ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1512/2014 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 670/2 zapsaná na listu vlastnictví č. 6218, vymezená v budově č.p. 668, 669, 670, zapsané na LV č. 5649, stojící na parcele č. 2159, zapsané na LV č. 5649. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 548/25249 na společných částech bytového domu č.p. 668, 669, 670, zapsaného na LV č. 5649 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 548/25249 na parcele č. 2159 o výměře 562 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5649.To vše v k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 18.10.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 20.10.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 670/2 zapsaná na listu vlastnictví č. 6218, vymezená v budově č.p. 668, 669, 670, zapsané na LV č. 5649, stojící na parcele č. 2159, zapsané na LV č. 5649. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 548/25249 na společných částech bytového domu č.p. 668, 669, 670, zapsaného na LV č. 5649 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 548/25249 na parcele č. 2159 o výměře 562 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5649.To vše v k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 6218 pro k.ú. Dolní Chodov ze dne 12.09.2014 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6218 pro k.ú. Dolní Chodov ze dne 20.10.2014 Informace z Katastru nemovitostí LV č. 5649 pro k.ú. Dolní Chodov ze dne 20.10.2014 Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. 2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 6218 ze dne 20.10.2014 pro k.ú. Dolní Chodov Krompaská Zdena, Osadní 670, 35735 Chodov Adresa: Osadní čp. 670 Název katastrálního území: Dolní Chodov Název obce: Chodov Název okresu: Sokolov List vlastnictví: LV č. 6218 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 6218 pro k.ú. Dolní Chodov v příloze). omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní Zástavní právo zákonné - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v okrajové, severozápadní části Chodova, část Dolní Chodov, při místní komunikaci. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, s možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, se zástavbou původními panelovými domy (sídlištní výstavba). Hlavní vstup je orientován z jihozápadní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je nepodsklepený a má sedm nadzemních podlaží. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do před 46 roky, je po revitalizaci. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plyn. Základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou železobetonové prefa, střecha je plochá, schodiště je želbetonové prefa, omítky jsou štukové, výtah. Chodov patří administrativně pod okres Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Sokolov. Obec Chodov se rozkládá asi deset kilometrů severovýchodně od Sokolova. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 14320 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 18 km od německých hranic. Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 ve 2 nadzemním podlaží bytového domu, byt o ploše 54,80m2. Výměry místností byly na místě orientačně přeměřeny. Dispozice: předsíň (6,70m2, ker.dlažba, PVC, předsíň je předělena příčkou), z předníně vlevo WC (1,00m2), koupelna (2,10m2, vana, umyvadlo), okolo koupelny kuchyně (8,50m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na severovýchod), z předsíně vpravo pokoj (17,10m2, koberec, okno na jihozápad), a z něj druhý pokoj (19,40m2, koberec, okno na jihozápad). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla přibližně před 10 roky provedena rekonstrukce zděné bytové jádro, koupelna, WC, kuchyně, podlahové krytiny, dveře, okna. Byt je celkově v dobrém, udržovaném stavu, v koupelně u baterie poškozený keramický obklad. K užívání bytu náleží sklep 1,00m2 v 1 NP bytového domu. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 548/25249 na pozemku parc.č. 2159 o výměře 562m2 (zastavěná plocha a nádvoří), který je celý zastavěný bytovým domem čp. 668, čp. 669 a čp. 670. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě po revitalizaci, bytová jednotka je po rekonstrukci, která byla provedena před 10 lety, byt je trvale užíván k bydlení, v koupelně u baterie poškozený keramický obklad, jinak je byt v udržovaném stavu. 5
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) 1., máje Chodov, okr. Sokolov 330 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji bytovou jednotku 2+1 v 6. patře panelového bytového domu. V bytě jsou nová plastová okna, jinak je byt v původním stavu. Dům je zateplený, má novou fasádu, renovovaný výtah s novou kabinou, chodby domu jsou nově vymalované. Bytová jednotka je bez jakýchkoli dluhů či závazků ihned k nastěhování a užívání.celková cena: 330 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: N02407 Aktualizace: 01.10.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Podlaží: 7. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 54 m 2 Plocha podlahová: 53 m 2 Sklep: Datum nastěhování: 01.10.2014 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V 2) ul. Hlavní, Chodov, okr. Sokolov 330 000,- Kč Nabídková cena Bytová jednotka v 5.NP, s dispozicí 2+1 (pokoj-17 m2, ložnice-17 m2, koupelna-2 m2, kuchyně-9 m2, WC-1m2, předsíň-6 m2) o celkové užitné ploše 52 m2 + sklep 2 m2. V bytě parketové + PVC podlahy, umakartové jádro, kompletní rozvody. Dům do roku 2007 prošel kompletní rekonstrukcí střecha, fasáda + zateplení, rozvody, plastová okna.v těsné blízkosti supermarket, dětské hřiště a MŠ. V docházkové vzdálenosti kompletní občanská vybavenost. Celková cena: 330 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: celková cena ID zakázky: N00764 Aktualizace: 29.07.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Podlaží: 5. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 52 m 2 Plocha podlahová: 52 m 2 Sklep: 2 m 2 3) Budovatelů, Chodov okr. Sokolov 399 000,- Kč Nabídková cena Prodej prostorného a slunného bytu 2+1 v 3. nadz. podlaží panelového domu poblíž centra města Chodov. Byt je po část. rekonstrukci- plast. okna, plovoucí podlahy a nová výmalba. Ložnice je přepažená příčkou. Tuto úpravu lze využít k vytvoření dětského pokoje. Součástí je kuchyňská linka a sklep. Výhodné financování vyřídíme zdarma a rychle ve vlastním hypocentru.celková cena: 399 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 401303 Aktualizace: 13.10.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží: 3. podlaží z celkem 8 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 62 m 2 Plocha podlahová: 62 m 2 Plocha pozemku: 62 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice 4) Revoluční, Chodov okr. Sokolov 365 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji bytovou jednotku 2+1 v Chodově u Karlových Var. Byt v druhém patře bytového domu má výměru 56,2 m2 je v původním udržovaném stavu a má nová plastová okna. Dům je opraven, zateplen a má novou fasádu, vchodové dveře a upravené chodby. Zajistíme výhodný úvěr na koupi tohoto bytu. Ihned volný.celková cena: 365 000 Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání) ID zakázky: N02093 Aktualizace: 21.08.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 8 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 56 m 2 Plocha podlahová: 56 m 2 Plocha pozemku: 171 m 2 Sklep: Výška stropu: 2,65000009537 m Datum nastěhování: 20.08.2013 Rok rekonstrukce: 2011 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus 6
5) Vítězná, Chodov okr. Sokolov 215 000,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 2+1 ve 4 nadzemním podlaží bytového domu, byt o ploše 50,80m2. V bytě byla provedena lehká dělící příčka ve větším pokoji, čímž vznikly dva menší pokoje, z toho jeden s lodžií a druhý bez okna. Výměry místností byly na místě orientačně přeměřeny. Dispozice: předsíň (6,70m2, koberec), z předsíně vpravo WC (1,00m2), koupelna (2,10m2, vana, umyvadlo), kuchyně do L (8,50m2, koberec, kuchyňská linka se sporákem, okno na sever), z kuchyně pokoj (13,90m2, koberec, okno na sever), z předsíně pokoj s lodžií předělený lehkou příčkou (celkem 18,60m2, koberec, lodžie na jih). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, dveře náplňové, okna plastová. Byt je v původním, udržovaném, ale již morálně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží lodžie přístupná z pokoje bytu a sklep o ploše 1,40m2 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Byt 2+1, 1. máje, Chodov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,85 1,00 6111 5454 2. Byt 2+1, Hlavní ul., Chodov 1,00 1,00 1,00 1,10 1,05 0,85 1,00 6346 6230 3. Byt 2+1, Budovatelů., Sokolov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 6435 5470 4. Byt 2+1, Revoluční, Chodov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,85 1,00 6518 5817 5. Byt 2+1, Vítězná, Sokolov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 4323 4539 maximum 6230 minimum 4539 průměr 5502 užitná plocha m2 54,8 porovnávací hodnota 301 515 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 300 000,00 Kč Slovy: třistatisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 300 000,00 Kč slovy: třistatisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytový dům po revitalizaci, byt po rekonstrukci Slabé stránky 2 NP nad vchodem, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v obdobných lokalitách je výrazně menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 18.10.2014 Slovy: třista tisíc korun českých ve výši: 300 000,00 Kč V Plzni, 20.10.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1512/2014 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 9
vstup do domu chodba, vstup do bytu schéma bytu 10
předsíň WC koupelna kuchyně pokoj 11
pokoj pohled severovýchodní pohled jižní pohled jihozápadní pohled jižní pohled severozápadní 12
5.3. Doklady 13
14
15