 1,00 1,07 1,00 1,00 1,00 1,00 1,07 1 261 682 5 1 210 000 0,90 1 089 000 1,01 0,86 1,00 1,00 0,99 0,99 0,85 1 281 176 6 999 000 0,90 899 100 1,01 1,00 1,00 0,95 1,00 0,98 0,94 956 489 7 1 500 000 0,90 1 350 000 1,01 0,94 1,10 1,00 1,00 1,00 1,04 1 298 077 8 1 450 000 0,90 1 305 000 1,01 1,06 1,10 1,00 1,00 1,00 1,18 1 105 932 Celkem průměr Kč 1 165 574 Minimum Kč 956 489 Maximum Kč 1 298 077 Směrodatná výběrová odchylka s 113 192 Pravděpodobná spodní hranice průměr - s 1 052 382 Pravděpodobná horní hranice průměr + s 1 278 766 Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 956 489,- Kč až 1 298 077,- Kč. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : Je situovaná ve stabilizované zóně sídliště s dostatkem veřejné městem udržované zeleně kolem bloku domů z obou stran Dobré spojení autobusy MHD do centra Dobrá občanská vybavenost Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : K domu není příjezd po místní komunikaci pouze po chodníku pro pěší Dispozice bytu včetně koupelny je zastaralá Byt nebyl kromě oken a KL vůbec modernizován Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalita, stavebně technický stav, umístění v domě, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadanou bytovou jednotku navržená na 1 165 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 165 000,- Kč (slovy : jedenmilionjednostošedesátpěttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 11181 ze dne 23. 07. 2009 pro k.ú. Hodonín v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Dle sdělení paní Jurenkové Moniky, byla uzavřena smlouva o věcném břemeni na užívání bytové jednotky č. 2806/1 pro matku paní Jurenkové. Žádná nájemní smlouva ani smlouva o věcném břemeni nebyla při místním šetření předložena a na LV č. 11181 nebylo žádné věcné břemeno zapsáno. Vzhledem k tomu, že nebyly předloženy žádné listinné podklady je na bytovou jednotku pohlíženo jako na nezatíženou. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 11181 ze dne 23. 07.2009 pro k.ú. Hodonín v oddíle C - omezení předkupním právem, zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení předkupním právem., zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na bytovou jednotku byla uzavřena darovací smlouva mezi manželi Vladislavem a Marií Jurenkovými a obdarovanou Natašou Jurenkovou dne 3.8. 1999. Manželé Jurenkovi na základě kupní smlouvy byli vlastníky b.j. od 23.6.1999. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu bytové jednotky č. 2806/1 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 2806, postavené na pozemku parc.č. st. 2905 a stejného podílu spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 748/16157 na společných částech budovy č.p. 2805, 2806 a 2807 a pozemcích parc.č. st. 2904, st. 2905 a st. 29061666 v k.ú. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 11181 a 5967 vedených u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín,podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 14.10.2009, po zaokrouhlení na : 1 165 000,- Kč (slovy : korun českých českých). V Brně, dne 8.11. 2009 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1540-090/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13